שרונה: כמה עולה דירה ממוצעת, ומה המחיר למ"ר בשכונה שנחשבת לטובה ביותר בארץ
לא בטוח שזה הדבר הראשון שיעלה לכם לראש כשישאלו אתכם מה השכונה הכי איכותית בישראל, אבל על פי סקר הלמ"ס - התשובה היא שרונה.
את זה אתם בטח מכירים. הכניסה למתחם שרונה (תמר מצפי)
המיקום שלה נהדר. היא נמצאת במרכז תל אביב, במיקום היסטורי של המושבה החקלאית בעל השם הזה ממש ליד נחל איילון. כאשר תושבי המושבה גורשו לאירופה במלחמת העולם השנייה, עיריית תל אביב החליטה לאמץ אותה. היא נמצאת במיקום נהדר - מצפון לשכונת יד חרוצים, ממערב למונטיפיורי, בקצה השני של איילון (ממש ממול) - שכונות ביצרון ונחלת יצחק, ממש ברגל ללב תל אביב, ואם אף אחד לא שומע - גם לבור בקריה.
קשה לדבר על שרונה מלי להזכיר את המתחם שבה, שמכיל חנויות ומרכזי מסחר ומשרדים. השוק הוא האטרקציה המרכזית. הוא פועל תחת חברות כמו ביג ומגה אור ויש בו עשרות דוכנים, מסעדות, בתי קפה ועוד, כשמעליהם שלושה מגדלים. היום יש במתחם 30 מבנים לשימור, חלקם שייכים לחברת רוגובין. לשכונה יש גם זיכרון שקשה מאוד למחוק - הפיגוע ביוני 2016 שבו נרצחו ארבעה בני אדם. רגע שלתושבי השכונה קשה מאוד למחוק ועדיין - המסעדות מלאות.
שרונה יקרה מהממוצע בתל אביב בכל פרמטר: שכירות, מחירי הדיור (החודשים האחרונים הוכיחו שהם יודעים להתנהג הפוך), וההיצע שם נמוך. כשההיצע נמוך והביקוש יורד, הוא לא בהכרח מדביק את הביקושים ולכן לא תראו ירידת מחירים דרסטית באזורי ביקוש. אתם כבר הבנתם איך זה עובד: מדינת ישראל במלחמת חורמה נגד מחירי הדיור, אבל לא מטפלת בהיצע. מישהו כבר ניסה ללחוש את זה על אוזנה בעבר.
בבנק ישראל סבורים שהעלאות תכופות של הריבית תוביל לירידה משמעותית. וזה לא עובד על שכונות כאלה. זה יכול לעבוד בשכונות משניות או בשכונות בפריפריה - אבל במה שנוגע לשכונה הכי טובה בארץ - אל תצפו שיורידו לכם מליונים כשיש עוד עשרות (שאולי ירד מספרם, אבל צריך רק קונה אחד לבית) שממתינים בתור.
אגב, לשכונה הזאת יש עוד הישג ששמור לה: מגזל עזריאלי שרונה הוא הגבוה בישראל. לפני כמעט שנה וחצי התקבל היתר בניה להקמת מגדל הספירלה המטורף של עזריאלי, בן 91 קומות ו-350 מטר. והוא אמור לשבור את שיא הגובה למגדל בישראל אחרי שיאוכלס בתחילת 2026.
הערה נוספת לפני שנצלול למספרים: אם תהיתם מה אומרת ההישג "השכונה האיכותית בישראל", אז נסביר: אוכלוסיית המגדלים נמצאת במדרג הסוציו-אקונומי הגבוה בישראל. חשוב להבהיר עוד קודם: לכל קומה יש משמעות, אבל אם תעלו לקומות 30 ומעלה - המחיר למטר יכול להיות כמעט דמיוני - סביב 65 אלף שקל ויותר למטר.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
אז כמה עולה בית בשרונה?
המראה של בתים לשימור לצד מגדלים, הוא יפה ומתאים למקומות אחרים שאפשר לראות במדינות ותיקות יותר באירופה. רגע אחד אתה בניו יורק, ושניה אחרי בזיכרון יעקב. לבתים לשימור אין ערך, הם שווים בדרך כלל הרבה יותר. בדקנו את מחירי הדירות הרגילות.
מספיק לקחת את הפרויקט המרכזי והמוכר בשכונה, של גינדי, כדי להבין את המגמה. תחילת 2022: סביב 52 אלף שקל למטר. קיץ 2022: 52-57 אלף שקל למטר, משהו כמו 5.5 מיליון שקל בקומה ממוצעת לדירת 4 חדרים. סוף השנה: סביב הרף הזה, כשחלק מהדירות נמכרו במחירים גבוהים יותר, במיוחד בקומות הגבוהות, שם לדירה, ובעיקר לבעלי הממון עם הון עצמי מלא ואפס אחוז ריבית - אין מחיר. בחודשים האחרונים יש התמתנות, אבל ממש לא נפילת מחירים. הביקושים עדיין גבוהים.
רוצים לקבל עוד אינדיקציה טובה למחירי הדיור בשכונה? המגדל של גינדי שיסתיים בסוף 2026 מכר כבר לפני שנתיים במחיר של 51-52 אלף שקל. שתי הדירות האחרונות שם נמכרו במחירים של 59 ו-65 אלף שקל. המחיר השני חוצה את הרף בגלל שהוא בקומה 32.
חשבנו שהרף כבר נחצה, עד שקפצנו לבקר בפרוייקט של איציק תשובה, בקפלן 6, בית הסופר. מאוקטובר האחרון ועד חודש מרץ תשובה מכר רק 6 דירות. אבל המחיר הממוצע נע סביב 76 אלף שקל למטר. זה גבוה גם לרמת תל אביב, אבל הוא מבטיח דירות פרימיום - אז קונים. באותו פרויקט, אגב, נמכרה לאחרונה דירה ב-4.25 מיליון שקל. איך המחיר כל כך זול? פשוט: 58 מ"ר, דירת 2 חדרים. זה המחיר באזור כיום.
אם אתם רוצים לשכור, יהיה לכם קשה מאוד. 12-14 אלף שקל עבור דירת 4 חדרים, זה מחיר נורמלי. במעגל הראשון לתל אביב, רמת גן למשל, אפשר לשכור דירה וחצי, אולי 2, אם ממש מתאמצים בסכום הזה.
עסקאות אחרונות, שכונת שרונה
גינדי תל אביב, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 10 - 4.56 מיליון שקל.
קפלן 6, 197 מ"ר, 4 חדרים, קומה 7 (פנטהאוז) - 15.84 מיליון שקל.
גינדי תל אביב, 95 מ"ר, 4 חדרים, קומה 7 - 5.68 מיליון שקל.
גינדי תל אביב, 141 מ"ר, 5 חדרים, קומה 17 - 8 מיליון שקל.
גינדי תל אביב, 141 מ"ר, 5 חדרים, קומה 15 - 6.65 מיליון שקל.
קפלן 6, 58 מ"ר, 2 חדרים, קומה 4 - 4.25 מיליון שקל.
- 8.אחד העם 29/05/2023 09:19הגב לתגובה זויקר בטירוף, מתאים לכל יורמי ההייטק מת"א
- 7.רוי 29/05/2023 07:41הגב לתגובה זומטרד זו מחלה קשה
- 6.דן 29/05/2023 07:27הגב לתגובה זותל אביבים אמתיים לא רוצים לגור בשרונה. יש מלא אזורים איכותיים ולצערי גם יקרים יותר.
- 5.נו 29/05/2023 07:03הגב לתגובה זוהתרסקות מחירים, צניחה במחירים, ועוד קשקשת פנטזיונרית?... תפנימו, ההיצע בטבעת הראשונה לת"א ובשכונות מבוקשות רק יורד, בוודאי לדירות חדישות, אז למה אתם מחכים בדיוק? שאיזה הומלס קשקשן ינסה לחבל לכם שוב ושוב בעיסקאות, רק כדי שהוא לא ישאר מאחור לבד?!
- 4.כתבה פרסומית על אזור בעייתי, ברמת בניה מתחת לממוצע. (ל"ת)דודי 29/05/2023 00:32הגב לתגובה זו
- 3.מה בדיוק איכותי בגוש הבטון הזה שנמצא במוקד של רעש קבוע? (ל"ת)בכר 28/05/2023 22:17הגב לתגובה זו
- 2.והכי חשוב אין ביביסטים בבניין (ל"ת)נצי 28/05/2023 21:36הגב לתגובה זו
- 1.שולתתתת1 28/05/2023 21:23הגב לתגובה זואין היגיון כלכלי ברכישת דירה בכזה מחיר. אפשר לחיות חיים שלמים עם מחיר דירה כזה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
