צילום: שלומי יוסף

מגה עסקאות בנדל"ן: דירה בת"א ב-173 מיליון שקל, פנטהאוז ב-150 מיליון

כולם מדברים על מיתון, אבל יש כאלו שקונים דירה בעשרות מיליוני שקלים ומעלה - בכמה נמכרה הדירה היקרה ביותר בארץ? בדיקה

איציק יצחקי | 13/02/2023 08:49 (16)

נושאים בכתבה וילה מגדל יוקרה מחיר למ"ר נדלן פנטהאוז קוטג'

בזמן שמדברים על האטה ועל המלחמה ביוקר המחיה ובמחירי הנדל"ן, בחודשים האחרונים נרקמו מספר עסקאות בישראל, שהמספרים שעומדים מאחוריהן יגרמו לכם להרים גבה.

לאחרונה פרסמנו בביזפורטל כי איש העסקים זיו אבירם רכש פנטהאוז בת"א ב-150 מיליון שקל. זו אחת העסקאות הגדולות של השנה, בטח ביחס לדירה שאינה צמוד קרקע. אבירם רכש דירה, אבל על הנייר זה נקרא אופציה לרכישת "שירותי בניה", כך שהמיסוי נמוך יותר. ההערכה היא שאבירם ימכור פנטהאוז אחר שרכש במגדל מאייר הסמוך, לפני 6 שנים, תמורת יותר מ-100 מיליון שקל.

אבירם הוא רק חלק מהתופעה שמתוחללת בשוק הנדל"ן בשנים האחרונים - יותר עשירים רוכשים בתי יוקרה ומעלים את מחירי הדירות ש"אין להם ערך". כך למשל, פנטהאוז או צמוד קרקע בתל אביב, באזור ביקוש, יכול בקלות להגיע למחיר גבוה יותר בעשרות מליוני שקלים בהשוואה לשוויו לפני שנתיים. כשמליונר רוצה דירה - הוא יקנה אותה. לכל אחד יש אגו במשא ומתן כזה, אבל בסוף - מדד רצון הקונה הוא אחד האלמנטים החשובים בעסקה.

כך למשל, איש עסקים ישראלי שילם לאחרונה 173 מיליון שקל עבור וילה של כאלף מ"ר בנוי. היא נמכרה ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח. עסקה נוספת קשורה למשפחת אירני, רוני ויפעת (בעלי פרטורי 54), ששילמה בחודש אוקטובר 145 מיליון שקל עבור פנטהאוז במגדל שלום היוקרתי.

עסקאות הנדל"ן האלה אינן היחידות שנמכרו בסכומי עתק. מבדיקה עולה כי שתי עסקאות נוספות בתל אביב, שנעשו במחצית השניה של 2022, שברו שיאים חדשים באותם פרוייקטים. מדובר בשתי דירות, שתיהן בפרוייקט מנדרין היוקרתי בתל אביב. בחודש נובמבר נחתמה עסקה לרכישת דירה בגודל 249 מ"ר תמורל 44.07 מיליון שקל - 176 אלף שקל למטר. מדובר ב-4 חדרים בקומה 23. בחודש יולי נמכרה שם דירת 5 חדרים בקומה 22, תמורת 36.44 מיליון שקל.

פרויקט מגדלי מנדרין ממוקם ממש מול הדולפינריום בתל אביב. עוד לפני הליך השיווק הרשמי שם, ב-2021, נמכרו 29 דירות תמורת 570 מיליון שקל. המחיר הממוצע כבר אז עמד על יותר מ-100 אלף שקל למטר.

והנה מצאנו עוד עסקת ענק: בהרברט סמואל בתל אביב, ממש על הטיילת, נמכר השנה בית פרטי בגודל 1,500 מ"ר בנוי כולל לובי של 7 מטריםף תמורת 135,247,320 שקל. הוא כולל בריכה וספא, חדר כושר וגם שבעה מקומות חניה. העסקה נחתמה בחודש אפריל. עסקה נוספת נערכה ברחוב הארבעה, ממש צמוד למתחם שרונה. 115 מיליון שקל שולמו על דירה ענקית במגדל פלטינום.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

שימו לב שרוב העסקאות הללו נעשו בתל אביב והסביבה (הוילה שנמכרה לאחרונה תמורת 170 מיליון שקל היא בהרצליה פיתוח). השניה לה היא ירושלים, בה מצאנו השנה 4 עסקאות בטווח מחירים של 100-124 מיליון שקל. בהרצליה פיתוח מצאנו עוד שתי עסקאות מעניינות: בגלי תכלת 56 נמכר בחודש מאי בית פרטי בשטח כולל של 871 מ"ר, 7 חדרים, ב-100.77 מיליון שקל. חודש קודם לכם נמכרה ברחוב שבט מנשה 5 וילה תמורת 55 מיליון שקל. הוילה נבנתה על קרקע של כדונם, עם 8 חדרים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
חלקת קבר הם כבר קנו.....או שהם מעדיפים קרימטריום (ל"ת)
42 14/02/2023 08:57
הגב לתגובה זו
10.
בתייה 14/02/2023 05:57
הגב לתגובה זו
מחפשת דירות בחיפה במיוחד ברח דגניה
9.
ובקיצור 13/02/2023 11:01
הגב לתגובה זו
פרופילים מתחזים ועוד תגובות פתטיות, ויש את אלו שמזהים מצבים, וקונים וקונים וקונים, ואלו לא אותם האנשים.
8.
למדן 13/02/2023 10:47
הגב לתגובה זו
כי אין מיתון זה כל מיני חוכמולוגים שכותבים במדיה כאילו שהם מבינים משהו
7.
ברור 13/02/2023 10:24
הגב לתגובה זו
ומה יותר בטוח מנכס שעולה בערכו במחוז ת"א במיליונים? כמובן עדיף תמיד נכס חדיש ומושקע שיעמוד ברעידת אדמה, על פני דירה ישנה שעלולים לקנות חתול בשק, ולהפוך את ההשקעה להפסד.
6.
lol 12/02/2023 13:39
הגב לתגובה זו
בגמל. השתלמות. פנסיה ורכשו להם דירות.צריך לתפוס את הדירות אלה ולחלט אותם ולהחזיר את הכסף.דחוף
5.
דן 12/02/2023 13:29
הגב לתגובה זו
בקושי טלפון אחד לשבוע ....מה שהיה לפני כשנה , עשרות רבות של טלפונים ביום !!!
ולי 13/02/2023 06:58
הגב לתגובה זו
ומצטיידים בנכסים, לפני שהממיר יעלה, יתכן בהחלט שעשו אקזיט מטורף לפני הזינוק הקרוב במחירים.
4.
מאושר 12/02/2023 12:59
הגב לתגובה זו
אבל יותר מאושר מכל בעלי השררה והשבעים בכתבה.איזהוא עשיר? השמח בחלקו.
מיקו 12/02/2023 13:36
הגב לתגובה זו
נראה שאתה דוקא לא כ"כ שמח כמו שאומר מאיר אריאל "אדם צועק את שחסר לו"
מאיר 13/02/2023 11:34
לא צועק
3.
צבי 12/02/2023 12:46
הגב לתגובה זו
אבל רוב המוחלט של האזרחים (גם אם הם מסודרים בדיור) לא מסוגלים לעזור לילדיהם להגיע לקורת גג אנושית. מחירי הדיור בארץ התנתקו לגמרי מהגיון כלכלי. המחירים כרגע פסיכים לגמרי. מה שאומר שמה שעלה בפראות ירד בפראות.
לא רק 13/02/2023 06:59
הגב לתגובה זו
במחוז ת"א, וההזויים מחכים למחירים מלפני כמה שנים, בשביל להיות משקיע טוב צריך לדעת לזהות הזדמנויות...
ריי דאליו האחד 12/02/2023 19:55
הגב לתגובה זו
פנסיות תקציביות מפנקות במגזר הציבורי והביטחוני, חוסר של מאות אלפי דירות באזורי ביקוש, אינפלציה בנפילה בעולם, תמשיכו לחלום על ירידה מהותית במחירי הנדל״ן לאורך טווח, הביקושים הכבושים יתפרצו תוך שנה-שנתיים כשהריבית תפסיק לעלות (אפילו לא צריך שהיא תחזור לרדת, כי היא עדיין נמוכה מאד מבחינה היסטורית אפילו אחרי עוד כמה העלאות).
2.
תומר 12/02/2023 12:33
הגב לתגובה זו
לא מגורים
1.
לחלק את דירתו ל 170 דירות לזוגות צעירים. מס דירה 3 מייד (ל"ת)
איפה כחלון 12/02/2023 12:08
הגב לתגובה זו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן