"חברות נדל"ן עם פיזור מצומצם חשופות יותר לפגיעה מהמשבר"
בעקבות התפשטות נגיף הקורונה, חברות הנדל"ן עשויות להיות חשופות יותר לסיכוני מימון מחדש ביחס לתחומי פעילות אחרים. בנוסף, החברות עשויות לחוות פגיעה בגמישות הפיננסית שלהן. כך עולה, מדו"ח מיוחד שמפרסמת חברת דירוג האשראי מידרוג.
על פי הדו"ח חברות בסקטור עשויות להיתקל בקושי למחזר חוב מול גורמים מממנים שונים. בנוסף, עליות בתשואות אג"ח עשויה לפגוע בנגישות למקורות מימון, ולהשליך בעיקר על חברות הנמצאות במינוף גבוה ועם גמישות פיננסית מוגבלת.
מנגד, חד היתרונות בענף הנדל"ן הוא היכולת להעמיד נכסי נדל"ן כבטחונות הנחשבים יציבים ביחס לאחרים. בהתאם, חברות בעלות נכסים פנויים משיעבוד או נכסים הממומנים בשיעור מימון נמוך יחסית באופן המאפשר נטילת מימון נוסף כנגדם, צפויות להיות חשופות פחות לסיכון מימון מחדש. עם זאת, שחיקה אפשרית בשווי הנכסים עשויה לפגוע בגמישות הפיננסית. בנוסף, שחיקה באמות מידה פיננסיות עשויה להשליך לשלילה על חברות אשר קרובות לסף ההתניות.
להערכת מידרוג, חברות בעלות פיזור פעילות מצומצם חשופות יותר לפגיעה כתוצאה מהמשבר. זאת, מכיוון שחשיפה לשוכר מהותי שפעילותו עשויה להיפגע, חשיפה לנכס ופרויקט מהותי אשר עשוי להיות "נגוע", או חשיפה לאזור גאוגרפי מצומצם אשר עשוי לחוות התפשטות מוגברת של הוירוס, עלולים להוות גורם סיכון עבור חברות נדל"ן.
- תדיראן השקיעה 60 מיליון שקל בטכנולוגיית טיהור אוויר מזגנים עיליים
- ג'נרל מוטורס: ירידה של 35% בהכנסות הרבעון בסין אבל לא הכל שחור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נדל"ן מניב
על פי הדו"ח, בטווח הקצר-בינוני, פעילות קניונים ונכסי מסחר עשויה להיפגע באופן המשמעותי ביותר. בין היתר, לאור הנחיית הממשלה לסגירת הקניונים והטלת מגבלות מחמירות על התקהלויות, דבר שיוביל לירידה חדה בפדיונות. בנוסף, תיתכן פגיעה באיתנות שוכרים מסוימים כתוצאה מפגיעה בשרשרת האספקה, ובפרט ככל שזו תלויה בשינוע וייצור סחורות ושירותים מחו"ל.
מעבר לכך, מידרוג צופה פגיעה מידית בתזרים המזומנים כתוצאה מהשהיית דמי השכירות על ידי שוכרים ומשכירים מסוימים. ענף הנדל"ן המסחרי הינו בעל חשיפה גבוהה יותר למצב ביחס לענפי נדל"ן אחרים.
נכסי משרדים, עשויים להיפגע גם הם ככל שהמגמה השלילית תימשך. פגיעה בתחזיות צמיחה, עליה אפשרית בשיעורי אבטלה וירידה בהיקפי פעילות חברות בענפי פעילות שונים עלולים להשליך לשלילה על הביקוש לנכסי משרדים, ובהתאם להוביל לפגיעה במחירים ובשיעורי תפוסה, ובפרט על קושי באכלוס שטחים פנויים. מעבר עסקים רבים לעבודה מהבית בתקופה הקרובה, עשוי להוביל את חלקם להמשיך במגמה זו גם לאחר המשבר.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
ענף המגורים להשכרה צפוי להישאר יציב ביחס לענפים אחרים, המשבר לא צפוי להשפיע באופן משמעותי בטווח הקצר. עם זאת, ככל שהמשבר יחריף ובפרט בתרחיש של כניסה למיתון כלכלי אשר ישפיע לשלילה על משקי הבית, עשויה להיות לכך השפעה בענף, בין היתר, על רמות מחירי השכירות בחוזים חדשים ובמקרים מסוימים אף על יכולת שוכרים לשלם.
ייזום למגורים
חברות בענף הייזום למגורים, צפויות להתמודד עם גידול בעלויות ועם עיכובים אפשריים בלוחות זמנים. חשיפת הענף ליבוא חומרי גלם עשויה להוביל לעיכובים בקבלתם כדוגמת מעליות, לגביהן קיימים דיווחים שונים על חוסרי מלאי, כאשר חלקן הגדול מגיע מסין.
בנוסף, עשויה להיות חשיפה לקבלני ביצוע אשר יפגעו כתוצאה מהמשבר באופן שישליך על קצב התקדמות העבודה ואף עשוי להביא להפסקת עבודה באתרים. להערכת מידרוג, במקרים מסוימים, גם חברות הנוהגות להתקשר בחוזים במחיר קבוע ("פאושלים") עשויות להידרש למתן תשלומים עודפים, וזאת במטרה לתמוך בקבלן המבצע ולהימנע מעיכובים נוספים בלוחות זמנים.
להערכת מידרוג, יתכן ונראה חזרה למגמת האטה בקצב המכירות בענף, ואף ירידת מחירים מסוימת במקרים פרטניים, לפחות בטווח הקצר-בינוני. בזמן הקצר תיתכן האטה בקצב המכירות כתוצאה משיבושים בפעילות משרדי המכירות ובניידות הרוכשים, בין היתר כתוצאה מהנחיות הממשלה השונות. כמו כן, תיתכן ישיבה של רוכשים על הגדר על רקע האווירה ה"דובית" ששוררת בשוק ההון.
בנוסף, ככל שהמשבר ימשיך להחריף, עליה אפשרית בשיעורי האבטלה כתוצאה מצמצום בפעילות העסקית, וכן תרחיש אפשרי של מיתון כלכלי, צפויים לפגוע ביכולת רוכשי הדירות, ועלולים להוביל להאטה חדה בקצב המכירות ולהורדת מחירים על ידי חברות בעלות גמישות תזרימית מוגבלת יחסית. יתכן וחברות מסוימות יימנעו מהפעלת פרויקטים חדשים עד אשר ייראה פתרון באופק, באופן שעלול להשפיע לשלילה על היקף התחלות הבניה ועל היצע הדירות בטווח הבינוני-ארוך.
קבלנות בניה
חברות קבלניות עשויות להיתקל בקשיי אספקה של חומרי גלם, ובאתגרים הנוגעים לכוח האדם באתרי הבניה. החשש העיקרי, הינו מהטלת סגר כללי על שטחי יהודה ושומרון, וזאת בשל התפרצות הוירוס בשטחים. תרחיש כזה, צפוי להוביל למניעת כניסת כוח עבודה משמעותי לשטחי ישראל, ולהוביל לעיכובים והשבתות של פרויקטים רבים בישראל.
עיכובים בלוחות הזמנים וירידה אפשרית בהיקפי עבודות עשויה להביא חברות מסוימות לקשיים תזרימיים, כאשר חברות בעלות היקפי פעילות נמוכים נושאות בסיכון גבוה יותר מבחינה זו.
דיור מוגן
על פי הדו"ח, אירוע הידבקות בווירוס בבית דיור מוגן עשוי להוות אירוע סיכון (Event Risk) משמעותי. בבית דיור מוגן פוטנציאל ההדבקה גבוה ביותר לאור מרחבים ופעילויות משותפות, ובפרט לאור גילאי הדיירים, אשר מהווים קבוצה בעלת הסיכון הגבוה ביותר. כך, למשל, מקרי מוות רבים נרשמים בימים אלה כתוצאה מהתפרצות הוירוס במוסד סיעודי לקשישים בוושינגטון שבארה"ב.
- 1.דירה=קורת גג 17/03/2020 13:56הגב לתגובה זודירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
