2 המכשולים בדרך להתחדשות עירונית: עיריות ודיירים סרבנים
מחירי הדירות ממשיכים לעלות והממשלה מנסה לקדם בכל הכוח את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. לטובת העניין הוקצה תקציב של מאות מילוני שקלים, בנוסף ההצעה של השר זאב אלקין להוריד את הרוב הנדרש של בעלי הדירות מ-80% ל-50% יכול להועיל לקידום פרויקטים כאלה.
אבל עו"ד חגי אדורם לא בטוח שבפועל נראה שינוי "הבעיה שיש איזו דיירת שמשוכנעת שלה מגיע יותר, או דייר שפלש לחצר של הרכוש המשותף ודורש דירת גן בפרויקט החדש, או אדון ששם חצי פיברגלאס על הגג המשותף ומתעקש לקבל פנטהאוז. צריך לדעת שחקיקה זה חשוב אבל צריך אכיפה. לייצר מסלול מהיר לתביעה של דיירים סרבנים בו ניתן לקבל פסק דין מהיר".
- 17.אזרח מודאג 16/10/2021 23:19הגב לתגובה זונדרש חריש עמוק בחקיקה בחוק המכר כדי להגן על הדיירים מפני השרלטנים למיניהם בפרויקטי תמ"א/2, ובפרט בפני עו"ד שנתונים דרור לדבר.
- 16.אזרח מודאג 16/10/2021 23:17הגב לתגובה זונדרש חריש עמוק בחקיקה בחוק המכר כדי להגן על הדיירים מפני השרלטנים למיניהם בפרויקטי תמ"א/2, ובפרט בפני עו"ד שנתונים דרור לדבר.
- 15.חיים 14/10/2021 13:57הגב לתגובה זופינוי בינוי היא תוכנית סטלניסטית לגרום לאדם לעזוב את ביתו ומי שמנסה למכור את הבית צריך לשלם מס במאות אלפי שקלים לא יעזור כל החוקים לנשל אנשים מבתיהם ללא רצונם תוכנית של גזל אבל מה שלא תעשו אתם לא יכולים על רחובות שלמים . ואם ימשיך הלחץ התושבים ימכרו את בתיהם לציבור הערבי שמעוניין ברחובות של יהודים.
- 14.בטי 13/10/2021 19:09הגב לתגובה זויש שכן שגר בכניסה שניה מביא כל מיני יזמים מחתימים אנשים מבלי להסביר מהם ערבויות דוחות כספיים כולל שמות הנציגים של השכונה אלוסוג של עסקאות שחייבים בקרה רצינית מה קורה עם אדם מבוגר מעל גיל 65 לוקחים לו את דירה ושולחים אותו לבית אבות שמענו שיזמים רימו בעניין דירות להשכרה לא תואמו להסכמים נכון שיש דיירים שמגזימים אבל היזמים מרמים בהרבה מקרים היזם אחרון שבא להחתים הביא הסכמים תמונות זמן לקבלת הדירה יותר מ 10 שנים באים להחתים רק
- 13.בלתי מפלגתי 13/10/2021 16:41הגב לתגובה זולא תלוי במספר המסכימים אלא בחובה למנות מומחה שיקבע שיבחן מה ניתן לבנות ויקבע מהו המינימום שהבעלים זכאים לקבל מהיזם ויערוך מכרז והתמחרות בין יזמים וקבלנים
- 12.גל 13/10/2021 15:36הגב לתגובה זואדם שגר בקומת קרקע מגיע לו בפינוי בינוי קומת קרקע הוא לא צריך לקבל דירה בקומה אחרת רצונו להישאר בקומת קרקע כמו שהיה איפה חוק הקניין שהקבלן יקרא לזה דירת גן וימכור במליונים שיפסיקו לעשוק אנשים שקנו את דירותיהם במיטב כספם ולתמוך בתביעות נגד דיירים אנחנו לא צפון קוריאה.
- 11.בני 13/10/2021 14:15הגב לתגובה זוסוגיית חיזוק המבנים היא קריטית והנושא הכלכלי הוא שולי בה. צריך לקדם בכל הכוח לפני שיהיה מאוחר .נכון וטוב יהיה לייצר חקיקה המונעת סחבת וסחטנות שפוגעים בחשיבות התהליך.
- 10.א 13/10/2021 13:37הגב לתגובה זוהרשות להתחדשות עירונית, כתבו בחוברות לבעלי הדירות איך ניתן לחשב את התמורה המגיעה להם מתוך אחוזי הקומבינציה. העבירו מצגות בנושא שיכללו האינפורמציה הזו, די לעושק של בעלי הדירות!!!
- איך מרמים דיירים 13/10/2021 18:55הגב לתגובה זומצגות שמתוכננות ע''י שמאים ערמומיים ומסהנים את נדיירים . ראה : שמאי אריה קמיל שהיה שמאי מטעם העירייה ,עכשיו מייצג קבלנים ומרמה דיירים .
- 9.הפיתרון הראשוני הוא הגבלת הרווח של היזם ל15% (ל"ת)דויד יוסף 13/10/2021 12:25הגב לתגובה זו
- 8.אנונימי 13/10/2021 12:10הגב לתגובה זוצודק כל מילה בסלע בגלל סחטנים לא יכולים להתקדם ומסכנים את כל היתר
- 7.שלמה 13/10/2021 12:09הגב לתגובה זולבן אדם יש רכוש פרטי עשרות שנים ןפתאום בא יזם ורוצה לעשות קופה על חשבון הדייר בסך הכל פינוי בינוי הוא פרויקט מסחרי ולכן ההסכמה חייבת להיות הדדית הדוגמאות שניתנו פה הם לא לענין יש רישומי ארנונה וניתן להסתמך עליהםפ
- 6.יוני 13/10/2021 10:32הגב לתגובה זוהכי שקרנים ונוכלים עיריית בני ברק שדורשים 40 אחוז מקומת הקרקע לטובת מבני ציבור גם בית המשפט פסק שזה לא חוקי והם ממשיכים בושה וחרפה גנבים בשם הדת
- 5.גדי 13/10/2021 10:05הגב לתגובה זותמורה הולמת על הנסח החוקי שיש לדיירים ומאידך קנסות גבוהים וגביית מיסים רטרואקטיביים מאילו שחרגו מרכושם הפרטי הם שיבטיחו נכונות דיירים ללכת על הסכם של התחדשות עירונית, שכן זה הפתרון הנכון לערים בהם נבנו בתים שכיום נוטים ליפול.
- 4.סרבן 13/10/2021 10:02הגב לתגובה זועו"ד שרואים לנגד עיניהם רק את התשלום מהיזם וחותרים לחוזה מהיר ולא מיקצועי. ביזיון
- א 13/10/2021 13:33הגב לתגובה זוחשוב מאד שתהיה אכיפה נגד עורכי דין הפועלים בניגוד אינטרסים!!! המצב בתחום נורא
- bardaat 13/10/2021 10:51הגב לתגובה זוכללי האתיקה של לשכת עוה"ד אוסרת לעורך דין המייצג את הדיירים - בעלי הנכס לקבל תשלום ישירות מהייזם!
- 3.יוסי 13/10/2021 09:43הגב לתגובה זוכל הדיירים חתמו .ובירוקרטיה של משרדי הממשלה נמשכת 7עד 8 שנים. על זה צריך לדבר דחוף,ולא על סרבנים,שר השיכון אומר צריך להוריד ל50% חתימת דיירים כן. הוא לא מדבר על משרדי הממשלה.זאת הבעיה העיקרית. חושב שצריך להעביר פנוי ובנוי לעיריות .עם מלווה /נציג של משרד השיכון. בכדי שהעריות יחשלו פינוי ובנוי.
- עוז 13/10/2021 11:21הגב לתגובה זואנחנו משלמים להם סכומי עתק ומקבלים חוסר יעילות בתמורה. מילא אם חוסר העשייה לא מ7עיל, אבל עכשיו הוא בהחלט מזיק
- 2.שוכרת 13/10/2021 09:26הגב לתגובה זובעוד שנתיים בחירות. אף ראש עיר לא יהין לזעזע את אמות הסיפים. הכול יוותר כשהיה. אולי לאריהן אך בתנאי שתנאי הרקע ישתנו.
- 1.צודק 13/10/2021 09:17הגב לתגובה זוושישלמו גם דמי שימוש בחלק המשותף לאורך שנים, זה יעמיד אותם קצתבמקום. ומבטיח לכם שגם לא שילמו וועד בית כחוק, וכול החובות הללו צוברים ריבית.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
