1. ביום רביעי הקרוב, בשעה 18:30 יתפרסם מדד המחירים לצרכן, ולצידו - השינוי במחירי הדירות. אתם כבר יודעים שמחירי הדיור נמצאים בירידה. רשמית, המחירים עלו בחודש שעבר ב-0.2%, אבל כאשר מבודדים את רכישת הדירות החדשות מדובר בירידה כבר חודש שני ברציפות ומשלימים ירידה של 5-6% (להרחבה על הטעות האופטית בנתוני הלמ"ס - לחצו כאן, וגם ראיון כאן עם הלמ"ס), וסביר להניח שהמגמה נמשכת, בעקבות העלאת הריבית ע"י בנק ישראל. האם מחירי דירות יד שנייה יצטרפו למגמה? נגלה ביום רביעי הקרוב. אנחנו סבורים שכן. רואים את זה בשטח.

בעשור האחרון אמרו לנו ש'מחירי הדיור רק עולים ואין שום סיכוי שהם יירדו' - אז מגיעים החודשים האחרונים ומלמדים אותנו שמחירי הדיור יודעים גם לרדת. הסיפור הוא ריבית בנק ישראל - היא הייתה אפסית במשך יותר מעשור ולכן הכסף היה זול. כעת לכסף יש מחיר, גם בעסקים וגם לאנשים פרטיים, המשכנתאות מתייקרות ולכן אנשים קונים פחות. קונים פחות - המחירים כבר יורדים. 

2. שכר הדירה - אחד מהסיכונים הגדולים להתפרצות אינפלציונית נמצא בסעיף מדד המחירים לצרכן שנקרא שירותי דיור. הסעיף הזה מהווה (לאחר שינוים בהרכב המדד ובמשקל הסעיפים) מעל לרבע מההשפעה על המדד. זה  סעיף קריטי. סעיף קריטי למדד בכלל וסעיף קריטי לציבור בישראל. 

הסעיף הזה נמצא בפיגור ביחס למחירי הדירות. מחירי הדירות הוכפלו בעשור, הסעיף הזה עלה ב-60%-70%. בשנה האחרונה הסעיף הזה מזנק ויש עוד לאן להעלות. יש עיוות גדול בסעיף הזה ונסביר -

• אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הסעיף הזה מוצג בשלושה אופנים - עליית שכר דירה בחוזים קיימים אצל שוכרים קיימים, עלייה-שינוי בשכר דירה אצל שוכרים קיימים בחוזים חדשים ועליית שכר דירה אצל שוכרים חדשים. מסתבר וזה הגיוני - העלאת שכר הדירה המשמעותית ביותר היא אצל שוכרים חדשים. כשמשכיר מחליף שוכרים, הוא מרגיש שהוא יכול לתת את "המחיר האמיתי". הוא לא יכול לעשות זאת בחוזים קיימים - שם כתוב במפורש מה יהיה שכר הדירה בהמשך. הוא גם לא יכול לעשות זאת בדר"כ עם שוכרים קיימים. אם הוא לא רוצה אותם הוא עובר לשוכרים אחרים ומעלה את שכר הדירה, אבל אם הוא מעוניין שיישארו הוא משלם על זה בהנחה. משהו בסגנון - אני מכיר אותם, הם בסדר, שווה לקחת אותם ולא לחפש עכשיו שוכרים טובים, גם אם זה X כסף פחות".

המשמעות היא שבדרך יש הרבה מאוד חוזים עם שוכרים חדשים שיוחלפו בקיימים ושם שכר הדירה יהיה משמעותית גבוה יותר מזה הקיים. קחו בחשבון את הבעיה הגדולה יותר -  כמות גדולה של שוכרים וכמות מצומצמת של דירות, תבינו שהביקושים גדולים ושהכוח עדיין נמצא אצל המשכירים (להבדיל משוק עסקאות לרכישת דירה, שם הכוח עבר לרוכשים. תוסיפו לזה את היכולת של משקיע לקבל היום תשואה ללא סיכון של 5%, בעוד שעל דירה התשואה נמוכה משמעותית מכך (אלא אם זו דירה בפריפריה) ותקבלו משכיירם שיש להם מוטיבציה גדולה להעלות שכר דירה. צפו להעלאות בשכר הדירה בחודשים הבאים, ובניגוד כנראה למחייר הדירות.      

3. האם העלאת מסים בהכרח מביאה ליותר גביית מסים? בדרך כלל כששומעים בחדשות שהמדינה מעלה את המיסוי אנחנו חושבים בטעות מיד, ובאופן אינטואיטיבי, שהסיבה היא ש'המדינה החזירית רק רוצה לקחת לנו יותר מסים'. מיד קמים ארגונים שונים ואומרים שצריך לבטל את המס כי הוא לא צודק וזה סתם ניסיון של המדינה לקחת לנו יותר (ולחלק למקורבים).

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

אבל האינטואיציה הזו לא נכונה. כך למשל, כאשר משרד האוצר העלה את מס הרכישה על המשקיעים התוצאה הייתה בכלל הפוכה - ירידה בגביית המס. זה נכון גם כשהעלו את מס הרכישה ב-2015 ל-8% וגם כשהעלו אותו שוב בחזרה ל-8% בסוף שנת 2021. כן, המדינה העלתה את המס והתוצאה הייתה שהיא גבתה פחות מס, כלומר הפסידה מיסוי. בדרך אגב, אפשר גם לראות שדווקא כשהיא הורידה את מס הרכישה ל-5% המיסוי גדל. 

תראו בעצמכם בגרף: הגרף האדום הוא היקף גביית המסים, הגרף השחור הוא גובה מס הרכישה. כאשר המס גבוה הגביה ירדה ואילו כאשר הורידו את המס הגבייה עלתה. הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, הודתה בכך: "העלאת מס הרכישה לא רק שלא הביאה לגידול בגבייה (וזו גם לא היתה מטרת המהלך), אלא אף מצאה ביטוי בירידה בגביית מס רכישה מדירות להשקעה". הנה בגרף המצורף נתוני משרד האוצר:

אבל אם כך, מדוע המדינה עושה צעד לכאורה לא הגיוני - מעלה את המס כשהיא יודעת שהיא תקבל פחות כסף? כי היא רוצה להשיג מטרה אחרת. המטרה של העלאת מס הרכישה הייתה להוציא משקיעים משוק הנדל"ן, ובכך, לפחות על פי משרד האוצר, לשחרר דירות לשוק דירות היד הראשונה, כלומר לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות במקום משקיעים. בכל מה שקשור להוצאת המשקיעים משוק הדיור זה באמת קרה, אחוז המשקיעים ברכישת הדירות החדשות יורד, וגם הדירות נטו - מספר הדירות שיש בידי משקיעים - הולך ויורד. כך, על פי נתוני האוצר, ברבעון השלישי של 2022 משקיעים רכשו רק 4.5 אלף דירות, נפילה "של 41% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2021, וירידה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם. גם 'מלאי' הדירות בידי משקיעים ירד ב-1.2 אלף דירות, בדומה לרבעון הקודם". 

כלכלנים יגידו לכם שמדובר במהלך לא הגיוני, כי הקטנת מלאי הדירות שבידי משקיעים רק גורמת לכך שיש פחות דירות להשכרה. שמתם לב שמחירי השכירות מזנקים בשנה האחרונה? אותם כלכלנים יגידו לכם שהסיבה היא בדיוק זו: פחות דירות להשכרה ולכן המחיר עולה. כלכלנים אחרים יגידו לכם שמדובר במשחק ב'נדמה לי'. ממש כמו ההגרלות על דירות - במקום להגדיל את היצע הדירות - זה מעין משחק הכיסאות שבו כולם מנסים לתפוס מקום אבל תמיד נשאר בסוף מישהו שאין לו, כלומר מזיזים כיסא מאדם אחד לאחר אבל לא משנים את המצב על ידי הוספת כיסאות, כך גם בשוק הדיור (להרחבה לחצו כאן)

בקיצור, העלאת המס לא גורמת לכך שהמדינה מכניסה יותר כסף. אפשר להתווכח על המטרה אבל צריך לזכור שכאשר המדינה מעלה את המס, לא תמיד המטרה היא להכניס עוד כסף. יש לכך עוד דוגמאות: כשהמדינה מנסה לצמצם את הפקקים בכבישים באמצעות אגרת גודש (תשלום על השימוש בכביש) או מס הבלו היא לא מנסה להכניס עוד כסף - מצטערים לשבור עוד מיתוס לא נכון - אלא לגרום לאנשים לוותר על הרכב שלהם ולבחור בחלופה אחרת (תחבורה ציבורית, הליכה ברגל, אופניים ועוד). אתם יכולים לראות בגרפים של נתוני הדיור שכאשר מס הרכישה נמוך יותר אז יותר אנשים קונים דירות וכאשר המס גבוה יותר אז פחות אנשים קונים דירות. כלומר, גובה המס משפיע בהחלט על התנהגות הציבור. וזה נכון גם לכבישים: מס על נסיעה בכבישים פקוקים יגרום לפחות אנשים לנסוע בהם, ולכן גם יביא להורדת עד כדי ביטול העומס בכבישים לטובת כולם (מוזמנים לצפות בסרטון המאלף הזה משבדיה - כאן). 

עוד דוגמה - כאשר המדינה קובעת מכס גבוה מאוד על ייבוא מחו"ל של פירות, ירקות ומוצרים אחרים, היא לא רוצה לקחת לכם עוד כסף, אלא לחסום יבוא חופשי מחו"ל ובעצם להגן על התעשייה המקומית מפני תחרות (להרחבה). אפשר להתווכח על הצורך במס הזה, וכדאי גם לזכור שכאשר המדינה משתמשת במס בצורה כזו היא פוגעת בצרכנים, כיוון שהיא גורמת לכך שהמחיר לצרכן יהיה גבוה יותר (והחקלאים - גם הלא יעילים - כמובן ממש שמחים על כך, כי הכסף מגיע אליהם), תשאלו למה המדינה חוסמת תחרות באמצעות מס גבוה, וגם לא מקבלת על כך כסף. תשאלו האם המטרה של הגנה על תוצרת מקומית במחיר גבוה לצרכן היא מטרה לגיטימית, האם שאלו אתכם אם אתם מוכנים לשלם אלפי שקלים כל שנה לחקלאים (למה בעצם? האם מישהו משלם לכם תוספת שכר רק כדי שתעבדו במקצוע שבחרתם ולא תעברו למקצוע אחר?) אבל דבר אחד היא לא - היא לא מנסה לקחת עוד מסים באמצעות המס הגבוה הזה. 

ודוגמה אחרונה - אף אחד לא יודע מה גובה המיסוי האופטימלי, שיביא לכך שהמדינה תקבל הכי הרבה מס מהאזרחים. ברור לחלוטין שלא מדובר על מס של 100%, וגם לא מס של 0%. המודל התיאורטי בנושא נקרא "עקומת לאופר". בשני המקרים המדינה לא תגבה מס כלל. במקרה של אפס אחוז מס לא צריך להסביר, אבל במקרה של 100% מה שיקרה הוא שאף אחד לא ירצה לעבוד, לא תהיה מוטיבציה לעבוד, ותהיה כמובן מוטיבציה גבוהה מאוד להעלים מסים. לכן מס של 100% הוא לא אפקטיבי ויביא לפחות גביית מסים מאשר מס נמוך יותר. השאלה כמובן היא מהו המס האופטימלי. אין על כך תשובה ברורה אבל ברור שמיסוי גבוה מדי הוא לא טוב. בעבר היו מדינות שחשבו ש-70% הוא מס סביר. היום מקובל יותר לדבר על שיעור מיסוי של 20-35%.

בשורה התחתונה - כשאומרים לכם 'המדינה רוצה לגבות יותר מס', יכול להיות שהיא טועה לחלוטין, אנחנו לא בהכרח מצדיקים העלאת מסים (בדרך כלל אנחנו מעדיפים שהמדינה תגבה פחות מסים ותתייעל, כלומר תבזבז פחות כסף), אבל התשובה הכלכלית היא הרבה יותר מורכבת מאשר 'המדינה רוצה לגנוב לכם עוד כסף'.

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

רחובות

קוטג' דו-משפחתי 6.5 חדרים ברחוב הצנחנים, 194 מ"ר  על מגרש של 364 מ"ר, על שתי קומות ,  חנייה. נמכרה ב-4.6 מיליון שקל 

תל אביב

דירת 4 חדרים, רחוב חיים בר לב, שכונת כפיר, 92 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,600,000 שקל 

דירת 4 חדרים, רחוב צביה לובטקין, שכונת נווה אליעזר, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 2,360,000 שקל 

בת ים

דירת 4 חדרים, רחוב רבינוביץ, 82 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 1,740,000 שקל 

דירת 2 חדרים, רחוב חביבה רייק, 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 1,500,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב פנקס, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 2,000,000 שקל 

באר שבע

דירת 4 חדרים, רחוב נחום גולדמן, שכונת רמות, 115 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,305,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב התלמוד, שכונה ד', 74 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 560,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב טבנקין, שכונה ה', 74 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 760,000 שקל 

דירת 4 חדרים, רחוב יוהנה ז'בוטינסקי, שכונת נווה זאב, 89 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 8 מתוך 13, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,345,000 שקל 

דירת  3 חדרים, רחוב יהודי סוריה, שכונה ה', 75 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 732,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב סוקולוב, שכונה ב', 73 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 830,000 שקל 

גבעתיים

דירת 3 חדרים, רחוב אידמית, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב- 3,200,000 שקל 

דירת 4 חדרים, רחוב הכנסת, 96 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 4,000,000 שקל 

אשדוד

פנטהאוז 6 חדרים, רחוב תל חי, רובע ט"ו, 248 מ"ר, מרפסת 180 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה, מעלית, 3,800,0000 שקל 

דירת 4 חדרים, רחוב הרב קוק, רובע ב', 110 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב- 1,780,000 שקל 

קרית מלאכי

דירת גן 3 חדרים, רחוב הרימון שכונת כרמי הנדיב, 85 מ"ר, גינה 70 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,700,000 שקל