"צעירים היום לא גרים לאורך זמן באותו מקום - לכן אם כבר לקנות דירה, אז שתהיה דירה טובה להשקעה, כך שכשיעזבו אותה יוכלו למכור במחיר טוב". כך אומרת איזבל סממה, מנכ"לית זרוע ההשקעות בנדל"ן AXA IM של ענקית הביטוח הצרפתית AXA. במקביל היא טוענת שהמגמה העולמית מראה על כך שמספר המחזיקים בדירה בבעלות פוחת משמעותית, בין היתר לאחר ירידה של יותר מ-5% בארה"ב בשנה האחרונה - ופני השוק לכיוון השכרה ארוכת טווח.

במסגרת השתתפותה בכנס להשקעות בנדל"ן ישראל-ארה"ב שהתקיים השנה בארץ, התראיינה סממה ל-Bizportal, והסבירה מה האפשרויות למשקיעים בסביבת הריבית הנוכחית, למה שוק המשרדים פחות מעניין ומה קרה בעקבות מגבלות השכר בניו יורק וברלין. בשורה התחתונה - מיקום הוא עדיין שם המשחק.

AXA מנהלת נכסים בשווי של 87 מיליארד אירו בהשקעות ברחבי העולם, בדגש על אירופה, מתוכם 67 מיליארד מתרכזים בשוק הנדל"ן ומכסים את כל סוגי הנכסים. כך שמדובר בגוף משפיע, וסממה כאחת המובילות באסטרטגיית ההשקעות של הגוף, מספקת תובנות מעניינות למשקיעים.

במבט על הסביבה הכלכלית הגלובלית, ובהינתן שהריבית הנמוכה תישאר - מה האופציות עבור המשקיעים?

"זו באמת השאלה הגדולה. הכלכלה העולמית איבדה תנופה במהלך 2019, מה שהתחיל כבר בסוף שנת 2018, כשמדיניות הבנק המרכזי כעת היא ריבית נמוכה לאורך זמן, ואנו לא צופים שיהיה שינוי בקרוב. כל המשקיעים נואשים להשיג תשואה ושווקים פרטיים - ולא רק בנדל"ן, אלא גם תשתיות, קרנות השקעה פרטיות (private equiy) וחוב פרטי - מציעים פרמיית אי סחירות (התשואה העודפת אותה ידרוש משקיע סביר בגין אחזקה בנכס לא סחיר או בנכס בעל מגבלת סחירות). 

"כתוצאה מכך מרבית המשקיעים מאזנים מחדש את הקצאת הנכסים שלהם לטובת השווקים פרטיים. חלקם עשויים להכפיל את ההקצאה לנדל"ן, שם אנו ממשיכים לראות לחץ על התשואה בגלל הון רב שנכנס לשוק מכל מיני משקיעים".

משקיעים רבים נוטים לכיוון תחום המשרדים

"נכון. השוק המתבקש והקל ביותר להגיע אליו הוא המשרדים - זה מה שרוב המשקיעים עושים בהתחלה כי הוא הכי קל להבנה. בפריז למשל אנו רואים עסקאות בתשואות הנמוכות מ-3%, וזה יקר מאוד. במחיר הזה עולה השאלה האם ההכנסות יפצו על ההוצאות בגין רכישה ושיפור הנכסים לאורך זמן. אותו דבר קורה גם בגרמניה שאפילו נתפסת כבטוחה בעיני הרבה משקיעים - כך שבערים כמו ברלין ופרנקפורט, יש לחץ רב על התמחור ואפילו לונדון יחסית יקרה למרות הברקזיט, וגם ארה"ב, כך שיש לחץ על שוק המשרדים.

"לכן אנו מבצעים תהליכי מעבר מהציבורי לפרטי - שם יש הרבה פחות תחרות, ופנינו גם לכיוון של פיתוח. בהיבט זה, קיימת הזדמנות אטרקטיבית במספר מגזרים מסורתיים ואלטרנטיביים כאחד. בענפים המסורתיים, מדובר בעיקר בנכסים משרדיים וקמעונאיים, קיימת הזדמנות פיתוח לבניית מרחבים מודרניים המשרתים את דרכי העבודה החדשות שיטפלו גם בהתיישנות הטבעית המאפיינת את רובו המכריע של המלאי הקיים.

בתחום הקמעונאי, יש צורך לפתח מחדש את מרכזי הקניות שישלבו יחידות מסחר גדולות יותר שיותאמו לתכניות המתקדמות הנדרשות ממודל עסקי קמעונאי כלכלי. בתחום האלטרנטיבי, מרבית המגזרים אינם מספקים די היצע ביחס לרמות הביקוש, מה שמציב הזדמנות פיתוח אדירה בהקשר זה".

עוד התייחסה סממה לחברת WeWork, ואמרה כי "הם בהחלט תורמים לשינוי ההסתכלות על תחום המשרדים. אנו רואים שוכרים שמעוניינים לצופף את המתחמים ולהכניס שירותים נלווים. זה בהחלט טרנד גדול, וזו דרך למשוך עוד שוכרים באמצעות הגמישות להוסיף עוד שולחנות והתאמה של המתחמים עבורם. אמנם, זה מעבר לעבודה משותפת, אלא גם השירותים הנלווים כדוגמת חדרי ישיבות, מרכזי כנסים, חדר כושר, ספא וכו'".

כיצד משפיעה המציאות הפוליטית באירופה וארה"ב?

"המציאות היא שיש הרבה אי ודאות שקשורה לברקזיט, ועל אף מעט בהירות שהגיעה בעקבות הבחירות שהתרחשו בסוף השנה שעברה  - התהליך לא הסתיים, ולכן אי הוודאות עדיין קיימת. למרות הברקזיט, אנו מתקדמים היטב בתחום ההשכרה בלונדון אבל עדיין זהירים ומסיתים חלק מהנכסים לבריטניה.

"מבחינת התשואה אנו מתחילים לראות סימנים לטובת השוק בלונדון ביחס לאירופה כולה - זה מאוד ראשוני ועדיין אין התפתחות משמעותית אך ייתכן שזה יהיה מספיק כדי לייצר פעילות בלונדון. בהמשך נבחן את האפשרות להיכנס לשוק מחדש". 

לגבי אי הוודאות בארה"ב, היא מציינת כי "לבחירות הקרובות ומלחמת הסחר יש השלכות שליליות. עם זאת, כלכלת ארה"ב מאוד חזקה, ככל הנראה יותר מזו של אירופה". 

לצד האמור מדגישה סממה כי "כל המגמות שאנו מזהים עובדות בכל מקום בעולם: מה שחשוב הוא המיקום הטוב ביותר המלווה בכל הטכנולוגיה והשירותים הדרושים לשוכרים.

"במשרדים, הבחירה שלנו היא מאוד טקטית וסלקטיבית. למרות שהתשואות מאוד נמוכות, אנו משוכנעים שזה לא הזמן לפנות למקומות שאינם נהנים ממומנטום חזק. המיקום חשוב יותר מאי פעם בשוק הזה, וניכר ששוכרים רבים רוצים לחזור למרכזי הערים - אנחנו אף פעם לא יוצאים מחוץ לערים הגדולות כדי להשיג תשואה נוספת באזורים שלדעתנו אינם מפצים על רמת הסיכון. בשנה האחרונה, 60% מהעסקאות שביצענו נעשו בסוגי נכסים אלטרנטיביים כמו מרכזי לוגיסטיקה, דיור מוגן ומעונות סטודנטים מכיוון שהם מציעים תשואה טובה יותר".

התשואה על משרדים ומגורים נוטה להתכנס

"ענף המגורים נמצא בעדיפות גבוהה מבחינתנו ותופס חלק גדול מתמהיל הנכסים שלנו. מה שאנחנו אוהבים בענף המגורים הוא הגמישות", אומרת סממה.

"שוק המשרדים הוא די בינארי עם מספר מוגבל של דיירים אבל בבניין מגורים זה מגיע ליותר מ-100 ותמיד אפשר לבצע התאמות. מבחינת הפרמיה - עד היום משרדים הציעו תמיד פרמיה טובה יותר לעומת מגורים בגלל ששם הסיכון גבוה יותר, אבל התשואה על משרדים ומגורים נוטה להתכנס - כך שההבדל בין השניים אינו כה רחב מכפי שהיה בעבר.

"תהליך העיור משנה את אורח החיים הצעירים שנוטים לטובת דיור להשכרה. בארה"ב, שינויים בביקוש בקרב בני המילניום והבייבי בום לצד היצע חדש מוגבל יחסית, מחזקים את הנטייה שלנו להעדיף נכסי דיור משותף. בני דור המילניום בוחרים לשכור בסביבות עירוניות כתוצאה ממחסור בדיור בר השגה, חובות סטודנטים בסכומים גבוהים, הגמישות בחוזי השכירות לשנה והחיפוש המתמיד אחר שירותים נוחים. מספר הולך וגדל של בני דור הבייבי בום בוחרים לשכור נכסים, וזונחים את הבתים המשפחתיים לטובת דיור להשכרה משתלם יותר באזורים עירוניים".

דיור שיתופי - לא מה שחשבתם

המודל של מגורים משותפים נמצא בשלבי התפתחות שונים בעולם, כשבישראל הרעיון עדיין בחיתוליו. לפי סממה, "כל הטרנדים האחרונים הופכים את הרעיון של דיור משותף להרבה יותר מעניין - זו הסיבה שעשינו כל כך הרבה בסקטור הזה.

"זה עובד טוב בלונדון, בדבלין, שם המחירים מאוד יקרים והקהל הוא סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים שרוצים לגור במרכז העיר. אבל מה שמלהיב אותנו הוא מה שאנו מכנים 'סקטור המחיה' - הגמישות שבשילוב של דיור משותף, דירות מסורתיות ומלונאות. יש לנו כמה חדרים שמופעלים כמו בית מלון, כך שזה מאפשר גמישות במובן זה שאם למשל, יש לך דירה של 2-3 חדרים ואת זקוקה לחדר נוסף עבור מישהו שמגיע לבקר, את יכולה לשכור חדר כמו בבית מלון ולשלם עבור פרק הזמן הנחוץ ולא עבור שנה". 

בנוגע לעלות, מבקשת סממה להבהיר כי "נקודה חשובה בהקשר זה, וכנראה גם בתל אביב, היא המידה שבה אנשים יכולים להרשות לעצמם את המוצר הזה. זה שיקול מאוד מרכזי אצלנו לפני רכישה כשחקן המרכזי באירופה בתחום. זה משהו שיכול להיות יקר מאוד עבור אנשים רבים - המעבר לדירה קטנה יותר, אבל הם נהנים מהגמישות שבעניין והיכולת לשכור חדר נוסף במידת הצורך. במקום לשלם עבור 4 חדרים, הם משלמים עבור 3. בעצם, במקום דירות מגורים מסורתיות, אנו משכירים את חלקן בשוק החופשי, כשבאותו המחיר השוכרים נהנים משירותים נוספים ובסופו של דבר זה הרבה יותר נוח".  

כיצד את מעריכה את ההשפעה של המגבלות על שכר דירה בברלין וניו יורק?

"זו שאלה טובה מאוד. אחרי שהסברתי את הרציונאל בלהיכנס לשוק הזה, חשוב גם לשים לב ליכולת של אנשים לשלם את מחירי השכירויות ביחס לרמת החיים, ולרגולציות בנושא. 

"זה בהחלט משהו שאנו עוקבים אחריו באופן פעיל, כשנקודת המוצא שלנו היא לוודא, בכל עיר, שהיחס בין שכר הדירה להכנסה תואם את אסטרטגיית ההשקעה שלנו. רגולציה של שכר דירה כשלעצמה אינה מתייחסת לחוסר האיזון הבסיסי בין היצע וביקוש המוביל לעלייה בשכר הדירה. אנו סבורים כי רפורמות נוספות בהיבט של ההיצע, שיעודדו אספקה גדולה יותר, יכולות להועיל הרבה יותר בנושא. אמנם, מדובר בתהליך ארוך, וייתכן שזו הסיבה שפוליטיקאים פונים לרגולציה מהירה יותר ליישום בהיבט של השכירות. 

"הסיטואציות המקומיות בברלין ובניו יורק מורכבות אבל בברלין לדעתי יצטרכו לקחת צעד אחורה, כי מה שנעשה שם מבחינת המגבלות הוא מאוד מאתגר ולא בטוח שזה בכלל מתכתב עם החוק.

"בגדול ההעדפה שלנו היא לדיור משותף באזורים שבהם יש איזון חזק מאוד בין היצע וביקוש, ורמת השכירות היא סבירה כך שאנו לא נמצאים בסיכון מאחר ובשלב מסוים זה הופך ללא משתלם. צריך להיזהר מאוד, תמיד קיים הסיכון שמחירי השכירויות יישמרו בגלל התקנות. אגב, הרבה מדינות כבר מיישמות תקנות על שכר דירה וכמשקיעה את תמיד חייבת לחזור ליסודות ולהעריך את הביקושים - האם השכירויות הגיוניות". 

ומה לגבי ישראל, יש לכם כוונות להיכנס לשוק המקומי? 

"לא בעתיד הקרוב".

עצה לזוגות הצעירים שמבקשים לקנות דירה?

"בהינתן שצעירים היום עוברים ממקום למקום הרבה, ולדעתי אינם מתכוונים לגור באותה עיר למשך עשרות שנים - חשוב שלא יתפשרו על מיקום. וודאו שגם אם אין בכוונתכם לגור בדירה, אז לפחות שתהיה דירה טובה להשקעה".