מעלות: לאורך זמן משבר הקורונה יזלוג לענפים נוספים בתחום הנדל"ן
במעלות צופים עלייה בעלות החוב של החברות כתוצאה מפתיחת מרווחי המימון; בנוסף, מעריכים כי אם המשבר ומגבלות התנועה ימשכו חלק מרשתות השיווק הקימעונאיות לא ישרדו
חברת דירוג האשראי מעלות היא חברת הדירוג הגדולה והמשמעותית בכלכלה המקומית. למרות הביקורת על תיזמון אזהרות שהחברה משגרת למשקיעים (בדרך כלל באיחור שכמעט ולא מאפשר תגובה של המשקיעים) עדיין מדובר בחברה שהנגישות שלה למידע בקרב החברות השונות בבורסה הוא משמעותי. גם המתודולוגיה והניסיון הנרכש מאפשרות לחברה לספק מידע משמעותי עבור המשקיעים שאם ישימו לב, בזמן אמת, הרי שניתן בנימים הדקים של עבודות החברה לגזור לא מעט תובנות על איכות תיקי ההשקעה של הציבור.
כך למשל, ניתוח שפרסמה החברה על שוק הנדל"ן המקומי, אמנם אינו נוקב בשמות של חברות או באיכות סדרה כזו או אחרת של אגרות חוב שמסתובבות בשוק, אך ניתוח מגזרי מאפשר למשקיעים לגזור החלטות השקעה ותובנות חשובות.
שוק הנדל"ן נפגע ממשבר וירוס הקורונה בעיקר מכיוונן של החברות המתמחות במרכזי סחר. די ברור כי מגבלות התנועה וההתכנסות אינן מאפשרות לישראלי, חובב הקניונים, לשוטט במרכזי הסחר ולרכוש מוצרים כאוות נפשו (או כאוות מסגרות האשראי הצרכני שעומדות לרשותו). התהליך הזה פוגע בחנויות וברשתות אך גם במרכזי הסחר עצמם.
מעלות מעריכה כי אמנם הכנסות מרכזי הסחר נפגעו אך עדיין, לטווח של 12 חודשים, הענף נזיל דיו כדי לקיים את עצמו. עם זאת, ככל שהמשבר ומגבלות התנועה וההתכנסות ימשכו מעבר לאותם 12 חודשים, הפגיעה ב-FFO (תזרים מזומנים תפעולי חופשי) תחריף ואיתה תיפגע הנזילות של חברות מרכזי הסחר שיאתגרו – עד מאוד – את יכולתן למחזר חוב.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במעלות מעריכים כי הכנסות מרכזי הסחר יפגעו בטווח הקצר והמיידי אך היא תגלוש גם לטווח הזמן הבינוני. במעלות מציינים כי המודל שלהם להעריך את ההתפתחויות בשוק הנדל"ן נסמך על הערכות של חלק מהגופים הממשלתיים שמעריכים שהתפרצות הווירוס תגיע לשיאה באמצע השנה.
"למיטב ידיעתנו", כותבים כלכלני מעלות "רוב בעלי המרכזים המסחריים קיבלו בקשות דחייה של דמי השכירות ממרבית השוכרים, לרוב אף הודעות חד צדדיות מצידם. חלק מבעלי הנכסים הודיעו על ויתור על דמי השכירות בגין חודש אפריל וחלקם על דחיות בלבד.
"בחברות שתיק הנכסים שלהן מוטה מרכזי מסחר, צפויה להערכתנו ירידה של 20% - 30% בהכנסות לפחות ב-2020 ,לעומת תרחיש הבסיס טרום המשבר. אם צעדי המנע של הממשלה יימשכו גם לאחר חג הפסח, לא מן הנמנע שאף נראה NOI שלילי בחלק מהחברות החשופות לנכסים אלו.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
"להערכתנו, מגזר מרכזי המסחר יהיה מהאחרונים להתאושש לאחר תום המשבר. ייתכן שנראה המשך הגבלות על תנועה בקניונים גם לאחר שהממשלה תתחיל להקל בצעדי המנע הנוכחיים. הרשתות הקמעונאיות ימשיכו לסבול מלחץ על הפדיונות גם לאחר תום המשבר, בין בשל מחסור במלאים שמקורו בתקופה הנוכחית ובין בשל מיתון שהמשק יגלוש אליו ושיפגע. בצריכה הפרטית. רשתות קמעונאיות יעצרו תכניות לפתיחת סניפים חדשים, וחלקן אף לא ישרדו. להערכתנו בעלי הנכסים יתקשו למצוא שוכרים חליפיים לשטחים שיתפנו ואנו עלולים לראות ירידה בשיעורי התפוסה."
שוק המשרדים היה מהפופולריים לפני התפרצות וירוס הקורונה. ובמעלות מציינים כי עד כה הענף לא נפגע, בטח לא מהותית. אך בטווחים הארוכים יותר, המשבר בשוק הנדל"ן יזלוג גם לענף זה. במעלות מציינים כי ענף הנדל"ן למשרדים מאופיין בשוכרים מגוונים שכוללים חברות גדולות וחברות הייטק, שוכרים שמבקשים דחיות נקודתיות בשכר הדירה לחודש אפריל ומאי.
חלק ניכר משוכרי המשרדים מאופיין בחוזים ארוכי טווח ובשוכרים עם יכולת פיננסית משביעת רצון "לכן, להערכתנו, פגיעה במגזר המשרדים תהיה רק בשלב הבא, אם השווקים בעולם יגלשו למיתון".
- 2.אנונימי 11/04/2020 14:22הגב לתגובה זוממש לא מוטרד. חברות המשרדים יהנו מריבית נמוכה ואפילו שלילית ומשוכרים אחרים במקום אלה שייפלו
- 1.לא חידשו כלום (ל"ת)07/04/2020 07:58הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
