שכונת ורדיה בחיפה - פעם קנו כאן בזול ושילמו ביוקר. היום - 22 אלף שקל למטר
הנוף הנשקף משכונת ורדיה נהדר: בתים נמוכים עם הרבה ירוק מסביב. השכונה הצעירה ביותר על רכס הכרמל, שנבנתה בתחילת שנות התשעים, הייתה האלטרנטיבה הכי טובה למי שחיפש אז לגור ב"שכונה סגורה".
ורדיה בנויה בעיקר עבור משפחות צעירות, יש בה דירות עם מרפסות נאות וגינות ולרוב גם מחסן צמוד. רוב התושבים כאן מחזיקים בבעלות נכס. הם לא שוכרים. אלה משפחות צעירות שבאו להשתקע - כרבע מהאוכלוסייה בשכונה קטינים, כ-5% בלבד פנסיונרים.
לשכונה הזאת יש גם כמה חסרונות, בשל העובדה שהיא "כלואה" בין שכונות בסביבה ונחשבת לקטנה יחסית אין בה בית ספר. המיקום שלה הוא בין רוממה הישנה לרמת ויזניץ. כן, גם מצוקת החניה ניכרת לעין. הריבוי הטבעי של התושבים וכן הגידול במספר הרכבים גם עקב התחדשות עירונית, מביא איתו, בעיקר בשעות הערב, לצפיפות.
מה מחירי הדירות בשכונה?
הפרויקט האחרון שנבנה בשכונה הוא בנורית 24 - דירות גן 6 חדרים על רבע דונם, ופנטהאוז. הוא מזכיר מאוד את האופי התכנוני בשכונה הזאת - 10 דירות של 4-6 חדרים. את הפנטהאוז הציעה החברה בדצמבר האחרון במחיר פריסייל של כ-3 מיליון שקל. 135 מ"ר בסך הכל, לא גדול יחסית, אבל כשמסתכלים על המחיר למטר מבינים שהוא לא רחוק מהמחיר הממוצע למטר בשכונה (כ-20-21 אלף שקל) - קצת יותר מ-22 אלף שקל למטר.
בפרויקט אחר, "ורדיה מול הים", מצאנו בעיה: השכנים "מנותקים" משכונת ורדיה. הם טוענים כי כשחתמו על חוזה הם הבינו שהפרויקט יהיה חלק מהשכונה, אולם בפועל, הם לא יכולים להיכנס לשכונה בשעות מסוימות ונאלצים לעשות "עיקוף" עקב מיקומו בשוליים.
בינתיים, העירייה מצאה להם פתרון זמני - שביל מעבר להולכי רגל שרוצים להגיע ממנו לשכונה, עד שהכביש ייסלל בעוד כשנה. המחירים בפרוייקט הם דומים, אבל תושב שידע מה יהיה המחיר הנפשי שהוא ישלם בעת השיווק - לא בטוח שהיה שש לסגור את העסקה. הם קנו דירות בשני מיליון שקל.
בתים אופייניים לשכונת ורדיה (גוגל מאפ)
בדקנו גם את מחירי השכירות, שעומדים על כ-6,500 שקל לדירת גן או לפנטהאוז, אבל אפשר להשיג גם דירות 3 חדרים בפחות מ-4,000 שקל. לפי חישוב פשוט, התשואה למשקיע אמורה לנוע סביב 2.6%, אבל בדירות קטנות היא יכולה לעבור את ה-3%.
עסקאות אחרונות בורדיה והסביבה:
נורית 13, 100 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 2.05 מיליון שקל.
ורדיה 8, 88 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 1.65 מיליון שקל.
ורדיה 74, 47 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 900 אלף שקל.
נורית 24, 134 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 2.93 מיליון שקל.
ורדיה 23, 132 מ"ר, 6 חדרים, קומה 3 - 2.2 מיליון שקל.
ורדיה 39, 117 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 2.33 מיליון שקל.
- 5.השכנים אינם נאים בעיניי(חנזירי הבר).. (ל"ת)אליהו 11/09/2023 19:49הגב לתגובה זו
- 4.מנה 06/09/2023 08:10הגב לתגובה זומי שרוצה לגורבחור שישלם
- 3.מנשה 06/09/2023 05:19הגב לתגובה זוסוף סוף: פרויקט התחדשות ענק בשדרות דגניה בקרית חיים מערבית חברת אלמוגים ו -W GROUP זכו במכרז התחדשות עירונית בקרית חיים חיפה הכולל בניית 630 יחידות דיור בשבעה בניינים. קרית חיים עומדת בפני שינוי
- 2.תום 06/09/2023 00:54הגב לתגובה זומסתבר שזה לא ורדיה אלא מעונות גאולה. לא ידעת? תבדוק זאת בעיריית חיפה.
- 1.תושה 05/09/2023 22:11הגב לתגובה זוהמקום מוזנח מלא בעלי חיים הר מלא חזירים תנים שועלים אין לאן לצאת בערב זה פשוט זוועה
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
