שוק המשרדים נעשה פחות אטרקטיבי; הדבר הבא - דיור שיתופי
איזבל סממה, מנכ"לית זרוע ההשקעות בנדל"ן AXA IM, בריאיון ל-Bizportal על השקעות בנדל"ן בסביבת ריבית אפס; למה לונדון עדיפה על פריז, מה העדיפות בשוק המגורים ומה עצתה עבור הצעירים כיום?
"צעירים היום לא גרים לאורך זמן באותו מקום - לכן אם כבר לקנות דירה, אז שתהיה דירה טובה להשקעה, כך שכשיעזבו אותה יוכלו למכור במחיר טוב". כך אומרת איזבל סממה, מנכ"לית זרוע ההשקעות בנדל"ן AXA IM של ענקית הביטוח הצרפתית AXA. במקביל היא טוענת שהמגמה העולמית מראה על כך שמספר המחזיקים בדירה בבעלות פוחת משמעותית, בין היתר לאחר ירידה של יותר מ-5% בארה"ב בשנה האחרונה - ופני השוק לכיוון השכרה ארוכת טווח.
במסגרת השתתפותה בכנס להשקעות בנדל"ן ישראל-ארה"ב שהתקיים השנה בארץ, התראיינה סממה ל-Bizportal, והסבירה מה האפשרויות למשקיעים בסביבת הריבית הנוכחית, למה שוק המשרדים פחות מעניין ומה קרה בעקבות מגבלות השכר בניו יורק וברלין. בשורה התחתונה - מיקום הוא עדיין שם המשחק.
AXA מנהלת נכסים בשווי של 87 מיליארד אירו בהשקעות ברחבי העולם, בדגש על אירופה, מתוכם 67 מיליארד מתרכזים בשוק הנדל"ן ומכסים את כל סוגי הנכסים. כך שמדובר בגוף משפיע, וסממה כאחת המובילות באסטרטגיית ההשקעות של הגוף, מספקת תובנות מעניינות למשקיעים.
במבט על הסביבה הכלכלית הגלובלית, ובהינתן שהריבית הנמוכה תישאר - מה האופציות עבור המשקיעים?
"זו באמת השאלה הגדולה. הכלכלה העולמית איבדה תנופה במהלך 2019, מה שהתחיל כבר בסוף שנת 2018, כשמדיניות הבנק המרכזי כעת היא ריבית נמוכה לאורך זמן, ואנו לא צופים שיהיה שינוי בקרוב. כל המשקיעים נואשים להשיג תשואה ושווקים פרטיים - ולא רק בנדל"ן, אלא גם תשתיות, קרנות השקעה פרטיות (private equiy) וחוב פרטי - מציעים פרמיית אי סחירות (התשואה העודפת אותה ידרוש משקיע סביר בגין אחזקה בנכס לא סחיר או בנכס בעל מגבלת סחירות).
"כתוצאה מכך מרבית המשקיעים מאזנים מחדש את הקצאת הנכסים שלהם לטובת השווקים פרטיים. חלקם עשויים להכפיל את ההקצאה לנדל"ן, שם אנו ממשיכים לראות לחץ על התשואה בגלל הון רב שנכנס לשוק מכל מיני משקיעים".
משקיעים רבים נוטים לכיוון תחום המשרדים
"נכון. השוק המתבקש והקל ביותר להגיע אליו הוא המשרדים - זה מה שרוב המשקיעים עושים בהתחלה כי הוא הכי קל להבנה. בפריז למשל אנו רואים עסקאות בתשואות הנמוכות מ-3%, וזה יקר מאוד. במחיר הזה עולה השאלה האם ההכנסות יפצו על ההוצאות בגין רכישה ושיפור הנכסים לאורך זמן. אותו דבר קורה גם בגרמניה שאפילו נתפסת כבטוחה בעיני הרבה משקיעים - כך שבערים כמו ברלין ופרנקפורט, יש לחץ רב על התמחור ואפילו לונדון יחסית יקרה למרות הברקזיט, וגם ארה"ב, כך שיש לחץ על שוק המשרדים.
"לכן אנו מבצעים תהליכי מעבר מהציבורי לפרטי - שם יש הרבה פחות תחרות, ופנינו גם לכיוון של פיתוח. בהיבט זה, קיימת הזדמנות אטרקטיבית במספר מגזרים מסורתיים ואלטרנטיביים כאחד. בענפים המסורתיים, מדובר בעיקר בנכסים משרדיים וקמעונאיים, קיימת הזדמנות פיתוח לבניית מרחבים מודרניים המשרתים את דרכי העבודה החדשות שיטפלו גם בהתיישנות הטבעית המאפיינת את רובו המכריע של המלאי הקיים.
בתחום הקמעונאי, יש צורך לפתח מחדש את מרכזי הקניות שישלבו יחידות מסחר גדולות יותר שיותאמו לתכניות המתקדמות הנדרשות ממודל עסקי קמעונאי כלכלי. בתחום האלטרנטיבי, מרבית המגזרים אינם מספקים די היצע ביחס לרמות הביקוש, מה שמציב הזדמנות פיתוח אדירה בהקשר זה".
עוד התייחסה סממה לחברת WeWork, ואמרה כי "הם בהחלט תורמים לשינוי ההסתכלות על תחום המשרדים. אנו רואים שוכרים שמעוניינים לצופף את המתחמים ולהכניס שירותים נלווים. זה בהחלט טרנד גדול, וזו דרך למשוך עוד שוכרים באמצעות הגמישות להוסיף עוד שולחנות והתאמה של המתחמים עבורם. אמנם, זה מעבר לעבודה משותפת, אלא גם השירותים הנלווים כדוגמת חדרי ישיבות, מרכזי כנסים, חדר כושר, ספא וכו'".
כיצד משפיעה המציאות הפוליטית באירופה וארה"ב?
"המציאות היא שיש הרבה אי ודאות שקשורה לברקזיט, ועל אף מעט בהירות שהגיעה בעקבות הבחירות שהתרחשו בסוף השנה שעברה - התהליך לא הסתיים, ולכן אי הוודאות עדיין קיימת. למרות הברקזיט, אנו מתקדמים היטב בתחום ההשכרה בלונדון אבל עדיין זהירים ומסיתים חלק מהנכסים לבריטניה.
"מבחינת התשואה אנו מתחילים לראות סימנים לטובת השוק בלונדון ביחס לאירופה כולה - זה מאוד ראשוני ועדיין אין התפתחות משמעותית אך ייתכן שזה יהיה מספיק כדי לייצר פעילות בלונדון. בהמשך נבחן את האפשרות להיכנס לשוק מחדש".
לגבי אי הוודאות בארה"ב, היא מציינת כי "לבחירות הקרובות ומלחמת הסחר יש השלכות שליליות. עם זאת, כלכלת ארה"ב מאוד חזקה, ככל הנראה יותר מזו של אירופה".
לצד האמור מדגישה סממה כי "כל המגמות שאנו מזהים עובדות בכל מקום בעולם: מה שחשוב הוא המיקום הטוב ביותר המלווה בכל הטכנולוגיה והשירותים הדרושים לשוכרים.
"במשרדים, הבחירה שלנו היא מאוד טקטית וסלקטיבית. למרות שהתשואות מאוד נמוכות, אנו משוכנעים שזה לא הזמן לפנות למקומות שאינם נהנים ממומנטום חזק. המיקום חשוב יותר מאי פעם בשוק הזה, וניכר ששוכרים רבים רוצים לחזור למרכזי הערים - אנחנו אף פעם לא יוצאים מחוץ לערים הגדולות כדי להשיג תשואה נוספת באזורים שלדעתנו אינם מפצים על רמת הסיכון. בשנה האחרונה, 60% מהעסקאות שביצענו נעשו בסוגי נכסים אלטרנטיביים כמו מרכזי לוגיסטיקה, דיור מוגן ומעונות סטודנטים מכיוון שהם מציעים תשואה טובה יותר".
התשואה על משרדים ומגורים נוטה להתכנס
"ענף המגורים נמצא בעדיפות גבוהה מבחינתנו ותופס חלק גדול מתמהיל הנכסים שלנו. מה שאנחנו אוהבים בענף המגורים הוא הגמישות", אומרת סממה.
"שוק המשרדים הוא די בינארי עם מספר מוגבל של דיירים אבל בבניין מגורים זה מגיע ליותר מ-100 ותמיד אפשר לבצע התאמות. מבחינת הפרמיה - עד היום משרדים הציעו תמיד פרמיה טובה יותר לעומת מגורים בגלל ששם הסיכון גבוה יותר, אבל התשואה על משרדים ומגורים נוטה להתכנס - כך שההבדל בין השניים אינו כה רחב מכפי שהיה בעבר.
"תהליך העיור משנה את אורח החיים הצעירים שנוטים לטובת דיור להשכרה. בארה"ב, שינויים בביקוש בקרב בני המילניום והבייבי בום לצד היצע חדש מוגבל יחסית, מחזקים את הנטייה שלנו להעדיף נכסי דיור משותף. בני דור המילניום בוחרים לשכור בסביבות עירוניות כתוצאה ממחסור בדיור בר השגה, חובות סטודנטים בסכומים גבוהים, הגמישות בחוזי השכירות לשנה והחיפוש המתמיד אחר שירותים נוחים. מספר הולך וגדל של בני דור הבייבי בום בוחרים לשכור נכסים, וזונחים את הבתים המשפחתיים לטובת דיור להשכרה משתלם יותר באזורים עירוניים".
דיור שיתופי - לא מה שחשבתם
המודל של מגורים משותפים נמצא בשלבי התפתחות שונים בעולם, כשבישראל הרעיון עדיין בחיתוליו. לפי סממה, "כל הטרנדים האחרונים הופכים את הרעיון של דיור משותף להרבה יותר מעניין - זו הסיבה שעשינו כל כך הרבה בסקטור הזה.
"זה עובד טוב בלונדון, בדבלין, שם המחירים מאוד יקרים והקהל הוא סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים שרוצים לגור במרכז העיר. אבל מה שמלהיב אותנו הוא מה שאנו מכנים 'סקטור המחיה' - הגמישות שבשילוב של דיור משותף, דירות מסורתיות ומלונאות. יש לנו כמה חדרים שמופעלים כמו בית מלון, כך שזה מאפשר גמישות במובן זה שאם למשל, יש לך דירה של 2-3 חדרים ואת זקוקה לחדר נוסף עבור מישהו שמגיע לבקר, את יכולה לשכור חדר כמו בבית מלון ולשלם עבור פרק הזמן הנחוץ ולא עבור שנה".
בנוגע לעלות, מבקשת סממה להבהיר כי "נקודה חשובה בהקשר זה, וכנראה גם בתל אביב, היא המידה שבה אנשים יכולים להרשות לעצמם את המוצר הזה. זה שיקול מאוד מרכזי אצלנו לפני רכישה כשחקן המרכזי באירופה בתחום. זה משהו שיכול להיות יקר מאוד עבור אנשים רבים - המעבר לדירה קטנה יותר, אבל הם נהנים מהגמישות שבעניין והיכולת לשכור חדר נוסף במידת הצורך. במקום לשלם עבור 4 חדרים, הם משלמים עבור 3. בעצם, במקום דירות מגורים מסורתיות, אנו משכירים את חלקן בשוק החופשי, כשבאותו המחיר השוכרים נהנים משירותים נוספים ובסופו של דבר זה הרבה יותר נוח".
כיצד את מעריכה את ההשפעה של המגבלות על שכר דירה בברלין וניו יורק?
"זו שאלה טובה מאוד. אחרי שהסברתי את הרציונאל בלהיכנס לשוק הזה, חשוב גם לשים לב ליכולת של אנשים לשלם את מחירי השכירויות ביחס לרמת החיים, ולרגולציות בנושא.
"זה בהחלט משהו שאנו עוקבים אחריו באופן פעיל, כשנקודת המוצא שלנו היא לוודא, בכל עיר, שהיחס בין שכר הדירה להכנסה תואם את אסטרטגיית ההשקעה שלנו. רגולציה של שכר דירה כשלעצמה אינה מתייחסת לחוסר האיזון הבסיסי בין היצע וביקוש המוביל לעלייה בשכר הדירה. אנו סבורים כי רפורמות נוספות בהיבט של ההיצע, שיעודדו אספקה גדולה יותר, יכולות להועיל הרבה יותר בנושא. אמנם, מדובר בתהליך ארוך, וייתכן שזו הסיבה שפוליטיקאים פונים לרגולציה מהירה יותר ליישום בהיבט של השכירות.
"הסיטואציות המקומיות בברלין ובניו יורק מורכבות אבל בברלין לדעתי יצטרכו לקחת צעד אחורה, כי מה שנעשה שם מבחינת המגבלות הוא מאוד מאתגר ולא בטוח שזה בכלל מתכתב עם החוק.
"בגדול ההעדפה שלנו היא לדיור משותף באזורים שבהם יש איזון חזק מאוד בין היצע וביקוש, ורמת השכירות היא סבירה כך שאנו לא נמצאים בסיכון מאחר ובשלב מסוים זה הופך ללא משתלם. צריך להיזהר מאוד, תמיד קיים הסיכון שמחירי השכירויות יישמרו בגלל התקנות. אגב, הרבה מדינות כבר מיישמות תקנות על שכר דירה וכמשקיעה את תמיד חייבת לחזור ליסודות ולהעריך את הביקושים - האם השכירויות הגיוניות".
ומה לגבי ישראל, יש לכם כוונות להיכנס לשוק המקומי?
"לא בעתיד הקרוב".
עצה לזוגות הצעירים שמבקשים לקנות דירה?
"בהינתן שצעירים היום עוברים ממקום למקום הרבה, ולדעתי אינם מתכוונים לגור באותה עיר למשך עשרות שנים - חשוב שלא יתפשרו על מיקום. וודאו שגם אם אין בכוונתכם לגור בדירה, אז לפחות שתהיה דירה טובה להשקעה".
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
