רכישות הדירות להשקעה ברמה הנמוכה מזה עשור
ברבעון השני של השנה נרכשו כ-21.5 אלף דירות במחירי שוק, ירידה של 6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. כך עולה מסקירת הנדל"ן הרבעונית של הכלכלן הראשי במשרד האוצר. מספר עסקאות זה מייצג את הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011 שעמד בצל ה"מחאה החברתית" שהסתיימה בקול ענות חלושה.
אזור ת"א בולט עם מגמה מתמשכת של ירידה חדה במספר העסקאות הכולל - דירות ראשונות ודירות להשקעה. סך הדירות שנרכשו באזור זה ברבעון השני השנה עמד על פחות מ-1.7 אלף דירות, ירידה של 15% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך הגיע מספר העסקאות באזור ת"א קרוב לרמת השפל שנרשמה ברבעון הראשון של 2003 אשר עמד בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק.
העיר באר שבע בולטת בירידה החדה דווקא בדירות החדשות (כלומר דירות שנרכשות מקבלנים). בבאר שבע נרשמה ברבעון השני ירידה של 35.1% ברכישות דירות חדשות, לעומת הרבעון המקביל ב-2017. בחדרה נרשמה ירידה חדה אף יותר של 47.8% (אולם זו עיר פחות משמעותית בנפח העסקאות).
הנתון המעניין מתמקד בדירות להשקעה, כלומר דירה שניה ויותר. ברבעון השני העמיק השפל ברכישות המשקיעים אשר הסתכמו ב-3.2 אלף דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקלם מסך העסקאות ירד לשפל של 14%. ברכישות אלו חלה ירידה של 16.6% לעומת הרבעון הראשון ברמה הארצית, וירידה של 24.9% לעומת הרבעון המקביל ב-2017.
בחלוקה לאזורים בולטת העיר נתניה, בה חלה צניחה של 41% ברכישות המשקיעים לעומת הרבעון המקביל, וכן ירידה של 12.5% לעומת הרבעון הראשון. הירידה ברכישות הדירות להשקעה עשויה להיות מוסברת במס הרכישה בשיעור של 8% על דירות להשקעה שהוטל ב-2015 וכן בעליית שיעורי הריבית על המשכנתא.
הירידה בנתניה עשויה להיות מוסברת בתמהיל האוכלוסיה שנמשך לעיר. במשך שנים העיר נתניה היתה מזוהה עם תושבי חוץ או עולים מצרפת, אולם בשנה האחרונה הוכבדו תקנות המונעות העברת כספים בין אירופה לישראל, וייתכן כי הירידה החדה במיוחד בעיר מוסברת בתקנות אלו.
- 17.שק 17/09/2018 23:09הגב לתגובה זוכל הצפון הישן תקוע בגלל זה. היטל השבחה של מאה אלף עד חצי מליון!
- 16.יש שיעדיפו דירה 15/09/2018 06:58הגב לתגובה זויש אנשים שיעדיפו דירה משלהם כי אם תשאל בן אדם אם הוא מעדיף לשלם כל החיים כסף לשכירות ושבעל הבית יכול לעלות לו את ה דמי שכירות ,כל X זמן ללא סיבה . ואל תשכחו שלא קל בגיל זקנה, מאוד קשה לשלם את ה דמי השכירות .... ואל תשכחו שהכסף לשכירות לא חוזר ו לא מקרב לך את הסיכוי לדירה, לא לך ולא לילדים שלך.
- 15.יש אלטרנטיבה לת"א 14/09/2018 06:31הגב לתגובה זומעטפת ראשונה לת"א ,אלטרנטיבה מצוינת לת"א
- 14.משקיעים 13/09/2018 23:11הגב לתגובה זושכונת הדר בחיפה. מומלץ מאד להשקיע שם. תשואה גבוהה. מחירים -תתפלאו עדיין יש ב 300 א'. והם במגמת עלייה קבועה.מי שמוצא-לקנות מיד
- 13.יש אלטרנטיבה לת"א 13/09/2018 22:58הגב לתגובה זומעטפת ראשונה לת"א , אלטרנטיבה מצוינת לת"א
- 12.שק 13/09/2018 16:08הגב לתגובה זוכל הצפון הישן תקוע בגלל זה. היטל השבחה של מאה אלף עד חצי מליון!
- 11.יש לי שאלה, מישהו בדק כמה משקיעים חדשים נכנסו לשוק??? (ל"ת)שאלת תם 13/09/2018 14:10הגב לתגובה זו
- 10.שמואל 13/09/2018 12:47הגב לתגובה זוהמשקיעים הזרים באו והלכו מי שהאמין לבלוף של חסר דירות או נדח"ן רק עולה נשאר היום עם החלומות והחובות. בהצלחה לפראיירים שהאמינו בלוקש הזה
- 9.אחלה דיל 13/09/2018 07:19הגב לתגובה זויש מצב שהפרויקט יקבל תאוצה וידרבן צעירים להירשם.
- 8.יצחק 12/09/2018 22:37הגב לתגובה זולא יעזור הירידות כבר כאן וימשיכו לרדת הבועה מתפוצצת יש 4זורים שירדו ב 50 אחוז
- 7.אדם 12/09/2018 17:00הגב לתגובה זומחירי הדירות עלו בעשור האחרון בכ130% בגלל הריבית הנמוכה וביקוש ספקולטיבי. בשפת המספרים : מ100 ל230. הנחה של 20%= 230*.8=184 כלומר עלית מחירים של 84% בעשור!! לזה יש להוסיף כ3 שנות שכירות והצמדה למדד הבניה! אכן כחלון דואג לקבלנים ומרסק את הזוגות הצעירים!
- 6.אחד העם 12/09/2018 16:57הגב לתגובה זותחת אפה של ממשלת ישראל ופגעה בזוגות הצעירים
- ג'קי 12/09/2018 17:35הגב לתגובה זומהעולם התחתון ומה לא הגיע במזוודות מלאות יורו והקפיץ הנדלן. הממשלה,השופטים? למושחתים האלה זה היה טוב כי זה עזר להם להעביר עוד הון מהחיילים המשוחררים היישר לכיסהם. מדינה מושחתת
- 5.אדם 12/09/2018 15:49הגב לתגובה זוקצת עובדות... 1.יש כ160,000 דירות רפאים שכחלון הבטיח למסות לפני הבחירות, אך לא הבטיח לקיים.... 2.יש כ50,000 דירות לכניסה מיידית כנגדם יש אשראי חונק ועוד מעל 100,000 דירות בבניה פעילה. 3.רבית קבועה למשכנתא ל20 שנה מעל 4% ואילו התשואה באזור המרכז כ2.5%- כלומר עלות מימון גבוהה מהתשואה! 4.נדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לקניית דירה ממוצעת 1,450,000\6700- זה האמא של הבועות. 5.חובות משקי הבית מעל 500 מיליארד שקל! מסקנה: הכל בעיני המתבונן......
- 4.עוד שקרים מבית פחלון (ל"ת)אורי 12/09/2018 15:45הגב לתגובה זו
- אתה מוזמן להפריך אותם. יש לך נתונים אמינים סותרים? (ל"ת)יעקב 12/09/2018 17:20הגב לתגובה זו
- 3.פחלון 12/09/2018 15:24הגב לתגובה זווכעת פחלון לא יוריד בחיים מס על הבורסה כי אין לו הכנסות מנדלן. ובסך הכל מנהיגות מפגרת שעצרה את הכלכלה . מדינה עשירה (בינתיים) ואזרחים עניים. הכסף בורח מפה. ביבי הפחדן חוקר כל יהודי טמבל שרוצה לקנות פה דירה ולהפסיד אותה במטח רקטות כאילו כל הכספים של תושבי חול הם כסף שחור. הבנקים נהפכו חוקרי מס. גם עורכי הדין וגם רואי החשבון גוייסו למשימה מטילים עליהם את האחריות . עורכי דין לא יקחו סיכונים שיתבעו אותם אז גם הם מטרפדים עסקאות. אפילו להתקשר לבנק זה סיפור . קוד זיהוי , זיהוי קולי, עוד קוד כשמתקשרים חזרה ואז חוקרים אותך אם זה באמת אתה כמה משכת בכספומט במה אתה מושקע וכו. מסע תלאות הזוי. איכסה של מדינה.
- הבנתי. לא איכפת לך הון שחור העיקר שהבטון שלך עולה (ל"ת)ג'קי 12/09/2018 17:37הגב לתגובה זו
- 2.יש ר א לי 12/09/2018 15:12הגב לתגובה זוזה כל כך ברור, ירידה בהתחלות בנייה תביא להקטנת ההיצע מול ביקוש קשיח, שינוי היחס ביקוש:היצע ותהיה עלייה נוספת. גם אם לא מטורפת. ירידה ודאי לא תהיה. כחלון כשלון.
- ג'קי 12/09/2018 17:42הגב לתגובה זוזה קרה בסאב פריים בארה"ב בבועהה באירלנד ובכל התפוצצות בועה בעולם. שעור א מבוא לכלכלה אין ביקוש מורידים היצע מחיר עדיין יורד
- שאלתיאל קוואק 12/09/2018 16:53הגב לתגובה זוקבלן לא יכול להחזיק קרקע סתם ככה - זה עולה לו מלאאא כסף
- לואי 12/09/2018 16:53הגב לתגובה זואת כל הונם בקניית דירה ב 2007.
- ומה עם אלה שקנו אחרי 2008? מיליונרים כולם. (ל"ת)יש ר אלי 12/09/2018 18:23
- אני 12/09/2018 16:51הגב לתגובה זומאד של ירידות.
- 1.אז מה זה אומר? אף אחד לא מוריד לי את מחיר הדירה? עדין.. (ל"ת)אלון 12/09/2018 15:11הגב לתגובה זו
- מני 12/09/2018 16:54הגב לתגובה זולך תראה את הגרפים. המחירים כבר ירדו וימשיכו לרדת
- אתה מוזמן לקנות דירה מהגרפים:) (ל"ת)לא מוריד שקל 13/09/2018 14:11
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
