האוצר: ירידה של 11% במכירות דירות ברבעון הראשון של 2018
משרד האוצר פרסם היום את סקירתו השבועית כאשר המיקוד השבועי נוגע לענף הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון. לפי נתוני האוצר, ברבעון הראשון נרכשו 24 אלף דירות במחירי שוק (כלומר ללא 'מחיר למשתכן'). מדובר בירידה של 11% לעומת הרבעון המקביל ב-2017.
אם מחשבים את נתון זה כולל 'מחיר למשתכן', אז ברבעון הראשון נרכשו 26.5 אלף דירות. לעומת נתוני הרבעון הראשון של השנה הקודמת מדובר בירידה של 4% בלבד במספר הדירות שנמכרו.
בניכוי 'מחיר למשתכן' ו'תכנית מחיר מטרה' היקף העסקאות ברבעון הראשון הסתכם ב-24 אלף בלבד. לפי האוצר, מדובר ברמה הנמוכה ביותר ברבעון הראשון של השנים מאז 2012. עוד מדגישים באוצר כי זהו רצף הירידות הארוך ביותר שנרשם לפחות מאז תחילת העשור הקודם.
עם זאת, לעומת הרבעון הרביעי של 2017 מספר העסקאות גדל ב-11%. באוצר מסבירים כי מחצית מהעלייה מיוחסת למכירות שביצעו המשקיעים בשוק.
בפילוח לאזורים, בת"א נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות כאשר סך הדירות שנרכשו ברבעון הראשון עמד על 1.7 אלף דירות - בדומה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם ונתון הנמוך ב-33% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
- אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
- 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי משרד האוצר, האזור היחידי שרשם גידול במספר העסקאות ברבעון הראשון הינו אזור מרכז. לפי האוצר, "גידול זה מתרכז במידה רבה בפלח השוק של הדירות החדשות, זאת לאחר שבשנת 2017 'הוביל' אזור זה את הירידה במספר העסקאות בדירות חדשות (במחירי שוק), עם ירידה בשיעור חריג של 40% בהשוואה לשנת 2016".
- 14.hguy 06/06/2018 00:00הגב לתגובה זולבנות. מאין תגענה דירות לספק הביקוש. כחלון גורם לאסון שימשך הרבה לאחר שיעזוב התפקיד. מה יעשו השןכרים.
- 13.שמחה 05/06/2018 11:25הגב לתגובה זוהשוק בהאטה, הניתוח לא הצליח (מחירי הדירות ממשיכים לעלות) אבל החולה מת.
- 12.לורן 03/06/2018 23:55הגב לתגובה זואחת הסיבות להורדת הריבית היא כדי לעודד השקעות זרות בישראל ולהזיז את הכלכלה המתה שלנו בגלל אוסף של חרדים ובדואים שמשריצים בלי סוף וצריך לממן להם בריאות חינוך לידות ביטוח לאומי קצבת אברכים (חרדים..) אחר כך מימון בתי סוהר ומרכזי גמילה... אה ולא לשכוח את כל הסבתות הרוסיות שהביאו מרוסיה לפה כדי שימלאו דיור מוגן ובתי אבות ציבוריים על חשבון משלם המיסים
- צודק (ל"ת)יואל 04/06/2018 10:47הגב לתגובה זו
- 11.יש ר א ל י 03/06/2018 17:16הגב לתגובה זוומה עם הירידה בהתחלות הבנייה? הרי יש ביקוש קשיח של 50,000 יח"ד בשנה רק בגלל גידול טבעי, לא מחשיב נפטרים אך גם לא מתגרשים. מה התרחיש הצפוי לדעתכם? לי ברור שזה יוביל לעליית מחירים. תסתכלו שוב על פרצופו המחייך של כחלון כשלון ותבינו שהוא בעצם צוחק עליכם. ימים יגידו...
- 10.ישראל ישראלי 03/06/2018 15:22הגב לתגובה זוושלא יעבדו עליכם. כמה עולה מטר בניה.מקסימום 380000 שח?. מגרש לבניה לפי המיקום והתוכנית במקום בלבד. אז......שלא יעבדו עליכם.וחבל
- שט 03/06/2018 21:45הגב לתגובה זותתכונן לפתוח את הארנק, בקרוב יעלו מיסים כדי לממן את הפסקת מכירת הדירות. תוך שנה יצעקו לנו שהכנסות המדינה ירדו ולא יספרו לנו ביבי ושאר השקרנים כי מחירי הדירות הם בגלל המיסוי. אם אין בניה ואין מכירות - יוטלו מיסים חדשים.
- 9.לשמור 03/06/2018 15:08הגב לתגובה זולא לקנות במחירים המטורפים האלה.
- 8.רועי 03/06/2018 13:46הגב לתגובה זוהכלכלן הראשי: עלייה של 11% במספר העסקאות לרכישת דירה ברבעון הראשון של 2018 (כלכליסט, היום)
- 7.ירידה במכירות אבל עליה בשכירות (ל"ת)דני 03/06/2018 13:29הגב לתגובה זו
- 6.דני 03/06/2018 13:26הגב לתגובה זוהאוצר משקר: הם מדברים על ירידה של 10-11% מכוון וחלה ירידה של בסביבות ה 1% ולא יותר מזה. אם ב3 שנים אנחנו מקבלים ירידה כזו...המצב רע...רע מאוד. הקבלנים משקרים: הם מצביעים על עלייה במחירים של 10-15%. ברור הרי שמדובר בשקר. אפשר להגיד שפחות או יותר, המחירים לא השתנו. אל תיקנו דירות במחירי בועה, שישרפו כל הפרויקטים והדירות הריקות.
- 5.הגדר של כחלון 03/06/2018 13:14הגב לתגובה זוהקונים רוצים דירות במחיר שפוי ולא רוצים לגור על הגדר.
- 4.Zvika 03/06/2018 13:13הגב לתגובה זונורא מוזר שמשרד אוצר של מדינה ישמח ויעלוז על ירידה (של 11%) במכירות דירות ועוד יותר מוזר שעל בסיס זה מגיעים למסקנה שמחירי הדירות יריד?? כנראה שלאנשי האוצר בישראל יש נוסחאות שהשכל הישר טרם קלט?!
- שט 03/06/2018 21:56הגב לתגובה זושעירים לעזזל לגבי יוקר הדיור. ביביע שקרניהו ומשה כשלון הם הגורמים ליוקר הדיור. 87 אחוז ממחיר דירות חדשות הם התשומות. אי אפשר להוריד מחירים מהמחירים של היום, כי חברות הבניה יפשטו רגל אם יורידו מחירים.
- מחירים, מכירות,הכול אותו דבר,העיקר שיש ירידות, גם פייק (ל"ת)כחלון 03/06/2018 16:43הגב לתגובה זו
- 3.כותבי תרחישים 03/06/2018 12:59הגב לתגובה זוגם עייר היה מבין את גודל ההונאה
- שט 03/06/2018 21:58הגב לתגובה זויוזילו מקסימום ב 5 אחוז, שאר התשומות של הבניה אינו מושפע משכר פועלים. הסינים זה עוד בלוף של שקניהו ושותפיו.
- 2.מדוע שיחררו את הפועלים הסינים? מדוע שלחו אותם הביתה! (ל"ת)כותבי תרחישים 03/06/2018 12:58הגב לתגובה זו
- 1.כותבי תרחישים 03/06/2018 12:56הגב לתגובה זובעשור האחרון- מחירי הדיור עלו :: בשוויץ גרמניה ואוסטריה- ב 32%=בישראל ב 121%-לפי הנגידה!! כנראה באירופה לא שמעו על הריבית הנמוכה כנראה באירופה השלטון והקבלנים ובעלי הקרקע "לא רוצים" להרויח- רק בישראל יש מונופולי הרווח מחסור הדיור=מכוון= בהואה=ונומק: הנימוק -דאגה לעמיד הבנקים,,,,,,,,והשירקה יש מחסור מכוון של 50-60000 דירות זה מחייב וועדת חקירה- גם של ההוא ממעמ 0וגם דיור למזדקן אל תגידו לא ידענו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.07% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.07% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
