כמה עולה בית בשכונת טללים בשוהם?
בנתוני הלמ"ס לשנת 2022 דורגה מעט מתחת לעשירייה הפותחת של השכונות האיכותיות בישראל שכונה בשוהם. לכאורה, מדובר בעיר מהמעמד הסוציו-אוקונומי הגבוה, אבל כשצוללים עמוק לתוך השכונה, טללים שמה, מבינים שגם שוהם עצמה יצרה חלוקה למעמדות: עשירים פחות ועשירים יותר. אלה שיותר, גרים בשכונה הזאת.
טללים שוהם (גוגל מאפ)
טללים (או נווה טללים) היא אופציה מעולה למשפרי דיור מאזור המרכז, כאלה שחולמים על בית פרטי במקום שקט. הבית הממוצע בשכונה שוכן ברחוב הולנדי, עם נוף לשטחים פתוחים ובעיקר - יוקרה. מצד שני, הגישה ממנה ומשוהם בכלל לערים המרכזיות בישראל נוחה מאוד. היא קרובה לכביש 6, לכביש 4, לכביש 1 ואם אתם רוצים לצאת לחו"ל - גם לנתב"ג.
טללים היא לא מקום לזוגות צעירים. היא מאופיינת במשפחות עם ילדים בוגרים או לאוכלוסיה מבוגרת ואמידה. היא כוללת הורים באמצע החיים. חשוב להדגיש: לא מדובר בשכונה גדולה. היא מכילה שירותים בסיסיים אבל חלק מהתושבים בה נוסעים למרכז היישוב.
טללים רוויה סיימה את עתודות הקרקע שלה. ומה קורה בשכונה איכותית עם עתודות קרקע מוגבלות? הביקוש גבוה מההיצע והמחירים עולים. כלומר, מי שירצה לגור בשכונה ולסמן טריטוריה, ישלם יותר. מי שלא רוצה לשלם יותר, ייסע לשכונת כרמים ממזרחה לה.
כמה עולה דירה בטללים?
אין הרבה עסקאות בטללים. רוצים לדעת כמה? 2 עסקאות מיוני שעבר. צמוד קרקע 5 חדרים 148 מ"ר נמכר ב-4.9 מיליון שקל. דירת 4 חדרים, קומה 1, 121 מ"ר, נמכרה ב-3.8 מיליון שקל.
כשאין מספיק עסקאות השוואה, אנחנו פונים לאתרי המכירות כדי לראות מה המצב בשוק. דופלקס 5 חדרים של 130 מ"ר מוצע ב-4.35 מיליון שקל, דירת 3.5 חדרים קטנה בקומה 4 מוצעת במחיר של 2.55 מיליון שקל. מדובר בדירת 80 מ"ר. הנתונים האלה מתאימים לעסקאות עבר ולעסקאות השנה האחרונה. נווה טללים מוכרת סביב 32-33 אלף שקל למטר, וסביב 34 אלף שקל לצמוד קרקע. כלומר, על דירה 4 חדרים ממוצעת בשטח של 100 מ"ר תשלמו סביב 3.5 מיליון שקל. זה אולי נשמע לא הרבה לאזור מרכז הארץ, אבל אנחנו מזכירים לכם: שוהם היא לא תל אביב, היא המעגל השני.
מחירי השכירות בשכונה: סביב 7,000-7,300 שקל ל-4 חדרים, סביב 9,000-9,300 לחמישה חדרים.
עסקאות אחרונות נווה טללים
בשמת 4, 121 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3.8 מיליון שקל.
בשמת 14, 148 מ"ר, 5 חדרים, קרקע - 4.9 מיליון שקל.
בשמת 4, 142 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 3.4 מיליון שקל.
עמק איילון 149, 69 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 2.13 מיליון שקל.
שדרות עמק איילון 155, 97 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3.35 מיליון שקל.
- 5.י 06/06/2023 07:51הגב לתגובה זומבחינתי בכפר אין כלום ,עיר נורמלית וכיפית אחת יש כאן-תל אביב-גם ראשון בכיוון אבל יקח עוד כמה שנים ערי רפאים.
- 4.מישאל 04/06/2023 16:11הגב לתגובה זונגמור לטפל בקיבוצים ובבגץ ונעבור אליכם. שנה שנתיים מקסימום.
- 3.מה יקרה כשהג'יהד יפגיזו את שוהם בפצמרים וקטיושות? (ל"ת)אברמזון 03/06/2023 13:32הגב לתגובה זו
- טל 04/06/2023 15:19הגב לתגובה זוולמה שזה יקרה? בינתיים התל אביהם נכנסו בסבב האחרון לממדים בעוד שוהם נהנית מכיסוי נגד טילים נרחב בחסות נתבג.
- 2.י 03/06/2023 00:56הגב לתגובה זושכונה טובה?מדובר בבית עלמין שאם תקשיב טוב תוכל לשמוע את הדשא צומח...יש ים?מסעדות?בתי מלון?שגרירויות ?מוזיאונים?חיי לילה?דירות /בתי ם בערי רפאים בלמעלה ממיליון דולר...תחי מדינת ישראל ,מדינת ישראל ומחיריה היום לא רלוונטים-כמו אישה בת 70 שרוצה צעיר בן 35 יפה עם קוביות בבטן שיבזבז עליה -אין פרופורציות! שוהם עלאק בלי לזלזל אבל לא פרופורציונלי.
- צביקה 04/06/2023 15:25הגב לתגובה זואני כבר לא רוצה לגור באבן גבירול ולא ביהודה המכבי.לא מתלהב מכל קפה שנפתח ומעדיף שלא לשמוע אופנוע קורע את העיר ב 4:00 בבוקר. האנשים עם הכסף קובעים על פי היצע לביקוש את מחירי הבתים.
- 1.אין בארץ נדל"ן ש"שומר על ערכו". נקודה. (ל"ת)אורן 02/06/2023 14:09הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
