צילום: Istock

הלמ"ס: ירידה של 8% במכירת דירות חדשות באוקטובר 2019

סקר הלמ"ס מלמד על כ-7.6 אלף עסקאות שבוצעו בין אוגוסט עד אוקטובר 2019 - פער של כ-1.3 אלף דירות לעומת הדיווחים לרשות המסים; הירידות החדות ביותר נרשמו בבאר שבע, רמת גן, נהריה, ראשל"צ ותל אביב

מורן ישעיהו | 15/12/2019 17:10 (6)

נושאים בכתבה הלמ"ס מחירי הדירות

בין החודשים אוגוסט עד אוקטובר 2019 נמכרו כ-7,590 דירות חדשות, נתון המבטא ירידה של 8% לעומת החודשים מאי עד יולי ומיוחס לחופשות והחגים בתקופה זו. בניכוי עונתיות, מדובר בעלייה של 3.6%. כמו כן, החל מחודש מרץ 2018 נרשמה עלייה במכירות בקצב של 2.8% בממוצע לחודש.

בלמ"ס מציינים פער בנתון של מספר הדירות החדשות שנמכרו לעומת הדיווחים לרשות המסים על כ-8,860 עסקאות של מכירה שבוצעו בתקופה זו - עלייה של 2.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים. בלמ"ס מסבירים כי הפער בין הנתונים יכול לנבוע מביצוע עסקאות רכישה טרום קבלת היתר, שוני בהגדרות (לדוגמה: הכללת עסקאות מסוימות במסגרת קבוצות רכישה כעסקאות לרכישה דירה), פערים בתקופות הפרסום (ביטול עסקאות) וזיהוי של שלמות עסקאות.

בקרב היישובים בהם נמכרו 150 דירות ומעלה במהלך החודשים אפריל עד יוני 2019, העלייה המשמעותית ביותר במכירת דירות חדשות נרשמה בקריית גת, לוד, רמלה, באר יעקב, שוהם, יהוד וקריית אונו. מנגד, ביישובים באר שבע, רמת גן, נהריה, ראשון לציון ותל אביב יפו, נרשמו הירידות החדות ביותר.

* מקור הנתונים: הלמ"ס

הדירות שנמכרו מהוות כ-84.5% מהכמות המבוקשת במחוז המרכז, כ-70.1% במחוז חיפה, כ-65.8% וכ- 64.1% במחוזות הדרום ותל אביב בהתאמה, לעומת 38.0% במחוז הצפון.

בסוף אוקטובר 2019 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-36,720 דירות לעומת 37,560 דירות בסוף ספטמבר 2019. לפי למ"ס, הזמן שיידרש למכירתן הוא 13 חודשים בממוצע (משוקלל), בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם במהלך אוקטובר 2019.

ירידה בכמות המבוקשת של דירות חדשות

בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2019 הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) עמדה על כ-11,490 דירות, ירידה של 8.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2019). בניכוי עונתיות מדובר בירידה של 5.8%.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מ-66.1% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב, והיתרה מדירות שלא למכירה שהחלה בנייתן לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפילוח גיאוגרפי, כ-27.3% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, 21.2% במחוז ת"א, 15.7% במחוז דרום, 14.7% במחוז צפון, 12.2% במחוז חיפה, 6% במחוז י-ם ו-2.8% ביישובים ישראליים באזור יו"ש.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

6.
כולם קונים יש ביקוש בקרית חיים מערבית (ל"ת)
רותם 17/12/2019 14:47
הגב לתגובה זו
5.
דבי 16/12/2019 13:36
הגב לתגובה זו
מעל 50 אחוז מהעסקאות הן במחיר למשתכן, אבל הלמס לא מוצא מקום להתייחס לזה בסקירותיו. הרי אם כולם קונים במחיר למשתכן ומדובר בהנחות משמעותיות כיצד זה לא מתבטא בנתוני הלמס? התשובה למי שלא יודע- מחיר למשתכן אמנם השתלטה לגמרי על השוק, אך בסקירותיו של הלמ"ס אין משקל כלל לפרויקטים של מחיר למשתכן. מה קורה כאן בפועל? המחירים בירידה מתמשכת גם דירות חדשות וגם (ואף בעיקר) דירות יד 2. תגיעו לראשון לציון ותראו מה קורה בשוק יד 2. טירוף !! סוף סוף אחרי לא מעט שנים של מעקב אני רואה ירידות מטורפות של 10-20 אחוז במחירים של אותן דירות יד 2. להבנתי אנחנו עומדים רגע לפני התרסקות מוחלטת של השוק. תחזיקו חזק. בהצלחה לכולנו.
4.
כחלון אוהבים אותך !! (ל"ת)
משה 16/12/2019 09:54
הגב לתגובה זו
3.
כד השמן 16/12/2019 00:18
הגב לתגובה זו
מי טמבל לקנות בארץ מיסים שוחטים חאפרים בעלי מקצוע וחברות ניהול דיירים קשים 1.8 אחוז תשואה לשנה סיכון ממשי גבוה לנכס במדינה הכי מאוימת במזרח התיכון עם סטטיסיקה רצופה של סבבי מלחמה
2.
כחלון תודה 15/12/2019 19:46
הגב לתגובה זו
באזור שלנו הנחה 600 אלף שקל , אחרי קיזוז שכירות יישאר אצלנו 400 אלף שקל , ניקח משכנתא קטנה וההחזר יהיה קטן,יישאר כסף לרכב חדש ומוצרי חשמל וכסף בבנק .
1.
מחירי סוף בועה 15/12/2019 19:44
הגב לתגובה זו
ת"א ירידה 15% במחיר , חריש דירות רפאים לא מצליחים להשכיר לא מכסים את המשכנתא ,ב"ש בניני רפאים .

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן