המחירים בכפר סבא בעלייה - איך יכול להיות שבזמן שמחירי הדיור בירידה, מחירי הדיור בכפר סבא עולים ב-15% לעומת הרבעון המרגיל אשתקד ובעוד 5% לעומת הרבעון הקודם? יש לכך לא מעט הסברים, כמו ההיצע הנמוך בעיר, אבל לא רק.

עובדתית, כפר סבא היא אחת הערים היחידות ברשימה ש"נהנית" מעליה במחירי הדיור ברבעון הזה לעומת אשתקד וגם לעומת הרבעון האחרון. יש עוד כמה ערים כאלה - נתניה, רחובות, רמלה, פתח תקוה וירושלים. מחירי הדיור בכפר סבא נעים סביב 29 אלף שקל למטר, דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה 2.9 מיליון והשכירות לדירה כזאת, סביב 7,000 שקל - כלומר, תשואה של כ-2.8%. הנתונים האלה גבוהים מאשר הממוצע בישראל וגם ביחס לחלק מערי השרון. בחודש יוני האחרון, כך על פי נתוני רשות המסים, התבצעו 47 עסקאות.

"כשעולים נתונים כאלה, של עליית מחירים, יש כמה שאלות שצריך לשאול קודם, כמו כמה עסקאות נעשו באותה עיר, האם מדובר בדירות ישנות או חדשות, כי ישנות במהות זולות יותר - בסוף, זה משחק של מספרים", אומרת שמאית המקרקעין וחברת מועצת העיר כפר סבא, יעל סער, שהיא גם חברה במליאה של הוועדה לתכנון ובניה מטעם סיעת "כפר סבא מתקדמת". "תל אביב היא הכי קיצונית בהקשר הזה, יש שכונות ששם נמכרת דירה ב-80 אלף שקל למטר ומצאתי גם ב-30. מספיק שהיה גל מכירות בדרום העיר, נראה שהמחירים יורדים. רוצה לומר: אפשר לטבוע גם בנהר שהעומק שלו הוא חצי מטר. הממוצע הוא בעייתי בעיניי, אני מאמינה בחציון או איפה בלבדוק איפה העסקאות מתרכזות. אבל לגבי כפר סבא, אפשר לומר שהכיוון הוא נכון, כי ההיצע נמוך".

• השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
• "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"העלה את המחירים באזור". פרוייקט מחיר למשתכן (תמר מצפי)

למה זה קורה?

"כשיש מעט מאוד עסקאות, אוכלוסיה חזקה יכולה לקנות והחלשה שלא קונה לא משתתפת, ואז זה נראה כמו עליה. בכפר סבא, בלי קשר, אין הרבה מאוד היצע. לפי הנתונים שבידיי, יש מחסור של 55 אלף דירות בשנה בישראל. בכל המדינה חסרות דירות, אבל גם בכפר סבא. אני אישית חושבת, לפעמים זה יכול להישמע כמו ספקולציה, שגם מחירי הדירות מושפעים ממצב רוח".

ומהריבית.

"בקיץ 2021, לפני שנתיים, העסקאות היו בשיא. דירה יצאה לשוק, באותו יום מגיעים 50 קונים וכבר היה נסגר המחיר, לעתים הרבה יותר ממה שדרשת. הייתה אווירה שאם לא קונה היום מחר אין לי דירה. המחיר עלה ב-20% בשנה, אבל ההיצע לא עלה ב-20%, היה מן 'אמוק' כזה בשוק, של 'אנחנו חייבים לקנות'. בשנה האחרונה הריבית עלתה, רפורמה- הפיכה השפיעה ויש הרגשה יותר גדולה של אי ודאות. אנשים יותר מהססים, לשים את הכסף. ראינו היחלשות, כמות העסקאות ירדה בצורה דרמטית גם בכפר סבא - מי שמוכר חייב למכור".

חשוב לציין - בדקנו, וביחס לערים אחרות, הורדת המחירים על ידי המוכרים בלוחות המודעות קטנה יחסית ונעה סביב 40-70 אלף שקל. גם אחרי ההפחתה, לא מדובר בירידה משמעותית לעומת מחירי השוק (יכול להיות שהמוכרים התחילו במחיר גבוה יותר וירדו למחיר הריאלי). כפי שהסברנו כאן בעבר, בערים שבהן יש היצע מוגבל וביקוש גבוה, המוכרים שממהרים להוריד מחיר, כפי שציינה סער, הם אלה שלחוצים למכור את הדירה. חלק מהם קנה דירה חדשה, הוא חייב למכור את הדירה שלו תוך שנתיים - אחרת הוא ימצא את עצמו משלם מס שבח וגם מס רכישה מוגדל, כמשקיע, לדירתו החדשה.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

המחיר בכפר סבא - 29 אלף שקל למטר. זה ריאלי?

"בדירות קטנות הרבה יותר. יש כאן שוליות לגודל היסטרית, כי אין דירות קטנות בכפר סבא. אתה יכול למצוא דירות קטנות רק ב-37 למטר. זה מתקרב לדרום תל אביב, לא בפלורנטין, אבל למזרח - יד אליהו, אזור שכונת הארגזים ועוד".

"חייבים לקדם הוצאת היתרים בעיר". סער

ממה נוצר המנעד הזה בכפר סבא? למה יש פערים גדולים כל כך בין שכונות?

"קודם כל, יש פער בין דירות חדשות מול ישנות. הכי חשוב זה גודל הדירה. יש מחסור אמיתי בעיר, זה הנושא הראשון שצריך לטפל בו - לבנות עוד דירות קטנות. בסוף היום אתה נותן אופציה שהיא אבסולטית זולה יותר ומפנה את הגדולות. זוג מבוגר לא צריך 5-6 חדרים, הוא יכול לחיות ב-2-3 עם תנאים יותר טובים. המחיר של דירת 2 חדרים בכפר סבא מגיע לאזור ה-2.2. 39-40 אלף שקל למטר. אנחנו עכשיו באופוזיציה, אבל כשזה יתהפך - זה הדבר הראשון שצריך לעשות - לבנות הרבה דירות קטנות".

איזה עוד שינויים כפר סבא צריכה לעשות?

"חייבים להרים הילוך בנושא של הוצאת היתרים וקידום התחדשות עירונית. יש, אבל לא מספיק. קצב הנפקת ההיתרים ירד ב-25% ביחס לשנה קודמת, בניגוד למה שצריך להיות - כי צריכה להיות עליה".

העירייה מתמקדת בארנונה של המשרדים והמסחר?

"לא חושבת. במאקרו, צריך לאשר תכנית כוללנית, מה שנדחה כל הקדנציה הזאת. לא עשו עם זה כלום, וגם הפיכת העיר כפר סבא לוועדה עצמאית שיהיו לה יותר. וכמובן - לקדם רישוי עצמי. לקצר את זמן הביורוקרטיה, גם להגדיל היצע וגם לתת יותר אפשרויות לאנשים".

בכפר סבא היו פרוייקטים מסובסדים, מחיר למשתכן וכו'. זה לא הוריד מחיר.