"מחירי הדירות תמיד יהיו בקו עליה"
"כמות הדירות הנבנות אף פעם לא תספק את הביקושים ולכן מחירי הדירות תמיד יהיו בקו עליה", כך מעריך נסים אחיעזרא מנכ"ל חברת דוניץ -4.02% העוסקת ביזום ובניית נדל"ן למגורים. אחיעזרא, מנכ"ל חברת הבניה אחים דוניץ מזה 24 שנים, מתקשה לראות את מחירי הדירות יורדים: "על מנת להוריד מחירים או לעצור את העליה על הממשלה לשווק קרקעות באזורי הביקוש", אומר אחיעזרא. אחיעזרא לא מתרגש מנתוני האוצר שמצביעים כי העמיק השפל במספר העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים. "החברה פועלת באזורי ביקוש גבוהים כמו גבעתיים ותל אביב. הביקושים במרכז יציבים וגבוהים ואין חשש שדירות יעמדו ריקות", אומר אחיעזרא על רקע תוצאות החברה לשנת 2018 שהצביעו על שיפור ברווח ובהכנסות. דוניץ רשמה בשנת 2018 הכנסות של כ-357 מיליון שקל, גידול של כ-35% לעומת הכנסות של כ-263 מיליון בשנת 2017, הרווח הנקי של החברה לשנת 2018 הסתכם בכ-62.5 מיליון שקל עם גידול של כ-47% בהשוואה לרווח נקי של 42 מיליון שקל בשנת 2017. מה עמדתך בנוגע למחיר למשתכן? "אני מהימים הראשונים של התוכנית אומר כי ההתערבות בשוק הנדל"ן היא התערבות לא נכונה. צריך לתת לשוק לפעול בהתאם להיצע וביקוש. על מנת להוריד מחירים או לעצור את העליה על הממשלה לשווק קרקעות באזורי הביקוש". זו הסיבה שדוניץ לא בונה במסגרת התוכנית של כחלון? "אנחנו לא הלכנו למחיר למשתכן מסיבה שאנחנו שופעים בקרקעות לבניה, יש לנו מלאי של מעל לכ-2,000 קרקעות והרווחיות במחיר למשתכן לא גבוהה והתחרות מצד קבלני הביצוע היא גדולה". מה הממשלה יכולה לעשות להורדת מחירים? "לפי דעתי הממשלה צריכה לבנות בכוחות עצמה בפריפריה, כלומר להזמין בניה מקבלנים במימון מלא שלה ולשווק את הדירות". האם לדעתך מחירי הדיור יתייקרו או יעמדו במקום? "כמות הדירות הנבנות אף פעם לא תספק את הביקושים ולכן מחירי הדירות תמיד יהיו בקו עליה. האיטיות של הרשויות המקומיות בטיפול הוצאת היתרי בניה והדרישות הממשלתיות לגבי תקנות חדשות גם מקומיות וגם ממשלתיות גורמות להאטה בהוצאת היתרי הבניה". "היום הוצאת היתר לוקחת מעל שנה וחצי, קשה לדבר עם הפקידות וקיים מחסור בכוח אדם, זה גורם להאטה בבניה וצמצום היצע הדירות. ברגע שיש בניה בהיקפים שלא עומדים בביקושים המחירים יעלו. לנו יש בקשות בהיקף של כ-500 יחידות דיור ואנחנו לא יכולים לקדם אותם". יש הטוענים כי קיימת בועת נדל"ן בישראל. אתה מסכים לכך? "בועת הנדל"ן לא קיימת, המחירים יציבים והבניה לא תתגבר ולא יגדילו את היקפי הבניה אז בהתאם מחירי הדירות תמיד יעלו". אם מחיר למשתכן לא עובד, מה לדעתך הפתרון לזוגות הצעירים? "קודם כל, היום הקבלנים בונים יותר ויותר דירות קטנות, לנו באשדוד יש הרבה דירות 3 חדרים עם מחירים אטרקטיביים במיקום מרכזי על קרקע יקרה, זוג צעיר לא צריך לרוץ לקנות דירות גדולות של 4 או 5 חדרים. בגבעת שמואל יהיו לנו דירות 3,4 חדרים שיכולות להתאים במחיר לזוגות צעירים מבחינת מיקום הדירות". "אחד הגורמים המרכזיים עבור הזוגות היום הוא הנסיעה למקום העבודה שלוקחת מעל שעה, לכן זוגות צעירים תמיד יתרכזו בסביבת מקום העבודה. לכן לדעתי הבניה באזור המרכז צריכה ללכת לדירות לא גדולות על מנת להקל על זוגות צעירים". הביקושים מצד משקיעים ירדו. זה לא גורם להתקררות השוק? "המיסוי שהממשלה הטילה בתקופת לפיד וכחלון הקשה על הציבור להשקיע בנדל"ן והרחיקה את המשקיעים משוק הנדל"ן בארץ, היום מס רכישה נע בין 6% ל-8% והייתה תקופה שכחלון רצה למסות משקיעים עם מעל ל-3 דירות ולכן המשקיעים החליטו שעדיף לחפש דירות מחוץ לארץ". "אחרי הכל, השקעה בנדל"ן תמיד שמרה על יציבות ועל ערך הכסף. עדיין ההשקעה ברכישת דירה, במיוחד אם אתה מחפש דיור לעצמך, זו ההשקעה הטובה ביותר".
- 41.ש 09/04/2019 17:23הגב לתגובה זולגזור קופות שמנות
- 40.שחר 07/04/2019 12:05הגב לתגובה זוסימן שהתכנית מצויינת
- 39.אז מדוע מחירי הדירות בשנתיים האחרונות בירידה? (ל"ת)משה 07/04/2019 09:41הגב לתגובה זו
- 38.NRMG 06/04/2019 21:39הגב לתגובה זוכחלון---סופך הפוליטי הגיע לא שכחנו את מס דירה שלישית שהעיף את השכירות . עכשיו אתה תעוף. אם בג"ץ לא היה מבטל את החוק היה עלי להוסיף 750 ש"ח לשכירות . רצית חוק שעבורנו הוא חוקן. עכשיו מצפה לך בבחירות חוקן. מקווה ומתפלל שכולנו לא תעבור את אחוז החסימה. צא מחיינו ושלא נשמע עליך יותר.
- 37.בועת נדלן 06/04/2019 17:58הגב לתגובה זוהרי ברור שהמנכ"ל הנכבד ישדר עסקים כרגיל! בפועל, ענף הנד"ן סובל מהאטה לא מבוטלת וטוב שכך. רק מחיר למשתכן יעצור את הטירוף הזה! עובדה: עד להתערבות כחלון מחירי הדירות נסקו מידי חודש!!!
- 36.ישראל ישראלי 06/04/2019 16:36הגב לתגובה זואתה ודומים צריכים לא למשוך מליונים מהחברות שלכם.לקצץ בהוצאות הנהלה לצאת במבצעים עבור הזוגות הצעירים. ולתת צ'אנס לקניות דירה לאנשים. הקבלנים מעדיפים את ההנאות האישיות שלהם בלבד.מכוניות חדישות.בתי מלון כל מה שאפשר לכיסם בלבד. ותחשבו על זה. ושלא יעבדו עליכם.
- 35.האיש בלי הדירה 05/04/2019 22:56הגב לתגובה זוומה אתם רוצים שהוא יגיד? הוא מתפרנס מזה.
- 34.Alex 05/04/2019 15:52הגב לתגובה זופירמידה ספקולטיבית לא יכולה להיות יציבה, ואם מדינה תכניס לזה את כל המשאבים אז תפשות רגל מדינה כולה..
- 33.כותרת שלא מתאימה לאתר כלכלי (ל"ת)חחח 05/04/2019 07:27הגב לתגובה זו
- 32.לא פראייר 04/04/2019 19:44הגב לתגובה זואיך דירת 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף שקל ,נמכרת במחירי בועה הזויים. 1,2-1,5 מליון .
- אם אתה באמת חושב כך.. אז תבנה לבד חכם גדול! (ל"ת)אחד שיודע 14/04/2019 13:31הגב לתגובה זו
- 31.קבלנים בלחץ 04/04/2019 19:42הגב לתגובה זוהשוק הפרטי בקיפאון , מינוף גבוה. משקיעים ברחו מהשוק ,מכרו דירות לפני המפולת, השוק בקריסה חדה. המשכנתא עלתה ,ההחזר התנפח . הפסד מאות אלפי שקלים ,ירידות ערך חדות.
- 30.קבלנים בלחץ 04/04/2019 19:38הגב לתגובה זוהציל זוגות צעירים ממחירי בועה. מקריסה כלכלית ,137,000 זכאים חוסכים 400-900 אלף שקל. משקף הנחה 30% פחות ממחיר שוק..הציבור התפכח ,הפסיק לממן קבלנים ולוביסטים .
- 29.מתקרב לאמת,הכל בעולם זהה-היצע וביקוש אם יהיה הרבה היצע (ל"ת)שחר 04/04/2019 17:12הגב לתגובה זו
- 28.ג 04/04/2019 15:36הגב לתגובה זווזה יהיה Game Over לשוק הדירות
- 27.רשרש 04/04/2019 15:20הגב לתגובה זוכל הכספים של הפנסיות שחב' הביטוח מנהלות עשרות מיליארדים יתרסקו בגלל נפילות של שוק הנדל"ן וחוסר אפשרות לשלם משכנתאות ביום שהריביות יעלו
- 26.מי שלא יוריד 10% בעוד שנה יצטרך להוריד 30% כדי למכור (ל"ת)ממי 04/04/2019 13:57הגב לתגובה זו
- 25.הנדלן בשנה האחרונה החל לרדת וזה יימשך בשנים הקרובות (ל"ת)הפוך גוטה הפוך 04/04/2019 13:41הגב לתגובה זו
- 24.יוסי 04/04/2019 13:41הגב לתגובה זוכאשר יש לך 60% דירות לא מכורות בבניה (מתוך 275) ועוד 46 דירות גמורות על המדף. מה היה קורה אם היו מטילים כאן מס דגירה? העיתונים הכלכליים אוכלים את מה שאתם מבשלים להם בדוחות הכספיים אבל בפועל אתה מוכרים 5 דירות בחודש... ובזה זה מסתכם...
- 23.יש לי בעיה עם הניסוח - "אף פעם.." מילה של מנכ"ל... (ל"ת)zoro 04/04/2019 13:03הגב לתגובה זו
- 22.זאב 04/04/2019 12:58הגב לתגובה זוביטול קומבינות מס. כמו בכל העולם הנאור יש לשלם מס על הכנסה משכר דירה לפי המס השולי של הנישום.
- 21.שני 04/04/2019 12:48הגב לתגובה זועל זזה הוא לא דיבר בתור יתרונות של מחיר למשתכן , רק ללכלך הם יודעים.. כחלון זכור לטוב!
- 20.מס רכוש מיד על קרקעות זמינות לבנייה (ל"ת)עמית גילון המלך 04/04/2019 11:47הגב לתגובה זו
- 19.שורו 04/04/2019 11:45הגב לתגובה זוכמה תיירים מגיעים לישראל ?לא אייטייק והלבנת כספים של בנקים באירופה תיירים שבאו לבזבז .אולי 2.5 מיליון אז למה המחירים המופקעים ?
- 18.קרקר 04/04/2019 11:37הגב לתגובה זוכאשר אני רואה כל יום בעלי חב' בנייה שמספרים סיפורים על כמה עוד יעלו מחירי הדירות אני מבין שאסור לקנות כי הדרך למטה תלולה וכואבת ותכף הפוזיציה מתפרקת..
- 17.דודו 04/04/2019 10:31הגב לתגובה זומליוני אנשים במקומות שונים בעולם נשארו חסרי פרוטה בגלל ססמאות נבובות מהסוג הזה ש״ניבאו״ שמחירי דירות תמיד רק יעלו. ברגע שעורי הריבית יתחילו לטפס ובמשכנתאות יתייקרו בזמן שלא יהיה גדול מקביל ברמות ההכנסה אלפי חייבים יאלצו לפנות דירות והדירות הללו יזרקו לשוק והשד רק יודע לאיזה מחיר הן יצנחו . ראו הוזהרתם, מחירי הנדל״ן בישראל הם במידה רבה בועתיים ובועות תמיד סופן להתפוצץ.
- 16.ינטי פרזי 04/04/2019 10:22הגב לתגובה זועם משכורת קבוע, מחכים לקרן השתלמות וכל 7 שנים קונים עוד דירה באזורי הביקוש, אז איך ירדו בדיוק המחירים?
- שנת 07 ארה"ב: כל אחד שיכול לקנות, קונה דירה. סימן לברוח (ל"ת)ממי 04/04/2019 12:19הגב לתגובה זו
- דמגוגיה זולה 04/04/2019 10:50הגב לתגובה זווגם אם משקיעים קונים דירה כל שבע שנים, הם משכירים אותה. אם משקיעים יפסיקו לקנות דירות, מחירי השכירות יזנקו.
- 15.מאירי 04/04/2019 10:09הגב לתגובה זונסים אחיעזרא מודה שהחברה מחזיקה מלאי קרקעות לבניית 2000 דירות. כנראה אינם בונים כי כזה לא כדאי להם. הממשלה צריכה להטיל על מקרקעין אלו מס גבוה כדי שהחברות יבנו בקצב מהיר יותר ולא יגרמו למחסור מלאכותי של דירות.
- 14.אנחנו בקו שבסוף המאה יהיו 30 מליון ישראלים ומלאי כסף. (ל"ת)נכון אבל ההסבר הוא 04/04/2019 10:08הגב לתגובה זו
- 13.פנינה 04/04/2019 10:01הגב לתגובה זוהכל עולה במבחן הזמן, כלומר הממוצע, אך הגרף רצוף עליות וירידות. המשחק פה, הוא מתי אתה נכנס לפוזיציה ומתי יוצא. האם קנית ביק/זול ויצאת ביקר/זול.
- 12.בושה 04/04/2019 09:45הגב לתגובה זוהאיש מקבל דבר במרמה. מוכר סחורה על בסיס הבטחות מסוימות לרוכשי הדירות ממנו. השיקול האם המוצר שאתה קונה זה נכס שרק עולה בערכו או נכס שיורד בערכו, הוא אחד העיקריים ברכישת דירה, אפילו אצל מי שרוכש למגורים ולא להשקעה. לדבר קל, בוא נראה אותו מתחייב. כל אחד נהיה יועץ שממליץ על הסחורה שלו, מטורף. בשוק ההון זה כלא.
- 11.תגיד איך עזרא משה מכר דירה שלך פעמיים ולא ידעת????חחח (ל"ת)כקרכ 04/04/2019 09:30הגב לתגובה זו
- 10.גוטה 04/04/2019 09:03הגב לתגובה זוהמדינה עם מחירי דירות היקרים בעולם, והוא אומ, שאין בועה. כנראה שהקבלנים חיים בבועה משל עצמם.
- 9.ממי 04/04/2019 09:02הגב לתגובה זוהרי ידוע שכל העוסקים בנדל"ן זה תת רמה, של קומבינות, גניבות ושקרים.
- 8.מי שלא יוריד 10% בעוד שנה יצטרך להוריד 30% כדי למכור (ל"ת)ממי 04/04/2019 09:00הגב לתגובה זו
- 7.אורי 04/04/2019 08:57הגב לתגובה זושנדל"ן רק עולה, בלבול מוח! ערך נדל"ן בהחלט יכול לרדת.
- 6.אהיאל 04/04/2019 08:57הגב לתגובה זו" אין בועה, דירה מעופשת בתל אביב עולה כמו דופלקס במנהטן וזה הגיוני, בכלל לא בועה."
- 5.מישהו בלחץץץ (ל"ת)חחחחח 04/04/2019 08:36הגב לתגובה זו
- 4.עדי 04/04/2019 08:24הגב לתגובה זוהמחירים יציבים ואין בועה... דירת 4 חדרים ברמת גן 2.4 מיליון שקל
- 3.אדם 04/04/2019 07:56הגב לתגובה זוא. משכורת חציונית כ6700 ש"ח,ודירה ממוצעת עולה כ1,450,000ש"ח, כלומר נדרשות כ220 משכורות חציוניות לרכישת דירה ממוצעת! זו לא בועה, זו האמא והסבתא של הבועות! ב.ריבית קבועה למשכנתא ל25 שנה היא כ5% ואילו התשואה באזור המרכז היא כ2.5%! כלומר עלות המימון גבוהה מהתשואה!!!
- 2.א.בראל 04/04/2019 07:55הגב לתגובה זויש כאן שר אוצר, שבמקום להבין שיש כאן כשל שוק במימדים אדירים. הגה תוכנית של "ממחיר למשתכן". במקום להביא חברות סיניות ולבנות כאן בטירוף (בעיקר באיזורי הביקוש ולא בעפולה או קרית גת). אחרכך כחלון יתפלא שבקושי (אם בכלל) יעבור את אחוז החסימה.
- 1.משה 04/04/2019 07:53הגב לתגובה זוהביקוש לדירות גם מושפע מהכנסה פנויה וריבית שוק , וזה קשור למצב המשק. כל עוד קטר ההייטק נוסע במלוא הכוח, אזי מחירי הדירות יישארו גבוהים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
