איפקס קפיטל מעלה המלצה לסלע נדלן, מחיר היעד 7.84 שקל למניה
המסחר במניית סלע נדלן -0.76% מתנהל היום (ג') בעליות לאחר פרסום העלאת המלצה למניה מתשואת יתר לקניה, על ידי עוז לוי מנהל מחלקת המחקר של איפקס קפיטל מרקטס עם מחיר יעד של 7.84 שקל למניה, הגבוה בכ-15% ממחיר המניה הנוכחי.
קרן ההשקעות במקרקעין (REIT) הציגה ברבעון הרביעי עליה בהכנסות מנכסים זהים בשיעור רבעוני ושנתי של 3.2% ו-3.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. להערכתו של לוי, שיפור זה עשוי להמשך גם ברבעונים הבאים, בזכות המשך שיפור בשיעורי התפוסה ועלייה מתונה במחירי השכירות.
שיעורי התפוסה הסתכמו בסוף 2017 ברמה של כ-95% לעומת שיעור של כ-94% וכ-93.5% בשנים 2016 ו-2015, בהתאמה. לדברי לוי "למרות שיעורי התפוסה הגבוהים קיים עדיין פוטנציאל שיפור הדרגתי נוסף לשיעור של כ-97%-96%, עד לסוף השנה הנוכחית.
החברה רכשה בחודש פברואר זכויות חכירה בנכסים תעשייתיים בחולון בשטח של כ- 18.7 אלף מ"ר ו-300 מקומות חניה בתמורה לסך של כ-111 מיליון שקל. הנכס מושכר בתפוסה של כ-90% בדמי שכירות שנתיים נטו של כ-7.5 מיליון שקל. לוי מעריך כי פוטנציאל ההכנסות מהנכס בתפוסה מלאה עשוי להסתכם בכ-8.4 מיליון שקל, המהווים שיעור תשואה של כ-7.6%.
לדברי לוי "עד סוף השנה קצב יצירת המזומנים (Run Rate) צפוי להסתכם בהיקף שנתי של כ-121 מיליון שקל. זאת, לאור השיפור הצפוי בשיעור התפוסה לרמה של כ-96.5% והירידה הצפויה בעלויות המימון, במידה ותחליט החברה לבצע פירעונות מוקדמים. ניצול קופת המזומנים בהיקף של כ- 200 מיליון שקל לרכישות חדשות עשוי להגדיל את התזרים במונחים שנתיים בהיקף של כ-13 מיליון שקל נוספים. לאור כך, הקצב השנתי של תשואת ה-FFO, כולל רכישות ומחזור חוב, עשוי להסתכם בסוף השנה, בשיעור של כ-11.4%, על שווי השוק הנוכחי (ללא מימוש אופציות).
- 5.מוטי 08/03/2018 09:31הגב לתגובה זוללא ספק הזדמנות קניה. ירדה לאחרונה ללא הצדקה.סיכון נמוך סיכוי גבוה.צומחת כל הזמן.
- 4.אנליסט 07/03/2018 18:46הגב לתגובה זוחברה מצוינת צומחת כל הזמן בnoi ו ב ffo. העלויות מימון נמוכות מאוד מרווח מימון מול ההכנסות גדל. אכן השקעה כדאית
- 3.ישראל ישראלי 07/03/2018 08:18הגב לתגובה זוושלא יעבדו עליכם.וחבל כנראה לומדים לא נכון מבעלי שליטה אחרים.
- 2.עמי 06/03/2018 17:54הגב לתגובה זוב5 או 9 מאי 2016 היה הזדמנות טכנית לגרוף עשרות אחוזים עד היום. עכשיו מאוחר. זהירות! הגרף לא סימפטי ואני חשדן למה ממליצים תמיד קרוב לשיא או אחרי שירד מהשיא. אכלנו את הכובע מהמלצות על טבע ובזק...
- 1.אלי 06/03/2018 16:32הגב לתגובה זואהבתי
- עמי 06/03/2018 17:52הגב לתגובה זוב5 או 9 מאי 2016 היה הזדמנות טכנית לגרוף עשרות אחוזים עד היום. עכשיו מאוחר. זהירות!
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
