החלטתם לקנות דירה. אולי התמזל מזלכם וזכיתם בדירה בהגרלת "דירה בהנחה" של המדינה ואולי רכשתם במחיר מלא מלא. אולי הייתם צריכים לחכות - המחירים במגמת ירידה, אבל המבצעים של הקבלנים הופכים להיראות לחלק מהציבור באמת מפתים, חוץ מזה - אף אחד לא יודע אם המגמה של הירידה במחירים תימשך ואיפה היא תיעצר. ואתם - חייבים בית. 

אז הקבלן נתן עוד כמה מתנות - קבלו קומה גבוהה יותר ומזגן משופר, הורדת הצמדה של מדד תשומות הבנייה והנחה נוספת של 2%, החלטתם שאתם בעניין, עכשיו אתם עומדים לחתום על החוזה וכבר בדרך לבנק.

שתי אפשרויות אחרי שישבתם אצל פקיד המשכנתאות: תפסתם את הראש והלכתם לשבת עם אבא ואמא כדי לבקש עזרה, או - האפשרות הריאלית יותר: אתם לא מבינים כלום בריביות ומשכנתא ואז אתם צריכים להתחיל ללמוד את העניין. האמת לא מורכב וחשוב לדעת, אבל חלק גדול מכם יעדיף ללכת על יעוץ חיצוני - יועץ משכנתא. חתמתם עם יועץ משכנתא על הסכם, ושוב תפסתם את הראש. זה לא זול.  אבל אתם רוצים דירה. נו, מילא.

כל שיחה אצל פקיד משכנתאות היא מלחיצה. הוא מתחיל להסביר לכם על המסלולים השונים, אבל גם אם אתם מכירים קצת את עולם הריביות, לא בטוח שהבנתם הכל. ננסה לעשות לכם סדר בנתונים. לא נסביר לכם את כל התהליך של לקיחת משכנתא, זאת יריעה מאוד רחבה , אבל נתמקד בעניין הכי חשוב - במסלולים ובריביות. חשוב שתדעו מהן האפשרויות,  מה הריביות בשוק, כמה אתם יכולים לנסות ו"לסחוט" מהבנק ואיך תבדקו את יכולת ההחזר שלכם והאם אתם בכלל יכולים ללכת על עסקה.

• "לא לבנות תכנון כלכלי רק על תחזיות" - יועצת המשכנתאות מסבירה
• כששוק המשכנתאות מתחיל לחרוק - ואין מי שיעצור
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הדבר הראשון שתשמעו מכל פקיד בבנק הוא - מה ההון העצמי שלכם? אחרי בירור קצר ודירוג האשראי שלכם, ייתכן שתקבלו אור ירוק ואז אפשר להתקדם. השאלה הבאה תהיה על המסלולים השונים. כיום, יש חובה ששליש מהמשכנתא שלכם תהיה בריבית קבועה. זה אומר - צמוד מדד או לא צמוד מדד, אבל בריבית קבועה, להבדיל מריבית שמשתנה על פני התקופה (כתלות בריבית הקיימת). 

לכאורה, המדד עולה ובטח תשאלו את עצמכם למה צריך להצמיד. אז זהו, שאם לא תצמידו, הבנק ייקח לכם כזאת פרמיה במסלול הלא צמוד (מסלול של ריבית שקלית), עד כדי כך שתחשבו פעמיים. חוץ מזה, אנחנו לא יודעים מה יהיה בהמשך, אבל לפחות בהינתן מה שהיה ומה שאומרים לנו , אלו שנקראים מומחים, זה שהאינפלציה תרד בהמשך. משכנתא לוקחים ל-20-30 שנה, אז שנה-שנתיים של אינפלציה גבוהה לא משנים את קבלת ההחלטות לגבי המסלולים.   

חשוב להבין - האפשרויות בגדול מתחלקות לארבע תחת שני פקטורים - הראשון הוא ההצמדה למדד או לא (ואז זו ריבית שקלית לא צמודה) והשני הוא ריבית קבועה או משתנה. אתם יכולים לקבע את הריבית   לכל תקופת המשכנתא ואתם יכולים ללכת על ריבית משתנה כשתלות של הריבית במשק. יכול מאוד להיות שתגידו לעצמכם שהריבית המשתנה עדיפה כי היא צפויה לרדת - אחרי הכל, הריבית במשק גבוהה אחרי תקופה ארוכה של ריבית נמוכה, אבל "המומחים" מסבירים שזה יירד בהמשך. אלא שהכל גלום - הבנק לוקח מכם ריביות גבוהות במסלול משתנה. סוג של פרמיה. ואז אתם שואלים את עצמכם שאלה מאוד חשובה - אז מה זה משנה, כל המסלולים הם בעצם מבוססים על הערכות לגבי ההמשך של המדד ושל הריבית במשק והם ניתנים כך שתחת ההערכה הסבירה-הקיימת לגבי המדד והריבית בהמשך הן יהיו בריבית די דומה. 

• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

אם הגעתם עד לכאן, יכול להיות שאתם מבינים שלא בטוח שאתם צריכים יועץ משכנתא. אתם צריכים לפזר נכון בין המסלולים השונים כי הפיזור מספק לכם הפחתת סיכון באם התרחישים הסבירים לא יקרו. נניח שהמדד לא יירד כמו שחושבים - לא נורא יש לכם גם מסלולים (מתוך כל המסלולים) שאינם צמודי מדד. נניח שהריבית לא תרד כמו שחושבים - גם לא נורא - יש לכם מסלולים קבועים שאינם תלויים בירידת הריבית. השאלה החשובה, אם כך - היא תמהיל הפיזור ועד כמה אתם יכולים ללחוץ-להוריד את ריביות המשכנתא.

פנינו ליועצי משכנתאות וביקשו לקבל מהם את הריביות הממוצעות בעסקאות האחרונות שהם עשו עבור הלקוחות שלהם. המשכנתאות שעבורן ביקשנו את החישוב הן הפופולריות - ל-25-30 שנה. במסלול קצר תקבלו עוד "הנחה" בשל הקטנת הסיכון - אך זה תלוי כמובן גם בגובה המשכנתא מתוך סך העסקה.

מסלולי משכנתא נפוצים

מצאנו שמסלול פופולארי מאוד היום הוא ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) וגם מל"צ - משתנה לא צמודה, אליה נגיע בהמשך. בשני המקרים, מדובר בריבית של מעל 5%. מה שצריך לדעת שזה תלוי באיזה תמהיל לקחתם את המשכנתא. אבל זה גם אומר משהו אחר ודי ברור האמת - הבנקים חושבים שהריבית תרד.

אז המסלול הנוסף, כפי שכבר הבנתם, הוא משתנה לא צמודה. אתם יכולים לקחת הלוואה שמשתנה כל שנתיים, חמש שנים ואפילו עשר שנים. הריבית לא תשתנה בתוך התקופה. אם בחרתם במשתנה צמודה, אז הבסיס לא ישתנה, אבל המדד כן ולכן היא תשתנה בכל תקופה אבל הבסיס יישמר לכם לשנים הקרובות (שבתוך פרק הזמן עד לשינוי - למשל אם זו משכנתא בריבית משתנה ל-5 שנים, הריבית לא תשתנה בטווח של 5 שנים, המדד כמובן משתנה). 

משתנות צמודות מדד (שמשתולל השנה בינתיים) הן בריביות נמוכות - משהו כמו 3.5% אליו תוסיפו את המדד. השנה זה מגיע ליותר מ-8% - מסלול שפעם הייתם לוקחים מהבנק כהלוואה לכל מטרה. אבל, בהינתן שחוזים שהמדד יירד זה בהחלט מסלול שקיים ונדרש בין מסלולי המשכנתאות.

לגבי המסלולים של משתנות לא צמודות - הם מתחלקים לשניים:

ריבית פריים - כל חודש משתנה, הריבית עולה ויורדת. כנראה שלא לחינם קוראים לה "פריים" (מובחר באיטלקית, היא בעצם ריבית בנק ישראל+1.5%) - היא ההלוואה הכי טובה וההערכה של יועצי המשכנתאות היא שהיא תרד בסוף 2023, כך שנראה הזרמת ביקושים בתחילת 2024.

ריבית הפריים היום עומדת היום על 6.00% (ריבית בנק ישראל - 4.5%) - אבל כשהיא תרד יחול שינוי משמעותי במשכנתא. אתם בעצם עושים מה שכולם עושים - לוקחים מסלול עם ריבית שמשתנה בכל חודש, אבל כשהיא נמוכה, וזה מה שקרה בשנים האחרונות - עלויות המימון שלכם כמעט לא מורגשות. הבנקים בעבר נתנו ריבית פריים מינוס 0.25%, 0.5% ובעבר הרחוק אפילו פריים מינוס 0.9%. 

עד לא מזמן הבנק נתן הלוואה בריבית פריים מינוס חצי (במקרה הזה 5.5%). היום זה אפשרי חלקית, כתלות במסלולים השונים כשהנפוץ ביותר הוא לקבל מסלול פריים או פריים מינוס 0.2%.  

בעבר היה אפשר לקחת שליש הלוואה בפריים, היום מותר שני שליש בריביות משתנות. אם תבחרו במסלול הזה, ונניח שמחצית מהמשכנתא שלכם תהיה בריבית הזאת, הבנק יציע לכם פריים, או פריים מינוס 0.2%.

מה קובע איזו ריבית תקבלו? סוג הלקוח איכות הלקוח ואחוז המימון והתמהיל של המסלולים. אם לוקחים משכנתא שהיא 20% מערך הנכס (אחוזי מימון של 20%), זה הרבה יותר בטוח לבנק מאשר משכנתא בשיעור מימון של 705 מערך הנכס. הביטחון הזה מתבטא בריבית נמוכה יותר. חשוב לבדוק את זה, כי יש למשל הבדלים בין לקחת בשיעור מימון של 49% ל-51%, יש מדרגות שלא כדאי לעקוף אותן. אם לדוגמה אתם ב-51%, אז קחו מימון ביניים-אחר רק כדי לרדת מה-50%. זאת ר דוגמה, תבדקו את המדרגות האלו ועד כמה אתם קרובים לשם, זה יכול לחסוך כסף גדול. 

אם אתם מתעקשים על פריים מינוס חצי אחוז, לא בטוח שהרווחתם - הבנק עשוי להציע לכם-להסכים, אבל יגרום לכם "לשלם מחיר" בריביות של המסלולים האחרים. אז אל תחשבו שניצחתם את הבנק. ניצחתם בקרב, אבל לא במלחמה. הבנק יספק לכם מסלולים נוספים מעט פחות אטרקטיביים. קיצצתם לו את המרווח כאן, הוא יעלה במסלולים האחרים. אנחנו מדגישים זאת כי הרבה לוקחי משכנתאות מתעכבים מאוד על מסלול הפריים וחושבים שלחץ שם הוא נכון, הם אפילו מגיעים שם לריבית הנמוכה, ובזה הם חושבים שהם הצליחו, אבל בשאר המסלולים הם מקבלים תנאים פחות טובים ושם הם כבר מותשים-עייפים מכדי לבדוק-להשוות. הם סבורים שהם כבר הצליחו.

עמלת פירעון - עדיין קיימת

אגב, יועצי המשכנתא מספרים לנו שהרבה פעמים הלקוחות שלהם נאלצים לקחת הלוואות צמודות מדד בגלל עליות הריבית. איך זה קשור? אנשים לא עומדים ביחס ההחזר (החזר המשכנתא ביחס להכנסה המשפחתית). הם רוצים הלוואה לא צמודה, אבל זה לא גורם לכך שההחזר עובר את היחס שהבנק מעמיד להם שכן ההחזר עם ריבית לא צמודה בשלב הראשון נראה גבוה יותר מהחזר עם הצמדה. במילים אחרות, כדי לעמוד ביחס ההחזר ולקבל משכנתא, אתם נאלצים לקחת מסלול שלא רציתם, אבל אתם מסכימים כי אתם משלמים החזרים פחות גבוהים בתחילת הדרך. אלא שבפועל, בהינתן המדד בשנה וחצי האחרונות, ההחזר במסלול שמכיל הלוואה צמודות מדד עולה בגלל עליית מדד, ואתם מקבלים החזרים גבוהים כבר בתחילת הדרך - זה מה שקרה לאנשים שלקחו משכנתא בזמן האחרון. 

עמלת הפרעון המוקדם חשובה ואנחנו שמים עליה דגש. למה? כי כשתרצו לפרוע את המשכנתא בעתיד, אם בשל קרן הְשתלמות שנפרעה, או כשתגיעו לגיל בו תקבלו פיצויים מוגדלים וחבילה לפנסיה, הבנק עשוי להגיד - הריבית שלקחתם היא גבוהה יחסית ולכן תשלם לנו את ההפרשים על ההפסדים שלנו בין הריבית כיום לריבית בזמן המשכנתא. מה הם עושים? מחשבים את הריבית שהם מפסידים מכך שאתם פורעים את ההלוואה מוקדם ואתם תשלמו אותה מראש. מה קורה את הריבית שלקחתם נמוכה? במקרה הזה, הבנק יאמר לכם: יש לכם עמלת פירעון, אבל אתם לא חייבים לי כלום. למה? כי היא נמוכה מהריבית של בנק ישראל. אתם מחזירים לי הלוואה שנתתי לכם בריבית 4% (למשל) ואני יכול למכור אותה למישהו אחר (ב-5% נניח).

ויש עוד מסלול שעליו לא דיברנו. צמוד דולר, היום הריבית במסלול הזה היא מעל 6% (כלומר, הבנק מניח שהדולר יירד או לא יעלה) ריבית היורו במשכנתאות היא באזור 4.5% (הבנק מניח שהיורו יעלה לעומת הדולר). זאת הלוואה מסוכנת יותר ונתונה לתנודות גבוהות. ההלוואת האלו פחות פופולרית כאן, אבל בימים שבהם הריבית השקלית בשמיים, היא בהחלט ריאלית עבור חלק קטן ממשקי הבית בישראל ובשיעור נמוך מהמשכנתא הכוללת.

לא משנה באיזה מסלול תבחרו, חשוב להדגיש - הבנק נותן לכם הצעות כמעט שווי ערך. אם הריבית באחד המסלולים נראית נמוכה מדי, דעו שיש משהו מאחוריה - ציפייה לגידול במדד למשל, או ירידה בשער הדולר. לא משנה איזה מסלול תיקחו בסוף, אתם תשלמו הרבה יותר עבור הדירה שלכם - הוצאות המימון מייקרות את הדירה על פני תקופת המשכנתא בממוצע ב-20%. 

אז אומנם זה לא היה קורס בלקיחת משכנתא, אבל המידע כאן חשוב כי ככה תוכלו לדעת אם הריביות שאתם מקבלים בהצעות של הבנקים למשכנתאות, הן הצעות הוגנות. אתם צריכים בכל מקרה לעשות סקר בין כמה בנקים, היום זה פשוט מבעבר, יש בנקים שאצלם כל התהליך כמעט הוא דיגיטלי.  אחרי הסקר, חייבים לנהל מו"מ, להציג את ההטבות שמספקים המתחרים, להבין את משמעות תמהיל המשכנתא שכאמור מבטא סוג של פיזור סיכונים, להתייחס לשיעורי המימון ולמשמעות שלהם על הריבית ולהבין את ההחזר שלכם - לא רק בתקופה הקרובה אלא בהמשך תחת הנחות מסוימות. אתם יכולים לבקש מהיועץ בבנק להציג לכם את החזרי המשכנתא תחת תרחישים מסוימים - מדד של 2%, מדד של 5%, ריבית של 3%, ריבית של 5%. ככה תדעו אם פיזרתם נכון ומה יקרה אם התרחישים הצפויים לא יתרחשו. 

ולסיום - תהיו גמישים וערניים. משכנתא זה לא זבנג וגמרנו. תעקבו אחרי הריביות והמדד (לא כל חודש, אבל כל תקופה) ותבדקו אם אתם יכולים לעשות מהלכים להפחתת ההחזרים. שינויים תוך כדי תנועה של מסלולי המשכנתא - מיחזור משכנתא, על פני אורך חיי המשכנתא, יכולים לחסוך  לכם הרבה כסף.

לא משנה באיזה מסלול תבחרו, תהיו בטוחים: הבנק לא מרמה אתכם בהקשר הזה, הוא נותן לכם מסלולים כמעט שווי ערך. אם הריבית באחד המסלולים נראית נמוכה מדי, דעו שיש משהו מאחוריה - ציפייה לגידול במדד למשל, או ירידה בשער הדולר. לא משנה איזה מסלול תיקחו בסוף, כנראה שתשלמו הרבה יותר עבור הדירה שלכם.