התפרצות נגיף הקורונה לפני יותר משלוש שנים שינתה מאוד את הרגלי הצריכה של הישראלים: יותר אנשים עורכים קניות דרך האינטרנט ולא יוצאים למרכזי בילוי ובהתאם לכך - עלה קרנם של המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים). גם המשקיעים הבינו את זה. למרות המשבר בשוק הנדל"ן הם מדוויחים על תשואה של 6% שנותרת יציבה וחברות הנדל"ן מרחיבות את הפעילות ומפזרות סיכונים דרך השקעה בהם.

הדמיית מתחם LOGIX כפר סבא (איוולב מדיה)

את ההתפתחות האדירה של המרכזים הלוגיסטיים בשנים האחרונות אפשר לקרוא דרך נתוני הלמ"ס - השנה אמורים להיבנות כ-1.4 מיליון מ"ר, לעומת פחות מ-1.3 מיליון מ"ר בשנה שעברה; ברבעון הראשון של השנה עמדו השטחים הלוגיסטיים על 9% מכלל הבניה בישראל, לעומת ממוצע של 6% בעשור האחרון; כיום, 56 יישובים בונים מרכזים לוגיסטיים. הכי הרבה בונים בקריית גת. מגדל תפן שבגליל ובמושב מאור שבשרון נמצאים אחריו. גם מעלה אדומים ואופקים בצמרת. בישובים אחרים כמו כפר יונה, בית שמש, יבנה, קצרין ואפילו בעמק יזרעאל נרשמות התחלות בניה. בפארק תעשיה קיסריה יש כיום 3,500 דונם, בפארק התעסוקה רג"מ (רמלה, גזר, חבל מודיעין) יש בערך 3,000 דונם, בשדה יואב עוד 1,000 דונם, המתחם הלוגיסטי של נמלי ישראל מכיל כ-1,400 דונם, עוד 4,700 דונם קיממים במודיעין (לא כולל עוד 4,700 דונם בפארק התעסוקה שלה), עוד 750 דונם באייפורט סיטי ו-500 דונם בשוהם. כיום מספר חברות פועלות בבורסה בתחום המרכזים הלוגיסטים. בין היתר מדובר בגב ים שמחזיקה ב-140 דונם במפרץ חיפה, בחברת אמות שיש לה מרכז גדול במודיעין ובאיירפורט סיטי, חברת מגה אור שנחשבת לאימפריית נכסים שמחזיקה את רשת ביג, אבל גם מרכזים לוגיסטים באשדוד, מודיעין, קיבוץ גת ועוד.

בגלל שמדובר בשטחים גדולים מאוד, הם ממוקמים בעיקר בפריפריה, מה שמוזיל עלויות גם מבחינת המיסוי - תחשבו כמה היה עולה להקים מרכז כזה בתל אביב, לעומת מרכז בערד או בדימונה. מצד שני, ראשי הרשויות לא אוהבים מרכזים לוגיסטיים. הם מעדיפים מגדלי משרדים בכניסה לעיר ולא מבנה שנראה כמו מכולת ענק. חוץ מזה, יש להם גם אינטרס מובהק - הארנונה בשטחי משרדים גבוהה בהרבה. כמו שאין להם רצון להעדיף בניית מגורים על שטחי מסחר בגלל ארנונה נמוכה, הם יעדיפו את מגדלי המשרדים על המרלו"ג.

• מה מושך יזמים ומשקיעים למרכזים הלוגיסטיים?
• אורבין Smart Logistics: מקימה מרכז לוגיסטי נוסף בארצות הברית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השאלה היא למה בכלל ענף הלוגיסטיקה כל כך מעניין והאם הוא אפיק השקעה מספיק אטרקטיבי כדי שמשקיעי נדל"ן, שסובלים מעליית הריבית ומתרחקים מהשוק, ייכנסו אליו? חברות הנדל"ן המניב לא מפסיקות להשקיע בתחום, גם בשל התפתחות תרבות האיקומרס. יש כאן סיבות רבות להתפתחות של המרלו"ג. ההיצע קטן יחסית, בגלל היעדר קרקעות במדינה, ולכן החברות מצליחות להשכיר בקלות יחסית את המבנים, או למכור אותם לאחר הבניה. גם הקמת הנמלים, כמו נמל חיפה החדש, מגדילות את אפשרויות היבוא ואז יותר חברות מייבאות זקוקות למרכזים לוגיסטיים לאחסון או לפיתוח המוצר.

"אין ספק שתרבות האיקומרס מחוללת שינוי, התפתחות הענף הזה מתרחשת ב-6-7 השנים האחרונות וזה רק הולך וצומח", אומר ערן לב, שותף קרדן גבע. "אחד הדברים שיצר את השינוי הוא נושא הרגולציה. היום חברות מתחום התעשיה, המלאכה, ולא רק לוגיסטיקה, צריכות מבנים כאלה. המנעד של המשתמשים צמח מאוד בשנים האחרונות. פעם היו משתמשים במבנים לוגיסטיים נגר, רתך, מסגר, פחח וכדומה, אבל בשנים האחרונות קרו 2 דברים בתחום הרגולציה. חברה היום לא יכולה לייצר או לאכסן ברפת במושב, אז המדינה הוציאה אותם משם ומפנה הרבה מאוד אזורי תעשיה ארעיים, בהרבה מאוד מושבים וקיבוצים ומקומות בצפון ובדרום, שלא יועדו במקום למקור לאזורי תעשיה. זה קרה עם השנים והתחילה אכיפה".

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

"לראשי הערים יש אינטרס לבנות משרדים". ערן לב, שותף קרדן גבע (אלעד מלכה)

והדבר השני?

"הרגולציה של רישיונות העסק. לפני 40 שנה יכולת לעשות מטבח (חברות קייטירינג) בכל מקום, היום יש הרבה דרישות של משרד הבריאות שמקשות על העסקים להישאר שם - הם מבקשים גובה מסוים של המבנה, גנרטור חירום, בורות שומן, במבנים ישנים זה לא תמיד קיים. הרגולציה בתחום המזון היא דרמטית. זה עוד דבר שבגינו נוצר צורך למבנים חדשים. זה יכול להיות בהרבה תחומים. יש שינוי גם לגבי המוצרים שצריכים להיות בקירור, למשל - פעם תרופות היו במחסן רגיל, היום יש צורך במחסן מקורר עם סטנדרטים. זה לא יכול לקרות במבנים ישנים. כלומר, יש לנו שני שינויים, איקומרס ורגולציה - אכיפה מצד אחד על שימושים, ופעם שניה של שינויים מבחינת רישוי עסקים".

מה קורה בהייטק? גם הם עוברים למרלו"ג.

"יצרניות של ביוטק ומדיקל, בעיקר. הם נדרשים למעבדות ואין להם ברירה אחרת".

מה עם משרד גדול?

"מעבדות צריכות גובה מסוים, ארובות, תב"ע מיוחדת - אבל עזוב את זה, במשרדים יש 250 קילו על הרצפה כושר נשיאה, במעבדות צריך טונה. לכן אי אפשר לקחת משרדים ולהסב למעבדה. גם חברות רובוטיקה או רכב אוטונומי צריכות מבנה כזה".

למה ראשי הערים לא רוצים אתכם בכניסה לעיר?

"פעם ראשי הערים לא רצו מבנים מכוערים אלא מגדלי משרדים, כי על אותו דונם אפשר לקבל יותר ארנונה, אז הם החליטו לבנות לגובה. כולם רצו שתהיה להם רמת החייל משלהם. זה יותר אסתטי ומשלם יותר - אז למה לא? מצד שני, אי אפשר להתקיים בלי המרכזים הלוגיסטיים. לכן, נוצר מחסור אדיר בשטחים כאלה. זה לא שטחים שאנחנו רגילים לראות, 'ביג בוקס' בשום מקום, אלא מבנים הרבה יותר משוכללים היום. בגלל שנוצרה הלקונה הזאת אתה רואה עליה במחירים. יש ביקושים קשיחים למבנים כאלה היום ויש עוד שינוי בשוק - חוות שרתים, שצריכים שטחים. התפתחות ה-AI יוצרת ביקוש".

איזה עסקאות אתם עושים?

"יש הרבה מאוד סוגים של עסקאות שאפשר לעשות, אבל בגדול - אנחנו ממש לא קונים עשרה דונם, בונים חמישה ומשכירים. לא קונים שטח ובונים קומה אחת. אנחנו בונים מבנה רמפה, בשימושים של תעשיה, אחסנה, ייצור, תעשיה ומלאכה, בקומות, בגובה של 6-8 מטר. אנחנו היזמים, קונים קרקע, מתכננים ומקימים".

איפה יש לכם היום שטחים כאלה?

"יש לנו פרוייקט שסיימנו במודיעין פרוייקט, גבע התחילה אותו עוד לפני ההצטרפות לקרדן (בתחילת השנה שעברה, א"י). מדובר על 9 דונם, בשוהם יש לנו 30 דונם, בכפר סבא 50 דונם יחד עם רני צים".

מה זכויות הבניה? בדרך כלל מדובר על מאות אחוזים.

"כן, אבל זה מאוד משתנה ממקום למקום. המגרש המינימלי של מגרשים כאלה הוא סביב 15 דונם".

במודיעין קניתם פחות.

"כי יש שם טופוגרפיה שניתן לנצל בקומות. 15 דונם זה הרבה".

כמה עולה מטר? כמה בפריפריה וכמה במרכז?

"המחירים נעים בין 11-16 אלף שקל למטר לרכישה, תלוי במיקום. חלקם אנחנו מוכרים. בכפר סבא למשל, אנחנו מוכרים בין 13.5 אלף שקל למטר ל-15.5 אלף שקל למטר, תלוי בקומה. השכירות היא בין 50-75 שקל למטר. כפר סבא זאת בניה מתקדמת, שוהם בתכנון, במודיעין הכל מוכן. יש לנו עוד מרכז בחולון, אבל רק משרדים ומסחר".

בניית מרכז לוגיסטי הרבה יותר זולה ממשרדים?

"המבנה יותר כבד, אבל הדיזיין אחר. אין קירות מסך. בניה ישירה עולה סביב 4,000 שקל למטר".

מה התשואה?