חברות מימון יוכלו לשמש בטוחה לכספי רוכשי דירות - באישור שר השיכון בתמ"א 38/1
'חברות נאמנות' שהן חברות בת של חברות המימון, יוכלו להבטיח את כספי הרוכשים בפרויקטים של תמ"א 38 מסוג חיזוק ועיבוי, כך על פי החלטת שר השיכון יצחק גולדקנופף. זאת במסגרת פיילוט שמטרתו לתת אפשרות נוספת של בטוחה לרוכשי דירות. חברות הנאמנות יצטרכו לקבל את אישור השר ולאחר מכן , כך שחברות נאמנות יוכלו, לאחר קבלת אישור שר הבינוי והשיכון, להבטיח את כספי הרוכשים של דירות חדשות בפרויקטים תמ"א 38/1 מסוג חיזוק ועיבוי.
משרד השיכון מפרסם היום קול קורא הפונה לחברות נאמנות, שהן חברות בת של חברות מימון, להגיש לשר בקשה להכיר בהן כחברות נאמנות לעניין זה. הפיילוט יאפשר לחברות שיעמדו בתנאים הקבועים בו, לשמש כחברות נאמנות, לעניין חוק המכר, במספר מוגבל של פרויקטים.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קובע כי מוכר דירה רשאי לגבות כספים מרוכש רק אם סיפק לו בטוחה מבין הבטוחות המפורטות בחוק. עד היום, מוכר דירה יכול היה לספק ערבות באמצעות בנקים או פוליסות ביטוח באמצעות חברת הביטוח, או לרשום על שם הרוכש הערת אזהרה. פסק דין שהתקבל לאחרונה פגע במעמד רוכשים המחזיקים בהערת אזהרה, והביא את משרד הבינוי והשיכון לייצר אפשרות נוספת למתן בטוחה.
כיום, קרוב ל-90% מהעסקאות למכירת דירות חדשות בישראל נעשות באמצעות ליווי פיננסי לפרויקט על ידי בנק או חברת ביטוח, המספקים לרוכש הדירות ערבות להבטחת הכספים ששילם בעד הדירה. במסגרת ערבויות אלו הבנק או חברת הביטוח מחויבים להחזיר את כספו במקרה שהפרויקט נכשל. לצד זאת, בכ-10% מהעסקאות ניתנת לרוכש בטוחה מסוג רישום הערת אזהרה על הקרקע על שם רוכש הדירה.
- חיים כץ מונה לשר הבינוי והשיכון במקומו של יצחק גולדקנופף
- הספין של גולדקנופף: האוצר בולם את התוכנית שמסייעת למילואימניקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאגף ההגנה על רוכשי הדירות במשרד הבנוי והשיכון הגיעו מקרים רבים בשנים האחרונות בהם, לאחר שניתנה לרוכשים בטוחה מסוג הערת אזהרה, היזם נקלע לקשיים, לרבות פירוק החברה, ולא ניתן היה להשלים את בניית הדירות או להחזיר לרוכש את כספו. במקרים אלה רוכשי דירות איבדו חלק משמעותי מהכספים ששולמו בגין הדירה. הגורם המשותף לרוב הפרויקטים – היותם מסוג תמ"א 38/1 חיזוק והוספה של דירות.
נושא זה קיבל משנה תוקף בפסיקה בבית המשפט המחוזי (תיק פר"ק 14785-05-18) ודחיית הערעור אשר הוגש לבית המשפט העליון (ע"א 459/20), בקשר לפרויקט של חברת "דרך התאנה" ברמת גן, שם קבע בית המשפט בהערות האזהרה אשר נרשמו לטובת רוכשי הדירות הן "נכס מכביד" וביטל את ההגנה לרוכשים הניתנת באמצעות הערות האזהרה והסכמי המכר. כתוצאה מכך מצאו עצמם רוכשי הדירות בסיכון מוגבר לאיבוד כספים משמעותי. לאחר מקרה זה, בדצמבר 2020 פרסם ממונה חוק המכר אזהרה לרוכשים מפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 במסלול של הערות אזהרה.
החלופה החדשה עתידה להיות בטוחה יותר משיטת הערות האזהרה, ומטרתה לצמצם את השימוש בהערות אזהרה. יצוין כי הערות האזהרה הינן כלי חשוב בענף הנדל"ן ואין באמור כדי לפגוע בשימוש בכלי זה בפרויקטים שאינם תמא 38/1.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
יצחק גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון: "קרוב ל-50 שנים שלא נעשה שינוי מהותי בסוג הבטוחות בענף הבנייה, ולצערי המצב הביא לאיבוד כספי רוכשי הדירות. ממונה חוק המכר הציג בפני את הבעיה והפתרון, ומצאתי כי מדובר באפשרות בטוחה להגנה על כספי הרוכשים, ואישרתי לצאת בפיילוט. אני קורא לחברות נאמנות אשר עומדות בתנאים לגשת לקול הקורא לטובת הציבור."
- 2.השר התבלבל בין תפקיד שר האוצר ...הנגיד ותפקיד הנגיד (ל"ת)אקבולבול 22/02/2023 11:52הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 15/02/2023 11:08הגב לתגובה זוהחלטה נכונה אני מקווה שיהיו עוד צעדים
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
