מספר הדירות החדשות המבוקשות בנובמבר עלה ב-51% תוך שנה
כמות מבוקשת של דירות חדשות בחודש נובמבר הכמות המבוקשת של דירות חדשות עלתה ב-23% על פני נתוני אוקטובר השנה, ועמדה על 7,475 עסקאות. מדובר בעלייה שנתית של 51% למול נובמבר של 2020. בשלוש החודשים ספטמבר-נובמבר, העלייה הייתה בשיעור 10.4% (מנוכה עונתיות) על פני יוני-אוגוסט, לכמות של 18,852 דירות. ב-12 החודשים שהסתיימו בנובמבר העלייה הייתה בשיעור 21% לעומת שנה קודם לכן.
המספרים מצביעים על המשך הביקושים החזקים בשוק, כשתכנית מחיר למשתכן הגיעה לסיומה והחלופה "מחיר מטרה" שקידם שר השיכון אלקין, כמו גם האמירות הברורות מהממשלה על המשך כעליות המחירים, לא מרגיעים כמובן את הציבור. יצויין כי הנתונים לא כוללים את העלאת מס הרכישה על דירה שניה מ-5% חזרה ל-8%, אבל סביר כי מושפעים מהם במובן שזה שמשקיעים סגרו עסקאות בתקופת המדידה כדי להקדים את המס.
הנתון משקף את מספר עסקאות הדירות החדשות למכירה שנסגרו בתקופה, ולצדן את הכמות של דירות בבנייה עצמית שאינן למכירה מידי קבלן. בשלושת החודשים שהסתיימו בסוף נובמבר, כ-20% היו דירות מהסוג האחרון, ואילו 80% דירות למכירה. בדירות אלה מדובר היה בכ-15 אלף עסקאות, גבוה בשיעור 11.2% (מנוכה עונתיות) מבתקופה המקבילה אשתקד. בדירות בבנייה עצמית העליה הייתה בשיעור 7.1% (מנוכה עונתיות), ואולם בנובמבר לבדו הייתה ירידה של 13.4% בעסקאות אלה.
עוד בתקופת המדידה של שלושה חודשים, כ-27.7% מסך הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז וכ-21% היו במחוז תל אביב. איפה נרשמה עלייה במספר העסקאות למול יוני-אוגוסט? באר יעקב, אופקים, מודיעין-מכבים-רעות, ירושלים. כתוצאה מבניית פרויקטים בסבסוד ממשלתי, עלייה במכירת דירות חדשות נרשמה גם באור יהודה. ירידות מנגד נרשמו בבני ברק, בת ים, נהרייה ובית שמש.
- ממשיכים להתכווץ: ירידה של 3.9% ברכישת דירות חדשות בפברואר
- 5,163 דירות חדשות נמכרו בינואר - 20% יותר מלפני שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 3.כל אחד קונה בהנחה שהמחיר יעלה. עד שלא (ל"ת)ממי 16/01/2022 04:14הגב לתגובה זו
- 2.יוסי 13/01/2022 15:38הגב לתגובה זומצד שני גם המכרזים של רמ"י מעודדים מחירים ג והים שהרי זה למרבה במחיר. הכל יתפוצץ לבנט וליברמן בפנים
- 1.אריאל דיבס 13/01/2022 13:12הגב לתגובה זוהוא ספקולטיבי על ידי משקיעים ומשקיעי צעצוע. כולם כבר מכירים את הטריקים של רישום דירות על ילדים שמלאו להם 18, הסכמי ממון בין בני זוג כדי להפריד את האחזקה בדירות ועוד. היחידים שממשיכים לעצום עיניים זה רשות המסים והגורמים הרלבנטיים בממשלה ובמשרד השיכון. בואו נמשיך לשחק בנדמה לי עד שהכל יקרוס.. ** אני בעלים של דירה במרכז הארץ
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
