הפריפריה מקופחת - רוכשי דירות בתל אביב משלמים ריבית נמוכה יותר
מרבית משקי הבית בישראל רוכשים את הדירה בה הם מתגוררים: לפי נתוני הלמ"ס, 71.8% ממשקי הבית הם בעלים של דירה אחת לפחות. 85% מהדירות שנרכשות ממומנות באופן חלקי באמצעות משכנתאות.
מחקר שנערך על ידי ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור אילן מחטיבת המחקר של בנק ישראל, בוחן את מידת השפעתם של גורמים שונים על קביעת שיעור ריבית המשכנתאות. המסקנות לא מפתיעות - בעוד שהריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא בממוצע הנמוכה ביותר, הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית באזורי פריפריה משלמים היא בממוצע הגבוהה ביותר.
מתודת המחקר
כדי לשקף את הסיכונים שנובעים ממאפייני שוקי הדיור האזוריים (למשל, היכולת של המלווה לממש את הנכס בעת הצורך מושפעת ממידת הנזילות של הנכס, ומפוטנציאל עליית המחיר שלו ששניהם עשויים להיות מושפעים מהמיקום הגיאוגרפי), ואת מידת התחרות ששוררת בשוק המשכנאות הבנקאי, נעשה שימוש בבסיס נתונים ייחודי הכולל למעלה מ-80 אלף תצפיות, שמשלב נתונים פרטניים של המשכנתאות שהועמדו על ידי המערכת הבנקאית ומאפייני הנכסים שמומנו באמצעות משכנתאות אלה.
נתונים נוספים שנלקחו בחשבון הם מדד הנזילות של שוק הדיור (מספר העסקאות השנתי ביחס למלאי הדירות ביישוב), מדד הנגישות של הלמ"ס (Potential Accessibility Index) המהווה אומדן למידת הפריפריאליות של היישוב, והיקף התחלות בנייה שנתיות ביחס למלאי הדירות ביישוב.
הריבית עשויה להיות מושפעת גם מכח המיקוח של הלקוח ומהאוריינות הפיננסית שלו וכן מהמאמץ שהוא משקיע בסקר שוק בין הבנקים. על מנת לאמוד את המרכיב האחרון נבחנה במחקר ההשפעה של מיקום הסניף בו נלקחה המשכנתא, מתוך הנחה שלקיחת משכנתא בסניף מחוץ ליישוב בו נרכש הנכס עשויה להעיד על ביצוע סקר שוק. בנוסף נבדקו מדדים לתחרות בין הבנקים – מספר הבנקים שלהם סניפים ביישוב שבו נרכש הנכנס וביישוב שבו ניטלה המשכנתא.
אפליה?
בעוד שבארה"ב ובמקומות אחרים בעולם נבדקה בעיקר קיומה של אפליה בין צרכני משכנתאות שונים, מחקר זה הוא הראשון בספרות הרלוונטית, שבוחן את השפעת מיקום הנכס על תמחור המשכנתא: כדי לבחון את השפעת מיקום הנכס הנרכש על ריבית המשכנתאות חולקו כל האזורים הסטטיסטיים (שכונות) לתשע קבוצות, המוגדרות על פי המרחק ממרכז תל אביב, וגם על פי הרמה הסוציואקונומית של אותו אזור סטטיסטי. עבור כל קבוצה של מרחק (עד 40 קילומטר, בין 40 ל-80 קילומטר ולמעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב) מוגדרות שלוש קבוצות של רמה סוציואקונומית (נמוכה, בינונית וגבוהה) בהתאם לאפיוני הלמ"ס.
המשתנה המוסבר במחקר – שיעור הריבית הריאלית המשוקללת על המשכנתא של כל לווה – חושב כממוצע משוקלל של ריביות מנוכות אינפלציה בכל מסלולי המשכנתא שנטל הלווה.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
הניתוח האמפירי מצביע על פערים מובהקים סטטיסטית בשיעורי ריבית המשכנתאות שניתנות למימון רכישת דירות שממוקמות באזורים גיאוגרפיים שונים ובאזורים סטטיסטיים ברמות סוציואקונומיות שונות. הריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא הנמוכה ביותר. הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית בפריפריה משלמים היא הגבוהה ביותר.
משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר משלמים ריביות נמוכות יותר על המשכנתאות: עליית הכנסת משק בית ב-10%, כאשר כל שאר הגורמים קבועים, מזוהה עם ירידה של 0.02 נקודות אחוז בריבית השנתית.
לווים שנוטלים משכנתא בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה יותר ב-0.13 נקודות אחוז בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתא בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות, כל שאר הגורמים קבועים.
משפר דיור משלמים, בממוצע, שיעור ריבית נמוכה ב-0.03 נקודות אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בעלי מאפיינים דומים שרוכשים דירה במיקום דומה; הפער בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה אף גדול יותר – 0.07 נקודות אחוז לטובת המשקיעים.
לווים שנוטלים משכנתא עם LTV (יחס המשכנתא לערך הנכס) גבוה מ-60% משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.06 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים.
לווים שנוטלים משכנתא לתקופה ארוכה מ-20 שנה משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.22 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים.
לווים שנוטלים משכנתא מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.04 עד 0.08 נקודות אחוז, בהשוואה ללווים שנוטלים משכנתא ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס.
רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות מוזילה את הריבית: תוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016 נקודות אחוז בריבית, בעוד שתוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נלקחה המשכנתא מזוהה עם ירידה של 0.009 נקודות אחוז בריבית.
- 12.דירה = קורת גג 12/12/2019 15:04הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 11.שמעון 11/12/2019 09:00הגב לתגובה זוהמשתנה שלא הכניסו שלטעמי מה משפיע מאוד הוא גובה תיק במרכז לעומת פריפאריה.אנשחםנלא מבינים שמבחינת מערכת בנקאית עבודה על תיק של 400 א זהה לחלוטין לעבודה על תיק של מיליון ש"ח .בכול המערך שמלווה את התיק,הנציג בבנק,המחלקה המשפטית ,מחלקת ביצוע וגם מרכזי השירות שמטפלים לאחר שהתיק בוצע.מדובר על שעות רבות של טיפול שזה כמובן עולה כסף.....ולכן הגיוני שתיק של 400 אה יתומחר יקר יותר מתיק של מיליון ש"ח עם כול הצער שבדבר ....אני לא חושב שזה נובע מהפלייה של מגדר מסויים.
- 10.אבי 10/12/2019 19:41הגב לתגובה זואם יש לך חשבון בסניף בלוד וגם בת'א תקבל הצעות שונות כמובן הבנקים עובדים עם מרווחים גדולים יותר לאורך כל הדרך בכל בפריפריה ככה הם רגילים גםסה צריך לבדוק.
- אילנה 14/12/2019 06:02הגב לתגובה זועיריית חיפה הציגה חזון לתכנון מחודש של כל שכונת קריית חיים, כולל מבנים חדשים, מבני ציבור, גנים, דרכים וחזית ים עירונית, תוך הסתת הכביש הראשי לאחור
- 9.מיכה 10/12/2019 14:44הגב לתגובה זולא בדקתי אבל נשמע כמו הפרשי תמחור סיכון של חדלות פירעון.
- 8.קניתי דירה ברית חיים מערבית להשקעה. המשכנתא מהמרכז (ל"ת)נעמה 10/12/2019 13:59הגב לתגובה זו
- דוד 10/12/2019 19:53הגב לתגובה זוחיפה צועדת למקום הטוב ביותר בארץ. שינוי נפלא בכל בתחומים
- 7.מנשה 10/12/2019 13:57הגב לתגובה זותכנית התחדשות עירונית בקריית חיים • פתיחת שכונות אל הים עיריית חיפה הציגה חזון לתכנון מחודש של כל שכונת קריית חיים, כולל מבנים חדשים, מבני ציבור, גנים, דרכים וחזית ים עירונית, תוך הסתת הכביש הראשי לאחור
- 6.השלב הבא 10/12/2019 13:43הגב לתגובה זובמדינת ישראל הכל אפשרי. הלאמות והפקעות וקוראים לזה ליברליזים כלכלי
- מיכה 10/12/2019 14:45הגב לתגובה זואין כמו שיווין
- 5.לרון 10/12/2019 13:28הגב לתגובה זותמיד תיקפוץ על כל שביב של "אפליה" גם עם זה לא רלוונטי, ואכן בנק ישראל בודק את הסיכון שלא נגיע ח"וח ל "סאבפריים" !!!לא צריך מיד לרמז על "אפליה" החזקים משלמים פחות וזה ברור!!
- 4.דוד הכהן 10/12/2019 12:29הגב לתגובה זולמה אתם חמוצים ? תפסיקו ללכלך על מי שסוגר חדר מיון בצפון תפסיקו ללכלך על מי שזונח אוכלסוייה שלמה בעוטף עזה ונותן לחמאס לנהל את היום יום של אזרחי מדינת ישראל רק נתניהו ..מחזיק את כולנו כבני ערובה ...
- 3.אור לגויים 10/12/2019 12:29הגב לתגובה זושיחיבו בחוק שהריבית בפריפריה לא תעלה על ממוצע הריבית במרכז!!!
- 2.חי בירה שכורה 10/12/2019 12:13הגב לתגובה זונראה שמי שגר במרכז (ובעיקר אם זו כבר דירה שניה ומעלה) הוא גם בעל יכולת החזר טובה יותר ורמת הסיכון של הבנק נמוכה יותר. אבל עיקר הבעיה נובע מכך שמשרד החינוך אינו דואג לאזרחים. צריך ללמד בחטיבה העליונה גם נושאים כמו :חיסכון, שוק ההון, פנסיה, משכנתאות, ביטוח.... ללא מבחן אלא כהכנה לחיים. שהצעירים יכירו המושגים ויידעו לשאול את השאלות הנכונות כאשר הם יוצאים ל"חיים האמיתיים" - עבודה, פרנסה, דיור ודאגה לביטחון כלכלי.
- 1.כתבה מיותרת ומתסכלת ובתוכן שלה גם מאשרת (ל"ת)אלי 10/12/2019 12:09הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי
יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון.
מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.
החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.
שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.
- לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
- מנורה צפויה להשקיע ביוסי אברהמי - המטרה להמשך: הנפקה בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?
