העסק סגור - האם חובה לשלם שכירות?
שכירות העסק נסגר בגלל הקורונה. האם צריך לשלם שכירות? לכאורה לא - השוכר לא משתמש בשטח. אבל מצד שני - המשכיר אמור לקבל מדי חודש דמי שכירות, הוא סיפק את הנכס לשוכר. אז של מי הבעיה? מי אמור לשאת בנזקי הקורונה? אין תשובה חד משמעית. בשטח יש גופים (בעיקר הגדולים) שוויתרו, הפחיתו או דחו את התשלומים של השוכרים. יש גופים ששוכרים שמראש אמרו - "אנחנו לא משלמים", אבל אלו גופים גדולים, עסק קטן לא יכול לעשות זאת.
"המשכירים צריכים לגלות גמישות" אומרת עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג מנהלת מחלקת תכנון ובניה משרד עו"ד צבי שוב "הם צריכים להיות גמישים בדחיית תשלום ולו חלקי של דמי השכירות שיעשה בהדרגה בהתאם להיקף פעילות בית העסק. כך למשל במקום שבו עסק עובד חלקית אזי גם דמי השכירות ישולמו חלקית ויידחו לחודש הבא. אם יחולו שינויים במצב הקיים יהיה צורך לבחון כל חודש מחדש. יש לקבוע כי דמי ניהול – יהיו בהתאם למצב בפועל בכל בית משרדים או מסחר כלומר אם הופסקו חלקית שירותי ניהול של מנקים ואנשי תחזוקה אז בגין תקופה זאת דמי הניהול ירדו בהפחתה בהתאם.
"התחשבות הרשויות בתשלומים השוטפים של העסק כגון ארנונה, מים וכו' - אמנם זה לא יסייע בידי המשכיר באופן ישיר אך אם ההוצאות לשוכר יקטנו יהיה לו יותר קל לעמוד בתשלום למשכיר. צריך לאפשר להתנהל בגמישות עם החוזה ולא להוביל לשחרור מהסכם כי לא ניתן לדעת אם המשכיר ימצא שוכר חליפי בתוך זמן קצר ואולי עדיף לספוג מספר חודשים של דחיית תשלומי דמי השכירות מאשר אפשרות להשתחרר מהסכם שכירות, ,להתחשב בהפחתת תשלום דמי חניה אם החניות עומדות ריקות עקב אי הגעת העובדים למקום העבודה".
לדברי שמאית המקרקעין נחמה בוגין, יש לוודא כי הנזק ייספג על ידי שני הצדדים – גם השוכר וגם המשכיר, וכן יש לוודא כי כל הקלה שניתנת מתגלגלת במלואה או בחלקה גם ללקוח הסופי. לדברי בוגין, "לצערי בקרוב נהיה עדים ככל הנראה לתביעות רבות בין שוכרים ומשכירים, טוב שכעת נערכים להגדיר וליצוק תוכן בתקוה לחסוך הליכים משפטיים מייגעים ויקרים.
- מי הזכאים החדשים לסבסוד שכר הדירה?
- שוכרים קיזזו ליקויים שגילו לטענתם - ואולצו להתפנות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"השאלה המשפטית שבמחלוקת היא האם מדובר בכוח עליון או לא, ומה המשמעות של זה. ההיגיון הבריא של כל אדם אומר שזה כוח עליון, אך מצד שני צריך לשמר איזון בין הצדדים ולא יכול להיות שהצד היחיד שיוכל להשתחרר ממחויבות הוא הצד המשלם והצד המקבל יהיה צריך לספוג את כל הנזק כי גם עבורו זה כוח עליון. שני הצדדים ניזוקים והעניין כעת הוא לחלק את ספיגת הנזק באופן הוגן ואחראי שיאפשר לכמה שיותר עסקים להמשיך ולפעול. צריכה להיות אחריות משותפת של השוכרים והמשכירים על מנת שלא ייווצר כאוס.
"בנוסף צריך לתת תמריצים שיאפשרו לבעלי נכסים להקל על השוכרים, אך לוודא כי ההקלות האלה אכן מתגלגלות אל השוכרים. למשל פטור ממס בגובה הוויתור על שכר הדירה, הקלות מס כלשהן על דחיית שכירות, ליצור תמריצים עבור המשכירים ולייצר אמות מידה להקלות מידתיות".
- 8.זה שהעסק לא יכול לפעול זה לא אשמה של השוכר ..זה בעיה ל (ל"ת)קובי נס 09/04/2020 11:40הגב לתגובה זו
- 7.ארנונה+מים (ל"ת)ספי 09/04/2020 10:33הגב לתגובה זו
- 6.ארנונה (ל"ת)ישראל 09/04/2020 10:29הגב לתגובה זו
- 5.אלעד 09/04/2020 08:49הגב לתגובה זוהייתם מספיק אמיצים לקחת נכס ולהשכיר אותו, אז תהיה מספיק אחראים לשלם את העלויות שלו. אם אין ביכולתם לשלם תעזבו. ואם החוזה לא מאפשר אז בפעם הבאה שאתם מחדשים חוזה תתקנו את זה. אני לא חושב שזה אשמת המשכיר שהשוכר לא יכול לשלם. והוא לא חייב לוותר לשוכר על כספו. האפשרות לוותר או לדחות תשלומים היא בידי השוכר ונחמד מצידו אם הוא מסכים אבל הוא לא חייב!.
- 4.עופר 08/04/2020 12:59הגב לתגובה זועסק כמו אולם אירועים למשל, שנסגר לחלוטין בהוראת המדינה ולא ברור מתי יפתח, האם המשכיר והשוכר לבדם צריכים לחלוק בנטל? המדינה צריכה להשתתף משמעותית לפצות בגין הנזק שנגרם, אחרת הרבה עסקים יסגרו ותגובת השרשרת תעלה לכולנו הרבה יותר. נכון להיום, המדינה נותנת הנחה בארנונה על נכס שלא ניתן להפעילו... זה לעג לרש. יש משכירים שלא מעניין אותם המצב וחושבים שהחוזה יגן עליהם, אחרים מנסים להתחשב. אבל במקום שבממשלה יתקוטטו על נהלים בוועדה למינוי שופטים, שיקדישו זמן לניהול מערכתי של הכלכלה בזמן משבר!
- 3.בתקופה הזאת לא צריך 08/04/2020 12:28הגב לתגובה זובתקופה הזאת לא צריך להיות חזירים
- 2.סטודנט תפרן 07/04/2020 11:12הגב לתגובה זוואם להורים של הסטודנט ביטלו צ'קים ולא משלמים להם ספקים בעסק ? באי ביצוע סגר מוחלט המדינה הפילה את העלויות אל האזרח הפשוט , יצרה כאוס שבו הישראלי המכוער מתגלה .
- אלעד 09/04/2020 08:43הגב לתגובה זוזה שלך אין כסף לשלם זה לא אומר שבעל הדירה לא אמור לקבל את שכרו. אין לך? תחזור להורים. תגור אצלם תחזור שתוכל לשלם. החוזה שחתם עליו לא הותנה ביכולת הכלכלית שלך, אלא ברצון שלך להחזיק בנכס. המצב הוא אכן ממש בעייתי אבל אתה חייב להבין שאתה לוקח משהו תהיה מספיק אחראי לעמוד בתחייבויות שלך. חשוב לציין שאני מבין אותך וכולנו במצב דומה.
- מגעיל 08/04/2020 15:54הגב לתגובה זומה אתה מחפש להתחנזר?
- 1.רונית 07/04/2020 10:49הגב לתגובה זואולי להשכיר אותו למישהו אחר- אולי הגיוני שהוא יספוג מהעלות. אם לא, למה שלא יקבל שכירות?
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
