צילום: מתן קובי

מי גר בתל אביב? ב-70% מהדירות במרכז תל אביב מתגוררים שוכרים; איפה בעלי הבית המקוריים ומה זה אומר על העיר?

סיפור על בניין בתל אביב, על הדירות מירושה, על הביקוש העצום לשכירות, על ההבדל בין בניין עם מעט דירות שכורות לעומת בניין עם שוכרים רבים וכמה עולה לשכור דירה בת"א?

מתן קובי | 09/08/2023 07:49 (40)

נושאים בכתבה למס נדלן שכירות תל אביב

סיפור של בניין בתל אביב בצפון הישן - 28 דיירים מתוכם התחלפו יותר מחצי מהדיירים בחמש -שש השנים האחרונות. פעם, לא כל כך מזמן, בבניין היו 6-7 דירות שכורות והרוב הגדול של דיירים שהדירה בבעלותם. היום זה כמעט הפוך - רוב הדירות בבניין שכורות. פעם, היו בבניין 2 משפחות צעירות, היום לפחות חצי מהמשפחות שם צעירות. פעם, רק לשני דיירים היו כלבים, היום יש ל-10.

תל אביב משתנה, היא הפכה בעשורים האחרונים לצעירה יותר, אם כי בשנים האחרונות חל תהליך הפוך - משפחות צעירות וצעירים רבים עזבו בגלל המחירים הגבוהים ורואים את זה במספר הכיתות בבתי הספר. אם לפני 20 שנה היתה בבית ספר כיתה אחת במחזור, זה עלה ל-3 ואפילו ל-4 עד לפני 3-4 שנים וכעת זה 2-3 כיתות.

ועדיין - תל אביב צעירה יותר מבעבר - גם משפחות וגם רווקים-רווקות שמעדיפים לגור ליד האקשן. אלא שלגור בתל אביב זה יקר. דירה באזורי הביקוש תעלה מעל 50 אלף שקל למ"ר. אם אין לכם הורים עשירים או עבודה מפרנסת מאוד בהייטק ועדיף עם אופציות או אקזיט, כנראה שלא תצליחו להגיע לדירה במרכז. מה עושים? שוכרים. שוק השכירות בתל אביב הוא הגדול ביותר בארץ ומנתוני הלמ"ס שהתפרסמו השבוע מבינים עד כמה הוא גדול - תל אביב הפכה להיות עיר של דירות שכורות. במעל 70% מהדירות במרכז תל אביב מתגוררים שוכרים.

איך יש כל כך הרבה דירות להשכרה בתל אביב?

תל אביב מלאה בדירות של יורשים. ההורים, הסבים והסבתות הורישו דירות בתל אביב ואלו מושכרות. היורשים כבר לא גרים בתל אביב, אבל הדירה היא השקעה טובה, אז הם משכירים ומתחלקים בדמי השכירות. לפעמים גם הנכד-נכדה מתגוררים שם שנה-שנתיים, וככה הגיעו לשוק השכירות דירות רבות.

חוץ מזה, בתל אביב יש המון דירות להשקעה. משפחות רבות רכשו דירות בעבר הרחוק כהשקעה, ובמחשבה שאולי יגורו שם הילדים. הרבה תל אביבים אמידים לרוב מבוגרים מחזיקים בדירה להשקעה, כשבעשורים האחרונים התפתחה תופעה נוספת - הוקמו מגדלי ענק במרכז ובצפון הישן-חדש שאליהם זרמו גם משפרי דיור תל אביבים. ומה עושים בדירה הקודמת - אם אפשר, אז לא מוכרים, משכירים. סיבה נוספת היא תופעת המשכירים שגם שוכרים. יש לכם דירה קטנה, אתם צריכים מקום גדול יותר - אתם משכירים את הדירה הקטנה ושוכרים אחרת. זה קיים בתל אביב יותר מאשר מקומות אחרים.

וככה הגענו למצב שתל אביב הפכה להיות עיר של 50% דירות בבעלות ו-50% שוכרים ובאזורים מסוימים כמו מרכז העיר ב-70% מהדירות מתגוררים שוכרים.

כמה שוכרים יש בכל שכונה:

שכירות על פי שכונות - הלמ"ס

מהמפה הזו ניתן להבין היכן המקומות עם השוכרים הרבים ביותר. מיד מזהים את המרכז והצפון הישן והחדש של העיר עם אחוז גבוה של השכרות, כאשר בשוק הסיטונאי-שרונה אחוז השוכרים מעל 90%, אבל חייבים להודות שזו נראית לנו טעות או נתונים לא מעודכנים. יש במתחם TLV בשוק הסיטונאי המון דירות שכורות, אבל לא 90%. נראה שרישום הדירות בטאבו לא הסתיים ולכן איכשהו נתוני הלמ"ס שמתבססים על נתונים ממשלתיים, עובדו לא נכון.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בשדרות בן גוריון, ארלוזורוב, שלמה המלך, דיזנגוף, אד"ם הכהן יש קרוב ל-60% של שוכרים כשלפני עשור זה היה 47%. בשכונת בבלי יש 46.1% של שוכרים, לעומת 33.7% לפני עשור.

באזור איכילוב-ויצמן 66% מהדירות שכורות, לעומת 27% לפני עשור. בפלורנטין שבה תמיד היה משקל גבוה לדירות שכורות כ-76% מהדירות בשכירות לעומת 67.4% ב-2013.

המצב הזה שגם קיים בערים מרכזיות בעולם מחייב מחשבה עמוקה. הוא מבטא גם עובדה פשוטה - אנשים מבינים שהם יגורו בשכירות ולא ירכשו דירה, אבל הוא גם עשוי ללמד על עתיד העיר והאזורים המדוברים. נחזור לדוגמה בתחילת הכתבה - בניין בתל אביב עם 28 דיירים שהפך עם הזמן לבניין עם רוב של שוכרים. בשנים האחרונות חשבו להחליף את המעליות - לא היתה הסכמה, למרות שהמעליות ממש ישנות ולא תקינות. רצו לתקן את האינסטלציה - לא היתה הסכמה. רצו לעשות הרבה דברים נוספים בבניין - אבל לא היה רוב באסיפת בעלי הדיירים.

בניינים שבהם הבעלים משכירים דירות הופכים בהדרגה למוזנחים יותר. הבעלים לא רוצה להשקיע כספים. הוא מקבל את דמי השכירות, יש לו תשואה, הוא מקווה שערך הדירה ישביח, אבל אל תבלבלו לו את המוח עם מעליות חדשות. ככל שאחוז הדירות השכורות בבניין גבוה יותר, ככה בעלי הדירות שחיים בדירה שלהם נפגעים יותר כי המשכירים לא באמת מתעניינים בתחזוקה ובאיכות הבניין.

זה בבניין אחד, אבל תחשבו על עיר שהפכה להיות עיר של שוכרים. האם בעלי הבית יסכימו להשקיע בבניין? כנראה שלא. כבר עכשיו אם תעברו באזורי הביקוש בעיר תראו בניינים מוזנחים, דירות לא מושקעות, כשלזה אגב מצטרפת תנופת בנייה של תמ"א ועשרות רבות של בניינים שצפויים בשנים הקרובות לעבור תמ"א ולכן יש בהם אפס השקעה.

כל זה לא מזיז לביקוש, הוא ממשיך לגדול. קיימת כמות קבועה של היצע דירות להשכרה, היא אומנם גדלה במקביל לתמ"א ולבנייה באזור, אבל זה קטן מהביקושים. לגור בתל אביב מפתה את כל סוגי וגילאי האוכלוסייה. הצעירים רוצים להיות קרובים למקומות העבודה והבילוי. המבוגרים רוצים את הנוחות של תל אביב והקרבה למקומות הבילוי. יש המונים שדווקא אחרי גיל 60 החליטו לעבור לתל אביב, קרוס לים, לבתי הקולנוע, למוזיאון, למסעדה. זה נוח.

בתווך יש את המשפחות - צעירות ופחות צעירות. המשפחות הצעירות נהנות ממגוון של אפשרויות לילדים וחינוך שנחשב טוב. וברגע שמשפחה צעירה מתחילה לגור בעיר סיכויים גבוהים שהיא תמשיך כי לרוב לא יעבירו את הילדים מסגרות, רק אם אין ברירה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(40):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

26.
בדירות ישנות כולם מחכים לתמא 38/2, מי שבבעיה תמא 38/1, (ל"ת)
יפתח 15/09/2023 09:19
הגב לתגובה זו
25.
רוצים למכור העירייה לא נותנת מפילה עלייך קנס של 300K (ל"ת)
מעבר למיסים הרגילים 06/09/2023 11:12
הגב לתגובה זו
24.
אזרח ישראל 27/08/2023 13:25
הגב לתגובה זו
כתבה הרמה של עבודת דוקטורט באוניברסיטה .
23.
עירית תל אביב דורשת היטל השבחה ממכירת דירה חירבה מיליון (ל"ת)
העירייה נגד התושבים 12/08/2023 10:06
הגב לתגובה זו
22.
תכלס ... ת"אמת ... מגעיייל לגור בת"א (ל"ת)
לא נעים לומר אמת 11/08/2023 20:04
הגב לתגובה זו
21.
דירה זה לא עסק 10/08/2023 00:18
הגב לתגובה זו
העם דורש מיסוי כבד על אספני דירות שעושקים את הדור הצעיר וגורמים לו לעזוב את הארץ.
דוד שרעבי 11/08/2023 20:10
הגב לתגובה זו
לא מקנא באף אחד . שיהיה להם לבריאות .
איל נדל"ן 10/08/2023 14:41
הגב לתגובה זו
אני משקיע מינימום סכום כדי לקבל תשואה טובה והדיירים גם משלמים לי את המשכנתא וגם נשאר רווח יפה הכי עסק בעולם... חחח
אחד 19/09/2023 14:33
הרגתם את הציבור העובד- לא מאפשרים לאנשים שעובדים לחיות חיי רווחה. אתה מתגאה שאתה מנצל אנשים? האנשים האלה, שעשו טעות ושירתו בצבא, בסוף מביאים ילדים לעולם - האם הילדים האלה יזדרזו ללכת להגן על נדל"ן שלא שייך להם? האם תוכל ללכת בבטחה ברחוב- שקבוצה כל כך גדולה של אנשים לא יודעת אם בשנה הבאה יהיה להם בית? אתה תצבור כסף- אבל מה בדיוק תעשה בו? תחיה בג'ונגל עם אנשים שהם יותר גרועים מבהמות?
20.
מה יש לחפש שם ? עיר הזויה ומטורללת (ל"ת)
שלמה 09/08/2023 16:06
הגב לתגובה זו
תל אביבי 10/08/2023 16:10
הגב לתגובה זו
ברוך השם. אין בוזזים.
צומי 10/08/2023 08:33
הגב לתגובה זו
עיר מעצבנת עם אינסוף פקקים ובלאגן וקורקינטים ומה לא..... ועדיין לא מחליף את אזור כיכר דיזנגוף בשום מקום אחר (לשמחתי קניתי דירת 4 חדרים לפני תחילת הטירוף...)
19.
נדלן 09/08/2023 14:42
הגב לתגובה זו
קבוצת נדל״ן בנווה אביבים ( חדשות, דירות, ועוד.. ) הצטרפו: https://www.facebook.com/groups/realestateinneveavivim
18.
דודי ערסלם 09/08/2023 12:35
הגב לתגובה זו
עם מרצדס ורולקס
17.
איש פשוט 09/08/2023 11:50
הגב לתגובה זו
לפני כ - 25 שנים (!!!!) העיריה הכריחה את בעלי הדירות ברחובות פרישמן, פרוג, דב הוז (מעונות עובדים) לבצע שיפוצים ושיפור יסודי של חזית המבנים. הייתה השתתפות חלקית של העיריה וגם אפשרות לקבל הלוואה שתאפשר פריסת ההוצאה. המצב השתפר פלאים, גם בטיחותית וגם המראה החיצוני. מדוע לא לעשות זאת גם היום ???
16.
איש 09/08/2023 11:36
הגב לתגובה זו
כשלי שוק אמיתיים שלצערנו לבעלי העניין מאלו שיושבים בממשלה ובכנסת ועד לבעלי הדירות, לא מעניין לתקן. בסוף זה יתפוצץ לכולם בפרצוף. סביר להניח שהאזרח הפשוט יסבול הכי הרבה
15.
אביאל 09/08/2023 10:09
הגב לתגובה זו
לא הגיוני שבניינים באיזורים תיירותיים כמו כיכר דיזנגוף, רוטשילד, נווה צדק וכו ייראו כמו פאבלה. העירייה צריכה לקנוס בעלי דירות שמזניחים את חזיתות הבניין.
14.
מיק 09/08/2023 10:07
הגב לתגובה זו
באיטליה זה הצליח בגדול.... המס לבעלי דירות שמחזיקים בדירה שלישית והלאה עולה ל 30 אחוז . וראו זה פלא- יחזרו לשוק אלפי דירות למכירה ממשקיעים , צעירים יוכלו לקנות שהיצע גדל. זה הצליח בגדול במקומות אחרים , צריך רק לבטל את "בעלי הקשרים " בממשלה ותיראו באיזה פשטות העסק עובד. אין פיתרון אחר !!!
אמונחטאפ 09/08/2023 21:09
הגב לתגובה זו
כל דירה של משקיע מיצגת דירה של שוכר שלא יכול או לא רוצה לקנות דירה ואם יהיו פחות משקיעים מחירי השכירות יעלו. כלומר אתה רוצה לפגוע באלה שאמצעיהם קטנים יותר כדי שאלה שיש להם יותר כסף יוכלו לקנות דירה קצת יותר זול. אז תגיד את זה
יש חברי כנסת עם 3-4 דירות. אין להם אינטרס להוריד מחירים (ל"ת)
ג'וני 09/08/2023 12:34
הגב לתגובה זו
13.
אשק 09/08/2023 09:47
הגב לתגובה זו
בניינים שלמים במרכז שבכל מקום בעולם מוגדרים כסלאמס, דירות קטנטנות עם חדרי צינוק, טיח חיצוני מתפורר, ללא טיפוח וגינון, בלי מעליות במחירי בועה .
12.
אשק 09/08/2023 09:44
הגב לתגובה זו
חקיקה כזו תוביל להצפת השוק בדירות פנויות ותוביל לירידת מחירים, בדיוק כמו האיסור להשתמש במשרדים כדירה למגורים ותשלום ארנונה כמו דירת מגורים. זו מדיניות עירונית סחטנית ואלימה.
11.
נתי 09/08/2023 09:32
הגב לתגובה זו
אני תל אביבי כל חיי נמאס כבר ממה שקורה בעיר הזאת, הפכה להיות אתר בניה אחד גדול כל היזמים העלוקות רק רואים כסף בעיניים, לכו תבנו בנגב ותצאו לנו כבר מהווריד.
10.
2 חברים מתווכים ב 2 אזורים בארץ = השוק מת לגמרי !!! (ל"ת)
דן 09/08/2023 09:30
הגב לתגובה זו
9.
תושבת 09/08/2023 09:21
הגב לתגובה זו
כתבה מצוינת משקפת את המציאות
8.
קומוניסט 09/08/2023 09:19
הגב לתגובה זו
כשהכל היה תחת רגולציה.
7.
דש 09/08/2023 09:17
הגב לתגובה זו
מי יכול לשלם שכירות של 10-14 אלף ש"ח בחודש לפני הוצאות אחרות ? .כן מדובר על כסף ששולמו עליו מיסים זאת אומרת 20-30 אלף ברוטו כלומר המשכיר מרוויח 50.000 לחודש כמה יש כאלה לאחר המפולת בהייטק ?
זוג הייטקיסטים 10/08/2023 17:38
הגב לתגובה זו
אני הייטקיסטית, ובעלי כמובן גם, אז יש לנו שכר ברוטו של 40 אלף כל אחד, כלומר נטו כ 20 אלף, ויחד יש לנו הכנסה נטו של 40 אלף לחודש. אז שכ"ד של 14,000 זה בקטנה... וזה עוד לפני בונוסים ו rsu
6.
קובי 09/08/2023 09:08
הגב לתגובה זו
כל עוד שיש אנשים שמוכנים לשלם את הסכומים האלה אז אין פה בעיה בכלל
5.
עברנו ליפו ,חצי מחיר ושכנים חמודים (ל"ת)
עמית רומם 09/08/2023 09:04
הגב לתגובה זו
4.
בעל 10 דירות 09/08/2023 09:04
הגב לתגובה זו
בתל אביב יש הרבה אבל הרבה מאוד בעלי דירות שמשכירים את דירתם ושוכרים דירה אחרת בת"א. לכן הסטטיסטיקה המוצגת מטעה.
3.
מריחים את הסוף (ל"ת)
רם 09/08/2023 08:53
הגב לתגובה זו
2.
n 09/08/2023 08:48
הגב לתגובה זו
הכסף הקל עוור את האנשים , הוביל את המדינה לתקופה חדשה שבה אחד לאחד זאב , רק הכסף עכשיו מדבר , זה מביא לחורבן
דודו 09/08/2023 10:22
הגב לתגובה זו
הסיבה היחידה שיש מחסור בחלב, ביצים וחמאה - פיקוח מחירים.
המגיב 09/08/2023 14:27
אם היו מבטלים את המכסות, וכל לולן וכל רפתן יכול היה להפיק כמה ביצים וחלב שהוא יכול - לא היה מחסור, היתה תחרות במחיר, וכולם היו מרוויחים.
תשאל את החבר'ה בברלין מה קרה שהמדינה פיקחה. ובניו יורק (ל"ת)
יואב 09/08/2023 09:56
הגב לתגובה זו
כלכלה בשקל 09/08/2023 09:34
הגב לתגובה זו
תחשוב מה קורה שבעל דירה לא יכול להעלות את גובה השכירות. איזה תמריץ יש לו לתקן ליקויים בנכס? ולהשביח אותו? אפס, כי הוא לא ייראה יותר תשואה בזכות ההשקעה שלו. אם במצב הנוכחי הם לא מעוניינים לתקן מעלית וכו', אז בפיקוח על מחיר השכירות כל נזק בדירה עצמה הם גם לא ימהרו לתקן.. מוזמן לבקר בבניינים ודירות של דיור מוגן, שבהם מחיר השכירות מפוקח ולראות במו עיניך את ההזנחה של הבניין והבתים עצמם...
המגיב 09/08/2023 14:25
בעל דירה - בהגדרה - לא ישקיע שקל, כל עוד יש לו תזרים רצוף.
1.
תל אביב - לא 09/08/2023 08:41
הגב לתגובה זו
מכלום, יציאה וכניסה לעיר מציאת חניה בילתי אפשרית אחרי יום עבודה לך תשקיע שעה בחיפוש חניה
תעשה טובה תישאר בחור שלך (ל"ת)
אבי 09/08/2023 09:25
הגב לתגובה זו

משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון | 19/09/2025 12:16

נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.

פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן