התחדשות עירונית: 18,482 יחידות דיור חדשות אושרו ב-2021
במהלך השנה החולפת, אושרו 42 תכניות למתחמי פינוי בינוי חדשים, הכוללים 18,482 יחידות דיור חדשות, מתוכן 14,232 יחידות דיור תוספתיות. כמו כן, נרשמה עליה משמעותית בהיתרי הבנייה במסלולי התחדשות עירונית –המגיעה ל-300% בפינוי-בינוי ו-25% בתמ"א 38, כך עולה מדו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2021.
מהד"וח של הרשות עולה, כי שנת 2021 התאפיינה בהתאוששות ממגפת הקורונה והשלכותיה על ענף הבנייה, ובעיקר בהתנעה מחודשת של גלגלי ההתחדשות העירונית. בשנה זו ניכרת עלייה משמעותית במתן היתרי הבנייה, כאשר במיזמי פינוי-בינוי ניתנו היתרים לכ-7,000 יחידות דיור ב-32 מתחמים (עליה של כ-300%) ובמיזמים לפי תמ"א 38 ניתנו היתרים ל- 13,163 יחידות דיור ב-545 בניינים (עליה של 25%).
בשנה זו, קודמו 22 תכניות מתאר ותכניות אב, הכוללות כ-78,000 יחידות דיור תוספתיות ובנוסף, אושרו 42 תכניות מפורטות, הכוללות 18,482 יחידות דיור חדשות. בנוסף, נכירה עלייה גם במספר המתחמים אשר הוגשו לטיפול הרשות הממשלתית לשם הכרזה כמתחמי פינוי בינוי, בין במסלול רשויות מקומיות ובין במסלול מיסוי. בשנה זו טיפלה הרשות הממשלתית ב-62 מתחמים בהם צפויות להיבנות 31,313 יחידות דיור חדשות – נתון המעיד על חוזקם של מסלולים אלו במסגרת תהליכי ההתחדשות העירונית.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במהלך שנת 2021 אושרו 18,482 יחידות דיור ב-42 תכניות להתחדשות עירונית, ירידה של כ-30% במספר היחידות הדיור המאושרות בהשוואה לשנת 2020, וזאת בעיקר בשל עצירת פעילות הוותמ"ל עם פקיעת החוק, ועד לחידושו. עם חידוש פעילות הוותמ"ל, צפויה צמיחה באישור התכניות.
בשנת 2021 חלה עלייה במספר ההיתרים שניתנו ביחס לשנת 2020 בשיעור של כ-300% בפינוי בינוי ו-25% בתמ"א 38. בעוד שבשנת 2020 התקבלו 2,197 היתרים ב-12 מתחמי פינוי-בינוי ו-10,539 היתרים בפרויקטי תמ"א 38, בשנת 2021 התקבלו כ-7,000 היתרים ב- 32 מתחמי פינוי-בינוי ו-13,163 בפרויקטי תמ"א 38. עם זאת, חלה ירידה קלה במספר הבקשות להיתרים שהוגשו בשנה זו.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מבחינת נתוני האכלוס בתמ"א 38 ניכרת עליה של 150% לעומת שנת 2020 בהיקף המבנים שאוכלסו בשנה זו - בסך הכל בשנת 2021 אוכלסו 497 מבנים בתמ"א 38 עם 10,547 יחידות דיור מהן 5,417 יחידות דיור חדשות.
בשנת 2021 הוכרזו 18 מתחמים חדשים כמתחמי פינוי בינוי במסלול מיסוי –מסלול היזמים, בהם פוטנציאל של 7,146 יחידות דיור חדשות. יש לציין כי מתחמים אלה הם בעלי פוטנציאל מימוש גבוה ביותר, שכן מדובר במתחמים שהתכניות בתחומם הופקדו או אושרו, ולמעלה מ-80% מבעלי הדירות התקשרו עם היזם בהסכמי פינוי בינוי. במסלול הרשויות המקומיות, שבמסגרתו ההכרזה נעשית בתחילת התהליך ומתניעה את הפעילות במתחמים, הוכרזו 13 מתחמים בשנת 2021, הכוללים 10,404 יח"ד חדשות.
הערים המובילות
בהסתכלות על שנת 2021, הערים המובילות במספר יחידות דיור בתכניות פינוי-בינוי שאושרו הן ירושלים אשר מובילה בתוספת של 2,448 יחידות דיור מוצעות בתכניות פינוי-בינוי ואחריה באר יעקב וקריית ים עם תכניות הכוללות 1,880 ו-1,492 יחידות דיור, בהתאמה. כמו כן, בתחום מתן היתרי בנייה (פינוי-בינוי) בשנת 2021 - ירושלים ובת-ים מופיעות זו השנה הראשונה בעשר הערים המובילות עם תוספת של 574 ו-1,470 בהתאמה.
זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון: "כיום, התחדשות עירונית מהווה נתח משמעותי ביותר מהיצע יחידות הדיור הקיים והוא אף יגדל משמעותית בעתיד. ההתחדשות העירונית הופכת שכונות ישנות ולא בטוחות למגורים באיכות חיים גבוהה, בטוחה ומודרנית יותר. הדוח השנתי של הרשות להתחדשות עירונית מעיד על הצלחת המדיניות שלנו מול ראשי הרשויות ובכך הגדלנו משמעותית את מספר הדירות באזורי הביקוש באמצעות התחדשות עירונית. אני מעריך שבשנים הקרובות כ25% מהדירות החדשות בכל שנה יהיו באמצעות התחדשות עירונית."
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
