רוטשטיין מוכרת קרקע בקריית מלאכי - תכיר ברווח של 36 מיליון שקל
חברת הנדל"ן רוטשטיין -1.99% , מדווחת כי השותפות המוחזקת נחלת אש"ר (לרוטשטיין 53% החזקה, והחברה הנוספת היא ציפחה אינטרנשיונל עם 47%), חתמה על הסכם למכירת חלק מהמקרקעין של השותפות בפרויקט "כרמי הנדיב" בקרית מלאכי, ומתן אופציה, לחברת הנדל"ן גינדי בתמורה לכ-105 מיליון שקל (320 מיליון שקל בהנחה שהאופציות ימומשו). להערכת החברה, היא צפויה להכיר ברווח של כ-36 מיליון שקל (כ-82 מיליון שקל בהנחה שהאופציות ימומשו).
במסגרת ההסכם נקבע, כי השותפות תמכור לגינדי החזקות מקרקעין עם זכויות להקמת 336 יחידות דיור בתמורה לתשלום במזומן של כ-105 מיליון שקל. בנוסף, נחתם הסכם אופציה (תמורת תשלום דמי אופציה בסך של כ-2 מיליון שקל) המעניק לגינדי החזקות אופציה למשך 24 חודשים מחתימת ההסכם לרכישת מקרקעין, הכוללים זכויות להקמת 648 יחידות דיור נוספות בתמורה לכ-214 מיליון שקל.
להערכת החברה, היא צפויה להכיר ברווח לפני מס בגין מכירת הקרקע בסך של כ-36 מיליון שקל. מימוש האופציה במלואו צפוי להניב לחברה רווח נוסף לפני מס בהיקף של כ-82 מיליון שקל ובסך כולל של כ-118 מיליון שקל.
פרויקט השותפות בכרמי הנדיב בקריית מלאכי מונה כ-3,100 יח"ד הכוללים כ- 100 יח"ד צמודי קרקע וכן שטחי מסחר ומשרדים בהיקף כולל של כ-27,000 מ"ר עיקרי. עד למועד זה, בנתה ואכלסה השותפות בשלבים א'-ד' כ-600 יח"ד והחלה לבנות את שלב ה' בפרויקט. גם לאחר השלמת הסכם המכר ומימוש האופציה, יוותר בידי השותפות מלאי של כ-1,500 יחידות דיור בפרויקט (כ-800 יחידות דיור חלק החברה).
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבישי בן-חיים, מנכ"ל רוטשטיין: "חתמנו על הסכם מכר ואופציה עם חברת נדל"ן מובילה בישראל, ככל והעסקה תמומש לרבות מגרשי האופציה, נמשיך להחזיק בזכויות להקמת כ-1,500 יחידות דיור נוספות בפרויקט אותם נפתח במקביל לחברת גינדי. אין ספק שגינדי הינו כוח משמעותי וביחד נוכל להאיץ את הקמת כלל השכונה אשר הינה אבן שואבת לאוכלוסיה איכותית ומהווה נדבך חשוב לפיתוחה של קרית מלאכי. לאורך השנים האחרונות היינו עדים לגידול עקבי בביקושים לרכישת דירות בכרמי הנדיב, ענין שמביא לידי ביטוי את ערך המלאי המוחזק ע"י השותפות ואנו מאמינים שמגמה זו תמשך גם בעתיד. התמורה מהעסקה תאפשר לנו להתרחב בפעילות העסקית שכבר כיום כוללת הקמת עשרות פרויקטים ברחבי הארץ ובהיקף של כ-6,000 יחידות דיור, לצד זכויות להקמת כ-135 אלף מ"ר מסחר, משרדים ולוגיסטיקה".
עו"ד אסף אדלר, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בגינדי החזקות, אמר כי ״מאז ההצלחה המטאורית שהיתה בשיווק ״כרמי גת״ שבקרית גת, חיפשה החברה את ההזדמנות בהקמת שכונה בסדר גודל כזה בפריפריה. היא רואה בכרמי הנדיב פוטנציאל גדול מאוד והזדמנות לעוד אלפי משפחות להקים בית באזור עם תנופת בניה משמעותית, בתי ספר, גנים, מרכז מסחרי, תשתיות נרחבות ולהנות גם מעליית ערך״.
- 2.תושב קרית מלאכי 10/05/2021 20:41הגב לתגובה זושמישהו יעשה איתם משהו בכל מקום הן משתלטים על האזורים היפים והחדשים
- 1.אזרח 09/05/2021 12:56הגב לתגובה זועכשיו יחפסו את האנשים הלא חילונים שישלמו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
