רגע לפני הצמצום: בוני התיכון מקדמת 2,800 יח"ד בפינוי בינוי בחיפה
מדובר ב-1,700 דירות חדשות בשכונת נווה דוד ו-1,100 דירות בנווה שאנן. בתכנון - 10 מגדלים בני 22-24 קומות. ברקע - עדכון המדיניות להקטנת התמורה בפרויקטים ל-12 מ"ר; מנכ"ל התחדשות עירונית בחברה: "צמצום התמורה היא הפסד גדול לכולם"
חברת בוני תיכון 0.38% מדווחת הבוקר כי היא מקדמת פרויקטי פינוי בינוי נרחבים בשכונות נווה דוד ונווה שאנן בחיפה בהיקף כולל של כ-2,800 יחידות דיור.
חברה בת בבעלות מלאה של בוני התיכון, נבחרה על ידי נציגות הדיירים במתחם נווה דוד, לבצע פרויקט במסגרתו צפויים להיהרס 19 בניינים הכוללים 309 יח"ד ובמקומם יבנו כ-1,700 דירות חדשות ב-10 בניינים בני 22-24 קומות. בנוסף, מתוכננת בנייתן של כ-1,100 דירות חדשות בשכונת נווה שאנן - אלו יחליפו 264 דירות ישנות ב-13 בניינים שייהרסו במסגרת פרויקטים ברחובות ברל כצנלסון ואז"ר.
"צמצום התמורה היא הפסד גדול לכולם"
הפרויקטים ברקע לעדכון המדיניות החדשה בעיר לצמצום התמורה לדיירים במסלול פינוי שאושרה בתחילת חודש פברואר האחרון. אמנם, לפי הוראות המעבר יזמים שישיגו חתימות של 40% מכלל הדיירים במתחם עד ה-19 במרץ יוכלו להציע את התמורה הנהוגה של 25 מ"ר.
לפי החברה, אתמול החלה בהחתמת הדיירים בפרויקט בנווה דוד כשלהערכתה תגיע ליעד הנדרש במועד שנקבע. בתוך כך, בעלי הדירות הקיימות צפויים לקבל תוספת של 25 מ"ר, יחד עם מרפסת וחניה. תמהיל הדירות המוצע כולל דירות 3 ו-4 חדרים בגדלים שינועו בין 50 עד 70 מ"ר לצד דירות גדולות יותר של 100 מ"ר. לגבי הפרויקטים בנווה שאנן עדכנה החברה כי בשלב זה הושגה הסכמה של כ-60% מבעלי הזכויות בברל כצנלסון וכ-80% באז"ר.
- בוני התיכון מקדמת פינוי־בינוי בחולון ובבת ים; למעלה מ־2,500 דירות בדרך
- בוני התיכון התחדשות עירונית: אישור לשני פרויקטים בהיקף של 1,600 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"המדיניות החדשה עודדה אנשים למהר לחתום על הפרויקט", כך לדבריו של רן מלאך, מנכ"ל התחדשות עירונית בחברת בוני התיכון. "היזמים לא נהנים מההורדה - זה הפסד גדול לכולם. המטרים שיורדים, יורדים גם מהזכויות של היזם וזה יכול להקשות בקידום פרויקטים קיימים שהתחלנו בחתימות שלהם עוד לפני המדיניות החדשה וכעת צריך לרתום את הדיירים מחדש".
עוד הוא ציין ערים נוספות שפועלות באותו קו ומעודדות יזמים להקטין תמורה כדוגמת ראשון לציון, כפר סבא, נתניה. "זה יכול לסרבל ולעכב תהליכים. לעירייה זה כמובן כדאי כי היא רוצה לייצר פרויקטים פחות צפופים, היזם רק יעבוד יותר קשה והדיירים - אם יפנימו את המדיניות החדשה כמו בת"א אז יכול להיות שיתרצו גם ב-12 מ"ר".
"אנו רואים פוטנציאל משמעותי בפרויקטי התחדשות עירונית בעיר חיפה, ונכון להיום החברה מקדמת ארבעה פרויקטים באיזורי ביקוש שונים ברחבי העיר, בהיקף צפוי של כ-3,800 יח"ד. המתחמים בהם פועלת החברה משתלבים בתוכניות האב של העירייה בשכונות אילו וצפויים ליצור מציאות אורבנית חדשה ומשופרת על כל הרצף העירוני", הוסיף מלאך וציין כי כבר הושג הרוב הנדרש מהדיירים לקידום הפרויקטים.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
חברת בוני התיכון, בשליטת עמי פרץ (49.42%) המכהן גם כדירקטור וכמנכ"ל החברה, הוקמה בשת 1985 ועוסקת בייזום, פיתוח שיווק וניהול פרויקטים למגורים, מגדלי יוקרה ומסחר בישראל. נכון למועד זה, החברה עוסקת בייזום, תכנון, בניה ושיווק של כ- 2,049 יחידות דיור ב-7 פרויקטים באזורי הביקוש ברחבי הארץ, שהעיקרי שבהם הינו פרויקט פינוי בינוי בקרית אונו, במסגרתו צפויות להיבנות כ-1,077 יח"ד ושטחי מסחר. בנוסף, החברה מקדמת 16 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
