מחיר למשתכן ברמת שלמה, בית אריה וקריית מוצקין. מה המחירים?
רשות מקרקעי ישראל הודיעה היום (ב') כי שווקו בהצלחה, קרקעות לבניית 603 יחידות דיור, מתוכן 483 במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", תכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, בישובים רמת שלמה, בית אריה וקריית מוצקין.
רמת שלמה, ירושלים
שווקו בהצלחה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן חמישה מתחמים לבניית 603 יח"ד למגורים בבנייה רוויה עם חזית מסחרית בשכונת רמת שלמה, ירושלים, מתוכן 483 יח"ד במסלול מחיר למשתכן והיתר בשוק החופשי.
מחירי הדירות ברמת שלמה מבטאים הנחה של כ-26% ממחיר דירות דומות בשוק:
המחיר התחלתי לדירת 85 מ"ר יעמוד על 1,194,299 שקל.
המחיר התחלתי לדירת 100 מ"ר יעמוד על 1,386,927 שקל.
המחיר התחלתי לדירת 120 מ"ר יעמוד על 1,643,766 שקל.
הדירות כוללות מרפסת, מחסן וחניה.
שכונת רמת שלמה ממוקמת מצפון לירושלים, מזרחית לשכונת רמות ובסמיכות לכביש מספר 4 צפון המהווה ציר כניסה משמעותי לעיר. מלבד מגורים, בשכונה יהיו גם מוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, שבילים ציבוריים פתוחים ושטחי מסחר.
הזוכים בחמשת המתחמים הינם קוטלר עדיקא חברה לבניה בע"מ, אס אי אס (ש.נ.ח) נדל"ן בע"מ, אפי קפיטל אחזקות בע"מ, משכנות בראל בע"מ ורייסדור יזמות בע"מ.
שווק בהצלחה מתחם אחד לבניית 136 יח"ד למגורים בבנייה רוויה, במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, בשכונת עופרים, בית אריה, מתוכן 68 יח"ד במסלול מחיר למשתכן והיתר בשוק החופשי. השכונה החדשה תכלול שטחים פתוחים, שטחים לבנייני ציבור ושטחים למסחר.
מחירי הדירות בבית אריה מבטאים הנחה של כ-10% ממחיר דירות דומות בשוק:
המחיר התחלתי לדירת 85 מ"ר יעמוד על 775,996 שקל.
המחיר התחלתי לדירת 100 מ"ר יעמוד על 889,668 שקל.
המחיר התחלתי לדירת 120 מ"ר יעמוד על 1,041,230 שקל.
הדירות כוללות מרפסת, מחסן וחניה.
למכרז התקבלה הצעה אחת של חברת טרקלין יזום ובניה בע"מ.
קרית מוצקין
במסגרת מכרזי מחיר למשתכן שווק בהצלחה מתחם לבניית 22 יח"ד למגורים בבנייה רוויה בקריית מוצקין, מתוכן 20 יח"ד במסלול מחיר למשתכן והיתר בשוק החופשי.
מחירי הדירות בקריית מוצקין מבטאים הנחה של כ-36% ממחיר דירות דומות בשוק:
המחיר התחלתי לדירת 85 מ"ר יעמוד על 714,210 שקל.
המחיר התחלתי לדירת 100 מ"ר יעמוד על 828,180 שקל
המחיר התחלתי לדירת 120 מ"ר יעמוד על 980,139 שקל.
הדירות כוללות מרפסת, מחסן וחניה.
- 10.צפי ל 16/10/2018 11:36הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו . ... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
- פמפום של אינטרסנטטטטטט (ל"ת)תומי 16/10/2018 15:00הגב לתגובה זו
- צפי ל 19/10/2018 18:10צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
- אז שיפסיקו לבנות 19/10/2018 00:26אז שיפסיקו לבנות , אם לדעתך יהיו מספיק דירות
- 9.תומי 16/10/2018 08:30הגב לתגובה זוהמדינה מוכרת דירות במיליונים ומחפשת מתאבדים חדשים שייקחו אותן. אני מעדיף להמתין שהעסק יתפוצץ להם בפנים ולקנות דירה במחירים של אחרי מלחמה ולא של עושק ל 30 שנה. כחלון, תארוז תיק גדול,כי בבחירות אתה טס משם.
- 8.אני 15/10/2018 21:40הגב לתגובה זומחיר למשתכן הפלסטיני ברוואבי (ליד מודיעין) 400 אלף, מחיר למשתכן במודיעין 1.6 מליון. איפה נעלמו 1.2 מיליון על כל דירה במשתכן?..
- 7.אני 15/10/2018 21:38הגב לתגובה זואם דירה במוצקין עולה חצי מליון שקל יותר מבית אריה, שזה בשטחים, ואם בונים בניין עם 50 דירות על דונם ובהנחה (לא אמיתית) שהאדמה במוצקין היא חינם חינם, אז זה אומר שדונם בבית אריה עולה 25 מליון שקל...בראשון אגב הדירה הזאת עולה מליון יותר, ושם מישהו גוזר על דונם אדמה במחיר למשתכן 50 מליון שקל. למשתכן כן.
- 6.קרן 15/10/2018 16:16הגב לתגובה זומחירים מופרכים לחלוטין.מי צריך אתכם כשיש יזמים כמו פרי נדל"ן שמציע דירות בפחות ממיליון שקלים,דירות חדשות בפרוייקטים בלעדיים.
- כנראה מאותתים שהשוק לא ירד אך גם לא יעלה (ל"ת)ענת 15/10/2018 18:31הגב לתגובה זו
- 5.אחמד 15/10/2018 14:36הגב לתגובה זומחיר למשתכן בפלסטין בבית אריה
- 4.כמה אפשר?! 15/10/2018 13:32הגב לתגובה זורק בגללו אני לא יכול למכור ברווח את הדירות שקניתי במחיר מופרז מתוך מחשבה שאמצא פרייארים שיקנו אותן ממני ביותר, ובינתיים המשכנתא שוחטת אותי! אז אני אטנף על כחלון ועל תוכנית מחיר למשתכן במלא כינויים, ככה שאנשים יחשבו שהציבור נגד התוכנית, ואז אולי יפסיקו איתה והמחירים יחזרו לעלות ככה שאני ארוויח סוף סוף על חשבון הזוגות הצעירים!
- תומי 16/10/2018 08:31הגב לתגובה זוהמחירים של כחלון מופרכים והציבור יראה זאת בקלפי. כל פעם רואים איך "יורדים" הסטנדרטים לגבי מי רשאי להירשם לתוכנית, עוד מעט בר מצווה תספיק לזכאות.
- 3.גיל 15/10/2018 13:00הגב לתגובה זוזה חור שלא ברא השטן
- לא חור, כן איכותי (ל"ת)אבבא 15/10/2018 13:12הגב לתגובה זו
- 2.דונלד 15/10/2018 12:31הגב לתגובה זוהמחירים צריכים להיות 25% פחות והבניה צריכה להיות יותר איכותית
- 1.בית אריה אחלה מקום , ושליש ממחיר בשוהם (ל"ת)10 דקות משוהם 15/10/2018 12:01הגב לתגובה זו
- אחלה מקום בפלסטין (ל"ת)יהודי 15/10/2018 14:37הגב לתגובה זו
- גם שוהםזה בלסטין (ל"ת)אחמד 15/10/2018 21:56
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
