הרווח הסודי של הבנקים - המקרה המוזר שבו גם מיליון שקל בפיקדון לא יניבו תשואה

אם אתם רוצים לשמור על המשכנתא שלכם בשל תנאים טובים, אתם צריכים לגרור אותה ומולה צריך להיות פיקדון - הבנק נותן עליו ריבית אפסית; ככה זה כשאתם לקוח שבוי של הבנק

אבירם טננבאום | 09/01/2023 14:45 (5)

נושאים בכתבה משכנתא ריבית

מוזמנים להכיר שירות בנקאי שבו נמנע ללא שום סיבה אמיתית מלקוחות פרטיים רווח של עשרות אלפי שקלים בשנה, ולמי הולך הכסף? לשורת הרווח של הבנקים.

הכוונה למוצר "מיוחד" שנקרא פיקדון זמני לגרירת משכנתא. כנראה שלא שמעתם על המוצר הזה, מדובר בעצם בהליך שמכירים בעיקר בעלי מקצוע בתחום המשכנתאות או אנשים פרטיים שהתנסו בפרוצדורה כזאת.

כשאדם מוכר בית שיש עליו משכנתא הוא יכול לבחור לא לפרוע את המשכנתא מכספי המכירה אלא לקחת אותה איתו לנכס הבא, מה שמכונה "גרירת משכנתא". גרירת המשכנתא תתבצע לרוב במצב שתנאי המשכנתא הקיימת טובים יותר ממה שיש לשוק להציע במועד המכירה, ולכן בעלי הנכס יתאמצו לשמור על המשכנתא כפי שהיא במקום לסגור אותה ולקחת אחרת חדשה במקום לטובת הנכס הבא שיקנו. בגרירת משכנתא אין שינוי פיננסי בתנאי המשכנתא והיא ממשיכה להתנהל כרגיל, בסה"כ מחליפים את הבטוחה שמשועבדת לטובת המשכנתא.

לרוב הבטוחה למשכנתא היא בית, אך מה קורה אם אני מוכר בית עם משכנתא נהדרת ואין לי בית חדש לשעבד לטובת המשכנתא המעולה שלי? אז יש מנגנון שנוצר בדיוק למצבים אלו: מקימים פיקדון בנקאי בבנק בו נמצאת המשכנתא ומפקידים אליו מכספי מכירת הבית סכום השווה ליתרת המשכנתא בתוספת של 10% לרוב, ופיקדון נזיל זה משועבד כבטוחה למשכנתא וכך אפשר להסיר את רישום המשכנתא על הנכס הנמכר. זהה מצב ביניים שיכול להימשך מספר שנים עד שאמצא נכס חדש ואגרור אליו את המשכנתא שלי, רק אז יוסר שעבוד מהפיקדון ואוכל לקבל את הכספים שהופקדו.

בשורה התחתונה, הבנק ממשיך לקבל תשלום חודשי סדיר כולל תשלומי ריבית עבור המשכנתא רק שכעת במקום בית יש לו פיקדון משועבד שיושב אצלו שמכיל כסף נזיל בסכום שאף גדול יותר ממלוא יתרת המשכנתא, יש יותר טוב מזה?

מסתבר שכן! להחזיק אצלך פיקדון של מאות אלפי שקלים ויותר מבלי לשלם כמעט ריבית למפקיד. הבנקים מציעים לבעלי הפקדונות הללו ריביות זעומות שלעיתים נושקות ל-0. תמוה שבתקופה בה ניתן לקבל על פיקדונות נזילים כ-2%-3% ריבית שנתית, ועל פיקדונות לשנה כ-4%, הבנקים נותנים לבעלי הפיקדונות האלו ריבית נמוכה קיצונית. אני מניח בזהירות שזה קשור להיותם לקוחות שבויים שכל חטאם הוא שאיפתם לשמור את תנאי המשכנתא הטובים שלהם.

חשוב לזכור שמדובר בפיקדונות גדולים מאד שכן הם מותאמים לגודל של המשכנתא אותה רוצים לגרור, בואו נעשה חישוב לדוגמא שמבוסס על משכנתא של כמיליון שקל. כדי לגרור לפיקדון משכנתא של כמיליון אצטרך לנעול בפיקדון המשועבד כ-1.1 מיליון שקל. אם הייתי סוגר פיקדון יומי רגיל הייתי מקבל ריבית שנתית של כ-2% - זה אומר שהייתי נהנה מריבית שנתית על הפיקדון של בסכום של 22 אלף שקל בשנה.

בשורה התחתונה במצב כפי שהוא היום, הלקוח שרוצה לבצע תהליך גרירה לפיקדון ולשמור על תנאי המשכנתא שלו, נאלץ לשלם על זה מחיר כבד - הפסד אלטרנטיבי משמעותי. הבנק מחד, נהנה מגביית ריבית על המשכנתא, אותה משכנתא שמוגנת באמצעות פיקדון נזיל שמשועבד לבנק. מצד שני, הלקוח ממשיך לשלם משכנתא כולל ריבית. הלקוח גם כבול לפתיחת פיקדון בבנק בו מתנהלת המשכנתא, הכסף שלו נעול בפיקדון ללא יכולת להשתמש בו ולמען התחושה הטובה הוא גם מקבל על הפיקדון תנאים לא הוגנים הגובלים בניצול ציני.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

4.
שלום אסבן - משכנטק 10/01/2023 14:28
הגב לתגובה זו
כתבה חשובה שאני מזדהה לגמרי עם כל מה שכתוב בה כיועץ משכנתאות בכיר, הפיתרון הוא שבנק ישראל והמפקח על הבנקים יגדירו ריבית מינימאלית מסוימת שהבנקים יחוייבו לתת עבור הפיקדון הנ"ל לדוגמא הריבית הממוצעת לפקדונות שבועיים או חודשיים.
3.
אייל טלביט 10/01/2023 12:28
הגב לתגובה זו
פשוט לפנות לבנק ולבחון אלטרנטיבה להחזיק את הכסף בקרן כספית ושהבנק ישעבד את הקרן הכספית. שומרים על כל היתרונות עם גמישות מכסימלית. תבדקו עם היועץ השקעות הפרטי שלכם. והכי חשוב שלא יעבדו עליכם
2.
בנק מזרחי 10/01/2023 08:40
הגב לתגובה זו
מגלגל כמעט 0% ללקוחות צאו ובדקו .
1.
אזרח 09/01/2023 15:10
הגב לתגובה זו
למה אתה לא מציין את האפשרות להפקיד את כספך בפקדון בבנק אחר (לפי מה שאתה מציין אמורים לקבל אחוזים יפים של ריבית על הפקדון) ולהמציא לבנק שלך ערבות בנקאית חלף המשכנתא שנמחקה. למה להיות פופוליסט בגרוש ??
אולי כי זה ממש לא אפשרי? (ל"ת)
עשר 10/01/2023 07:15
הגב לתגובה זו

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן