קרסו מכרה דירות 3 חדרים ב-1.89 מיליון שקל בקרית אונו
בשעה ששר האוצר משה כחלון מדבר על ירידה במחירי ורכישות של דירות, קרסו נדל"ן מראים נתון אחר לגמרי. חברת הנדל"ן הודיעה על מכירה של 82 יחידות דיור בהיקף של 201 מיליון דולר בפרוייקט אומאמי בקריית אונו.
מקרסו נדל"ן נמסר כי בחמשת החודשים הראשונים להשקת פרויקט אומאמי, נמכרו 82 יחידות דיור בהיקף כספי של כ- 201 מיליון שקל. על פי נתוני הלמ"ס, מדובר בכמחצית מהדירות החדשות שנמכרו בקריית אונו בחמשת החודשים הראשונים של השנה.
בשל קצב המכירות הגבוה, בקרסו החליטו לפתוח לשיווק את המגדל השני מוקדם מהמתוכנן. מחירי הדירות במגדל השני יהיו החל מ-1.89 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, 2.47 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-2.87 מיליון שקל לדירות 5 חדרים בתקופת המכירה המוקדמת.
פרוייקט אומאמי בקריית אונו יוצא לדרך ובנייתו תחל בחודש הקרוב. טקס הנחת אבן פינה לרגל קבלת היתר הבנייה בהשתתפות נציגים בכירים מענקית הבנייה הסינית BCEG, בכירים בעיריית קריית אונו ואורחים נוספים.
אומאמי הוא הפרויקט הראשון בישראל שייבנה על ידי ענקית הבנייה BCEG. החברה הנמצאת בבעלות ממשלתית סינית נחשבת לאחת מחברות הביצוע הגדולות בעולם. היקף ההכנסות של החברה עומד על למעלה מ-15 מיליארד דולר, מתוכם כ- 2 מיליארד דולר ממגזר הבניה למגורים. החברה מעסיקה כיום כ-20 אלף עובדים באופן ישיר ועוד עשרות אלפי עובדים, הפועלים באתרי הבנייה השונים בסין ובכ-30 מדינות נוספות ברחבי העולם.
- 4.לינוי 21/02/2023 15:18הגב לתגובה זואזהרה! פרויקט אומאמי וחברת קרסו נדל״ן. רכשתי מהם דירה ומדובר בחברה שיש לה תודעת שירות מזעזעת, חברה שהפרה ברגל גסה את ההסכם שלה מולי וחברה שמבקשת למסור לי דירה שמפוצצת בעשרות ליקויי בניה חמורים תוך שימוש באיומים באמצעות מכתבי עורכי דין חסרי שחר והתעלמות מוחלטת מדוח ביקורת של בודק מוסמך (מהנדס בניין). כעת, כדי להגביר את הלחץ כנגדנו, קרסו מחזיקים בדירה כבת ערובה, ומסרבים להכניס אדריכל מטעמינו כדי לקחת מידות ולקדם עבודות מטבח ונגרות בדירה.
- 3.שם חם ויפת 14/06/2018 11:33הגב לתגובה זוכביש 4 ותחנת שינוע של חח"י, יהפכו את החיים ברובע אריאל שרון לסיוט מתמשך. לא ברור איך אנשים לא בודקים היבטים של איכות סביבה לפני רכישת דירה - בטח בסכומים המופרכים האלו. בטח רגע לפני שמדינת ישראל תשלם את המחיר של ההנהגה המוניטרית הרפויה של בנק ישראל.
- 2.כלכלן התנהגותי 12/06/2018 17:13הגב לתגובה זוברור. כל מי שמסתובב בשטח האמיתי באיזור המרכז ועיניו בראשו מבין שהמחירים באיזור המרכז רק עולים. אוטוטו תגיע פריצת המחירים באיזור המרכז כלפי מעלה
- אתה בטח מת למכור נכס ...מסכן ....חחחחח (ל"ת)השפוי 13/06/2018 15:16הגב לתגובה זו
- אב 13/06/2018 09:05הגב לתגובה זואל דאגה כמה מיליונרים עוד נשאר ? ,מי שקנה ביקוש הוא כבר לא .... מתלהב מפרסומת של קבלן.
- 1.ואו ביזפורטל, אכזבתם, תוכן ממומן, פרסומת סמויה, לא פייר (ל"ת)הוגנות 12/06/2018 15:53הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
