כבר לא קונים דירות? הישראלים שבוחרים להשקיע בקרנות
קרן ההתחדשות העירונית של הלמן אלדובי גייסה 50 מיליון שקל: "משקיעים נרתעים מהמורכבות בניהול נכס ואינם רוצים להשקיע בנכס לא נזיל". הקרן שואפת להשיג תשואה של 7.5% בשנה
בית ההשקעות הלמן אלדובי מדווח על השלמת סבב גיוס של 50 מיליון שקל לקרן חוב ציבורית חדשה שהקים לאחרונה, יחד עם דייברגון, המציעה אלטרנטיבת השקעה בתחום הנדל"ן דרך מתן הלוואות ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית. בכך, הקרן מאפשרת לציבור השקעה במימון נדל"ן מבלי לרכוש דירה.
"דירה להשקעה הייתה אחת האלטרנטיבות הפופולאריות ביותר על המשקיע הישראלי, אך כל זה היה נכון רק עד לעשור האחרון, בו עליות מחירי הנדל"ן נגסו בתשואות של דירות להשקעה בצורה משמעותית וכשמוסיפים את המורכבות הלוגיסטית בניהול נכס, ועלויות העסקה הגבוהות במעמד הרכישה, משקיעים רבים נרתעים. אחרים לא רוצים להשקיע סכום נכבד בנכס לא נזיל שדורש החזקה של מינימום 10 שנים", כך אומר נועם ברכה, מנכ"ל הלמן-אלדובי קרנות השקעה.
קרן הנדל"ן של השותפות היא קרן שקלית לא סחירה שיחידות ההשתתפות בה מוצעות לציבור על פי תשקיף, והיא פועלת במודל של פיזור סיכונים בפרויקטים שונים באזורי ביקוש (לעומת השקעה בדירה אחת במיקום ספציפי). בתוך כך, הקרן תממן פרויקטים בתחום חיזוק מבנים כולל הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 וכן פרויקטי פינוי בינוי ופרוייקטי נדל"ן בכלל.
ההלוואות ליזמים במסגרת הקרן יינתנו לתקופות של 12 עד 48 חודשים עם בטחונות דוגמת שיעבוד זכויות היזם בפרויקטים, מכתבי עודפים וערבויות אישיות. על פי מדיניות ההשקעה שפורסמה בתשקיף, הקרן תספק אשראי לפרויקטים בעלי היתר בניה וליזמים בעלי ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, תוך קבלת בטחונות מתאימים.
- חודש יולי במסלול המנייתי בהשתלמות - חמישה גופים עם תשואה שלילית
- סיכום חצי שנתי במסלול המנייתי בקרנות השתלמות - מי המובילות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סכום התחלתי להשקעה בקרן עומד על 150 אלף שקל. על פי התשקיף, הקרן תשאף להשיג למשקיעים תשואה של לפחות 7.5% לשנה לאחר ניכוי הוצאות. עוד תשאף הקרן לחלק למשקיעים קופון חצי שנתי בדמות 3.75% משווי הנכסים הנקי בחלוף לפחות 12 חודשים מכל השקעה של משקיע.
כמו כן, מדובר בהשקעה נזילה לאחר תקופת חסימה של 12 חודשים לפחות מיום כל השקעה בכפוף להודעה מוקדמת של לפחות 90 יום לפני יום הפדיון החל ב-4 מועדים קבועים במהלך השנה.
בכך אומר ברכה כי "הקרן מהווה פתרון של WIN-WIN למשקיעים וליזמים: משקיעים פרטיים יכולים להשקיע בנדל"ן מבלי להידרש למורכבות של רכישת דירה להשקעה, עם סף כניסה נמוך תוך פיזור השקעה. עבור היזמים, היקף הגיוס מהווה מקור מימון משמעותי וזמין להרחבת הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, תחום הצפוי להמשיך ולצמוח לאור הביקושים הגבוהים לדיור באזורי הביקוש בגוש דן ובמרכזי הערים".
- 4.דגן 06/08/2019 11:50הגב לתגובה זו.
- 3.אספני דירות בלחץ 05/08/2019 09:01הגב לתגובה זוהעלו מס רכישה ,הכבדת מיסוי . התשואה על דירה נשחקה ,ירידות ערך חדות הפסד מאות אלפי שקלים . שוקלים לבטל פטור עד 5,000 שקל . וכנראה ייחזירו מס דירה שלישית . 18,000 מכרו לפני המפולת ,80,000 מנסים למכור ביד 2
- דניאל 30/08/2019 10:05הגב לתגובה זומתי המפולת?
- 2.חתיך 04/08/2019 20:48הגב לתגובה זושיעבוד זכויות היזם, מכתבי עודפים, וערבויות אישיות, חנקתםםםםםם חחחח, מה הסיכון שלכם שונה מהסיכון של היזמים סוג ז שאתם משלימים להם את ההון העצמי שאפילו אין להם להביא מהבית ????
- 1.ניר 04/08/2019 20:35הגב לתגובה זומתחייבים לתשואה? מה התשואה נטו?
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
אבל באוגוסט, כשהשוק כבר הפנים את הצעד הצפוי של בנק ישראל, הגיע הבלם. הריביות נותרו כמעט ללא שינוי, ובחלק מהבנקים אפילו נרשמה עלייה קלה. זה כבר לא שוק של הורדות אלא של המתנה. מערכת בנקאית שמעדיפה לשבת על הגדר עד שהנגיד יכריז רשמית על הפחתת הריבית. ממוצע המערכת התייצב סביב 5.29%.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
