מחירי הדיור: כמה עולה בית בסביון והאם זה מצדיק את המחיר?
המאמר הזה עשוי להרגיז אתכם, אבל, כנראה שתסיימו לקרוא עד הסוף. אנחנו אוהבים לדעת כמה כסף יש לעשירים וכמה עולה להם בית. כך אפשר להתלונן על הפערים בין מעמד הביניים, ששוקל פעמיים לפני שהוא הולך להסתפר, לעשירי ישראל - שחלקם מקבל תספורת חינם מהבנקים.
חולמים על וילת יוקרה? תשלמו עשרות מליונים
כמה עולה וילה בסביון?
מחירי הדיור כאן בהתאם - קצת קשה לאמוד "כמה עולה וילה בסביון", כי פערי המחירים, בשקלים, כל כך גבוהים. למה זה קורה? בכלל שמחיר וילת יוקרה הוא אחד, ומחיר וילה רגילה הוא שונה. גם לגימור יש אלמנט חשוב כאן וכמובן - גם לסגנון הבית. רוב תושבי סביון לא מתפשרים - לא על איכות הבית ולא על הסגנון ולכן המחיר משתנה. הדיווחים לרשות המסים יכולים מעט להטעות. לפעמים עורכי הדין נוהגים לשבץ לשם את המ"ר המבונה ולעתים את השטח. אז לקחנו את הוילות שנמכרו לאחרונה שם, ונמכרות מעט מאוד, כדי להבין כמה עולה מ"ר בסביון.
עובדתית, וילה בסביון אפשר להשיג גם תמורת 10-13 מיליון שקל. כלומר, אתה צריך להיות עשיר, אבל לא חייב להיות טייקון בעל שם עולמי. לפי רשות המסים, הוילה האחרונה שנבנתה כאן הייתה בשנת 2018, ברחוב הורד - היא נמכרה ב-2019 תמורת 7.26 מיליון שקל. בשנת 2022 מצאנו 4 עסקאות, כשטווח העסקאות נע בין 9.4 מיליון ברחוב סמדר ל-13.85 מיליון שקל ברחוב אמירים. אם נהיה זהירים, אז נניח שמ"ר מבונה יעלה כאן בין 26-30 אלף שקל. והמסקנה היא ברורה: במקומות רבים בתל אביב, מחיר צמוד קרקע יכול להיות גבוה יותר. אז אם יש לכם חבר ש"מפוצץ כסף, אבא שלו מסביון", ואתם גרים בצמוד קרקע בתל אביב - דעו לכם - יכול להיות שאבא שלכם עשיר יותר ממנו.
ומה המחיר של שכירות אתם שואלים? ובכן, 85% מהדירות כאן בבעלות, כך שאין הרבה שוכרים בהשוואה לשאר הארץ, בין היתר בגלל המחירים הגבוהים. אבל אם אתם כבר ורצים לשכור, וילה רגילה תעלה לכם סביב 13-14 אלף שקל לחודש. ובזה בהחלט אפשר להסתפק אם אתם מספיק מבוססים וברור שתשלמו גם ארנונה בהתאם. אבל מצאנו כאן גם וילות עם בריכה, בסטנדרט של המאיון העליון, ב-30-40 אלף שקל לחודש.
בית סטנדרטי בסביון יעלה לכם לפחות 9 מיליון שקל
אגב, קשה להעיד על העלייה במחירי סביון בשנה האחרונה, משום שלא נעשו כאן כמעט עסקאות - ארבע בסך הכל. כשיש כל כך מעט עסקאות, קשה לבחון את עליית מחירי הדיור. מה שכן עשינו, זה לחזור טיפה אחורה, ל-2019. טווח המחירים למטר היה דומה. ב-2018 נעשו מספר עסקאות במחירים יותר נמוכים, בין 6-9 מיליון שקל - מחירים שכבר לא קיימים היום. כלומר, המחירים בסביון עלו, ללא ספק. אבל במנעד המחירים הזה, כשההבדלים בין וילה לוילה כל כך גדולים, קשה להצביע על מדד מדויק להשוואה.
עסקאות אחרונות בסביון
אמירים 15, 1200 מ"ר, 7 חדרים, קרקע - 13.85 מיליון שקל.
מבואות 98, 349 מ"ר, 6 חדרים, קרקע - 9.4 מיליון שקל.
סמדר 17, 460 מ"ר, 7 חדרים, קרקע - 21 מיליון שקל.
התומר 24, 309 מ"ר, 8 חדרים, קרקע - 10.25 מיליון שקל.
מבואות 37, 660 מ"ר, 10 חדרים, קרקע - 24 מיליון שקל.
השקמה 38, 410 מ"ר, 8 חדרים, קרקע - 10.25 מיליון שקל.
השקמה 67, 1377 מ"ר, 6 חדרים, קרקע - 13.05 מיליון שקל.- 8.יובב 27/02/2023 15:43הגב לתגובה זואלו השנים של האג"ח המטבעות בסל והסחורות
- 7.נתי 26/02/2023 13:42הגב לתגובה זויש סביון ויש סביון.יש שטחים רבים המעלים קוצים ודרדרים ויש פאר.
- 6.תם 24/02/2023 00:50הגב לתגובה זוצעצוע פרחות ומלווים בריבית
- 5.הומלס 22/02/2023 13:36הגב לתגובה זוזה מחירים של בת-ים חולון, אפילו דרום תל אביב יותר יקר
- 4.מחירי הדירות לא שפויים צוחקים עלינו על זה בכל העולם , עם ישראל הכי פראייר שיש. (ל"ת)מחירי הדירות בכל הארץ חייבים לרדת ב 50% לפחות 22/02/2023 13:04הגב לתגובה זו
- 3.כמה עולה בית בקיסריה? - נניח כמו של הקיסר אחרי שנשפץ לו (ל"ת)אורנה 22/02/2023 11:49הגב לתגובה זו
- זיו 27/02/2023 10:01הגב לתגובה זואבל בנט היה עם הצד הנכון, אז זה בסדר, לא לדבר על זה!
- עם שרה או בלי שרה ? (ל"ת)אב של גד 23/02/2023 14:52הגב לתגובה זו
- תומר 22/02/2023 13:54הגב לתגובה זוברק האיש הפוליטי העשיר בישראל , אז תעזוב את הקיסר מקסריה , יש הרבה יותר מפוצצים ממנו
- 2.עדן 22/02/2023 11:13הגב לתגובה זוויש עוד הרבה
- 1.צריך להעביר את ההפגנות לשם (ל"ת)שלמה 22/02/2023 09:04הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
