יושבים על מכרה זהב: תיא מחזיקה באולפני הרצליה. כמה הם שווים?
דירקטוריון חברת ההשקעות תיא תיא השקעות -0.09% החזיק במשך שנים במכרה זהב. קוראים לו אולפני הרצליה בע"מ, המקום שבו קורה הדבר האמיתי - התכניות שכיכבו כאן כשהמדינה הייתה עוד בחיתוליה וחלק מהן ממשיכות עד היום. אבל מה שחשוב באמת הוא ערך הקרקע. הרחוב קסם, קורה הקסם - הרבה מאוד פוטנציאל נדלנ"י, לא בהכרח ממומש, קיים כאן.
ביולי 2020 נחתמה עסקה להקמת שכונת מגורים במתחם הזה (שעובר לאולפני כפר סבא, ליד השכונה הירוקה), שמכיל לא פחות מ-47 דונם, בעיקר בבניה נמוכה. עסקת הקומבינציה על שטח של 44 דונם, נעשתה עם אפריקה ישראל. יוקם שם פרויקט עם 345 דירות. בין היתר, מדובר בשלושה מגדלים בני 15 קומות ועוד 3 בנינים נמוכים, לא כולל 4 מבנים לשימור.
באולפנים יש כיום 9 אולפני צילום, חדרי עריכה ובעבר קשת העבירה מכאן את שידוריה. הפנינה הנדל"נית הזאת ממוקמת במקום מרכזי מאוד בישראל, ממערב לרח' בן גוריון המחבר בין מרכז העיר הרצליה, לרמה"ש מדרום, למרכז העיר הרצליה ומצפון - לשכונת נווה ישראל.
השמאי ארז כהן, שערך לאחרונה שומה למתחם, ציין את הדברים הבאים:
הנכס הוערך על ידו בחודש מרץ 2018 בסך של כ- 111 מיליון שקל.
בחודש מרץ 2019 הוערך ב-129 מיליון שקל.
בחודש מרץ 2020 הוערך ב-134 מיליון שקל. או 132.7 בגישה הערכת נכסים אחרת.
הנכס הוערך בחודש מרץ 2021 בסך של 135.11 מיליון שקל.
בחודש מרץ 2022 הוא הוערך בסכום מפלצתי של 216.452 מיליון שקל.
כהן העריך את שווי הנכס באמצעות גישת ההשוואה לקרקע מאחר וההכנסות משכירות אינן רלוונטיות. בתחשיב הכולל הא הביא בחשבון אומדן עלויות הריסה. עוד ציין כי במקום דיירת מוגנת שאינה מונעת בניה במגרשי המגורים ופינויה אינו מהווה תנאי לקבל היתר בניה. יחד עם זאת, סוכם כי מאחר ואינה מונעת הוצאת היתר היא יכולה להישאר במתחם עד סוף ימיה ללא פיצוי.
בסיכומו של דבר, לאחר חישוב היטלי השבחה ותשלומים שכבר שולמו על הנכס, הוחלט כי בניכוי אומדן דמי היתר והיטל השבחה שווי הנכס עומד על 240.9 מיליון שקל, לפי התחשיב הבא: סה"כ שווי קרקע ל-259 יח"ד וחלק מסחרי כולל שימור וכו' עומד על 378.7 מיליון שקל. אומדן תשלום דמי היתר לרמ"י ותשלום היטל השבחה עומדים בסך הכל על כ-137.7 מיליון שקל, אותו יש לקזז. עוד נמצא, כי בייעוד מגורים שווי למ"ר עומד על 14,300 שקל. לדירות הקטנות יש להוסיף עוד 10%.
- 3.מה עם קרקע חלופית ? 04/04/2023 12:00הגב לתגובה זותצטרך להקים אולפנים חדשים בהוצאה ניכרת.
- משה 09/04/2023 10:49הגב לתגובה זובסמוך לשכונה הירוקה
- 2.שווי לפחות מיליארד ש"ח (ל"ת)לילי 04/04/2023 08:14הגב לתגובה זו
- 1.רוני 04/04/2023 07:53הגב לתגובה זוהחלה עונת השערוכים בנדלן… כל מי ששכח שכלכלה היא כמו גל סינוס, צריך לרענן את זכרונו כעת.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
