כדי להכניס את הכתבה הזו לפרופורציות הנכונות נתחיל דווקא בהנחות הייסוד שעמדו בבסיס כתיבת שורות אלה: שנת 2020 נראית כשנה כלכלית אבודה. גם אם סמוך לסיום חג הפסח יוסרו חלק ניכר ממגבלות התנועה, הרי שייקח זמן לכלכלה המקומית (ובטח ובטח לכלכלה העולמית) לחזור לפעילות מלאה כשקונצנזוס ההערכות בקרב הכלכלנים מדבר על חזרה לשגרה כזו או אחרת בשנת 2021.

הראל השקעות -1.54% הפניקס 1.96% מגדל ביטוח 2.17% כלל עסקי ביטוח 0.51%

הנחת ייסוד נוספת שעמדה בבסיס כתיבת שורות אלה היא העובדה כי למדנו שיותר עובדים יכולים לעבוד מהבית ואם השירות הציבורי מאפשר מספר ימי עבודה בחודש מהבית הרי שעובדים במה שמכונה ״הסקטור הפרטי״ יעבדו יותר מהבית ובכך יחסכו לא רק הוצאות נסיעה, חניה וכד׳ אלא גם הוצאות שכירות של מקומות עבודה שיעדיפו לצמצם שטחי משרדים ולאפשר ליותר עובדים לעבוד מהבית. צמצום שטחי המסחר בהכרח יביא לצמצום ההוצאות על סעיף זה.

הנחת יסוד נוספת היא שהקניונים ו/או מרכזי הסחר יחזרו לפעילות אחרונים ויאלצו להתמודד עם ביטחון לקוי של לקוחות שיחששו לחזור למקומות שמאופיינים בהתקהלויות משמעותיות וחשיפה לנגיפים (כרגע זה הקורונה) מה שיפגע בתנועת הלקוחות בקניונים וכמעט בהכרח בפדיונות של החנויות במרכזי הסחר הסגורים.

• הפסדי עתק בחברות הביטוח: מגדל, כלל והפניקס יפרישו כמיליארד שקל בדוחות הקרובים
• פס"ד יגדיל את רווחי חברות הביטוח בכ-750 מיליון שקל ברבעון השני
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנחת ייסוד אחרונה בטרם נעבור לליבת הכתבה היא ששיעור האבטלה יעלה גם לאחר הסרת מגבלות התנועה, מה שיקרין על הכנסות משקי הבית ומשם הדרך לפגיעה בצריכה הפרטית (מנוע משמעותי ביותר בכלכלות המערביות) קצרה.

ועכשיו לעיקר

בשנים האחרונות שוק הנדל״ן חווה בום כלכלי משמעותי. נבנו מרכזי סחר חדשים ובנייני משרדים צמחו על כל פיסת אדמה שאיפשרה זאת. נושא מימון הבום הכלכלי הזה הפך משמעותי כשיותר ויותר חברות ואנשים פרטיים נחשפו לתחום כאשר מי שלקח חלקים הולכים וגדלים במימון הענף היו בתי ההשקעות, חברות הביטוח ומשקיעים פרטיים. בכתבה זו נעסוק במספר חברות שנחשפו באופן משמעותי לענף, מימנו את ההשקעות הללו בכספי משקיעים פרטיים, הון עצמי והלוואות בין אם משוק האג״ח ובין אם מהמערכת הבנקאית.

כדי למדוד את שווי הנכסים והרווחיות שלהם נעזרים המשקיעים במעריכי שווי. כשאלה משערכים את הנכסים בשווי גבוה, ניתן להכיר ברווחים מהשינוי בשווי הנכסים ולהשתמש בכסף לצרכים שונים. כששווי הנכסים יורד, בד״כ המלווים יבקשו עיבוי בטוחות ויהיה צורך להכיר בהפסדים מההשקעות הללו מה שיקשה על החברות לחלק דיווידנדים ובכלל למשוך כסף מהחברות ולכן שערוכי הנדל״ן הם משמעותיים.

• גולף תרכוש את ג'אמפ ועונות תמורת 30 מיליון שקל
• העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים

ננסה להדגים את המשמעות של הדברים באמצעות בחינה של מספר חברות ביטוח שהשקיעו השקעות משמעותיות הן מכספי העמיתים בקרנות הפנסיה והן מהונן העצמי ובאמצעות הלוואות. חשוב להדגיש - ירידת ערך הנדל"ן כמובן פוגת בחברות הביטוח, אבל הן מושפעות מהרבה מאוד גורמים. דווקא עליית המרווחים באג"ח הממשלתי עוזרת מאוד לחברות הביטוח - שיעור ההיוון של ההתחייבויות לעמיתים מתבסס על ריבית האג"ח והעלייה בריבית מקטינה את החבות.  

החשיפה הגדולה ביותר למגדל

חברת הביטוח מגדל מחזיקה בנדל״ן להשקעה בהיקף כספי של כמעט 8 מיליארד שקל שהניבו לה ב-2019 הכנסות של כמעט 490 מיליון שקל. מגדל שיערכה את הנדל״ן שלה להשקעה בשנת 2019 בקצת יותר מ-300 מיליון שקל. בשנת 2019 ירד שיעור ההיוון הממוצע של החברה ל-6.9% לעומת 7.18% בשנת 2018.

אם נתייחס להנחות העבודה שהוצגו ברישא של כתבה זו, הרי שלא ניתן יהיה להתחמק מהמסקנה המתבקשת לפיה מגדל תיאלץ להחזיר ולו בחלק את שערי ההיוון לאלה שהיו בשנת 2018 וזאת לפחות בשל השינויים המקרו כלכליים שנכפו על הכלכלה בשל התפרצות וירוס הקורונה.

המשמעות של שינויים בשערי ההיוון של הנדל״ן הם משמעותיים עבור החברה. כך למשל אם החברה תעלה את שערי ההיוון של הנדל״ן שלה שמיועד להשקעה ב-0.5% בלבד, היא תיאלץ להפחית את שווי הנדל״ן שלה בלא פחות מ-413 מיליון שקל שיניבו לה הפסד לפני מס של 88 מיליון שקל. סכום משמעותי בימים בהם החברה נאבקת תחת דרישות רגולטוריות הולכות ומחמירות לעיבוי הון מעסקי הביטוח ומירידה בהכנסות של השקעות בשוק ההון הן בשל הירידות בשווקים והם בשל משיכת כספים מקרנות ההשתלמות וכד׳.

הפניקס - נכסי נדל"ן בשווי 4 מיליארד שקל

חברת הביטוח הפניקס מחזיקה בנדל״ן להשקעה בהיקף כספי כולל של כ-4 מיליארד שקל. בשנת 2019 רשמה החברה רווחים משערוך נכסים של 172 מיליון שקל כששיעורי ההיוון של החברה ירדו ב-2019. בנדל״ן מסחרי לטווח של 6.25% עד 7.5% וזאת לאחר שבשנת 2018 שיערכה החברה את הנדל״ן המסחרי שלה לפי שיעורי היוון של 6.75% עד 8.11%.

את הנדל״ן להשקעה של החברה בתחום המשרדים שיערכה החברה בשנת 2019 בשיעורי היוון בטווח של 6.25% עד 7.5% לעומת שיעורי ההיוון של החברה בתחום בשנת 2018 שנעו בטווח של 6.87% עד 7.25%. את תחום הדיור המוגן בו מחזיקה החברה השקעות של 1.6 מיליארד שקל (נכון לתום 2019) שיערכה החברה בשיעורי היוון של 8% לעומת שערי ההיוון בהם השתמשה בשנת 2018 שעמדו על 8.75%.

עלייה של 0.5% בשערי ההיוון של הנדל״ן להשקעה של הפניקס יביאו את החברה להקטין את שווי הנדל״ן שלה ב-121.1 מיליון שקל מה שיניב לה הפסד לפני מס של כ-68.3 מיליון שקל.

בהראל השקעות המצב קצת יותר טוב

בסה״כ מחזיקה הראל בנדל״ן להשקעה בהיקף כספי של כ-3.8 מיליארד שקל. החברה שיערכה בשנת 2019 את שווי הנדל״ן שלה המיועד להשקעה בכ-285 מיליון שקל. שיעורי ההיוון בהם משתמשת החברה נעו בטווח של 3.5% ל-5.75% עבור הנדל״ן של החברה בחו״ל ושיעור ההיוון של הנדל״ן בישראל נע בטווח של 6.5% ל-8%.

לסיכום ניתן לראות כי בין השנים 2018 ל-2019 שתי חברות הביטוח בעלות ההשקעות הגדולות ביותר בנדל״ן הורידו את שיעורי ההיוון שלהן בשל העוצמה של השוק הזה בשנת 2019. ניתן להניח כי לאור התערערות העוצמה הזו ב-2020 הן יאלצו להעלות בחזרה את שיעורי ההיוון שיגרמו להן הפסדים משמעותיים ב-2020 מסעיף זה.

כלל ביטוח - העלתה את שיעורי ההיוון לנדל״ן שלה בחו״ל

בכלל ביטוח עומד שווי הנדל״ן להשקעה על סכום של 4.2 מיליארד שקל כשהורדה של שיעורי ההיוון הניבה לחברה רווחים של 20 מיליון שקל (לעומת רווחים של 55.4 מיליון שקל ב-2018). את השקעותיה בתחום הנדל״ן למשרדים בישראל שיערכה החברה לפי שיעורי היוון שנעו בטווח של 5% עד 9.5% וזאת לאחר שבשנת 2018 שערכה את המשרדים להשקעה שהחזיקה בשיעור שנע בטווח של 6% עד 9.5%.

בתחום המרכזים הלוגיסטיים שערכה כלל ביטוח את החזקותיה לפי שיעורי היוון שנעו בטווח של 5.7% עד 9% לעומת 6% עד 9.5% ב-2018. דווקא בתחום ההשקעות בחו״ל העלתה כלל ביטוח את שיעורי ההיוון שלה ב-2019 כאשר בתחום ההשקעות במשרדים בחו״ל, עלו שיעורי ההיוון לטווח של 5% עד 8.9% לעומת 5% עד 6.9% ב-2018 כשתחום המגורים בחו״ל שוערך לפי שיעורי היוון של 5.2% לעומת 5% ב-2018.