איפקס קפיטל מעלה המלצה לסלע נדלן, מחיר היעד 7.84 שקל למניה
המסחר במניית סלע נדלן -0.26% מתנהל היום (ג') בעליות לאחר פרסום העלאת המלצה למניה מתשואת יתר לקניה, על ידי עוז לוי מנהל מחלקת המחקר של איפקס קפיטל מרקטס עם מחיר יעד של 7.84 שקל למניה, הגבוה בכ-15% ממחיר המניה הנוכחי.
קרן ההשקעות במקרקעין (REIT) הציגה ברבעון הרביעי עליה בהכנסות מנכסים זהים בשיעור רבעוני ושנתי של 3.2% ו-3.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. להערכתו של לוי, שיפור זה עשוי להמשך גם ברבעונים הבאים, בזכות המשך שיפור בשיעורי התפוסה ועלייה מתונה במחירי השכירות.
שיעורי התפוסה הסתכמו בסוף 2017 ברמה של כ-95% לעומת שיעור של כ-94% וכ-93.5% בשנים 2016 ו-2015, בהתאמה. לדברי לוי "למרות שיעורי התפוסה הגבוהים קיים עדיין פוטנציאל שיפור הדרגתי נוסף לשיעור של כ-97%-96%, עד לסוף השנה הנוכחית.
החברה רכשה בחודש פברואר זכויות חכירה בנכסים תעשייתיים בחולון בשטח של כ- 18.7 אלף מ"ר ו-300 מקומות חניה בתמורה לסך של כ-111 מיליון שקל. הנכס מושכר בתפוסה של כ-90% בדמי שכירות שנתיים נטו של כ-7.5 מיליון שקל. לוי מעריך כי פוטנציאל ההכנסות מהנכס בתפוסה מלאה עשוי להסתכם בכ-8.4 מיליון שקל, המהווים שיעור תשואה של כ-7.6%.
לדברי לוי "עד סוף השנה קצב יצירת המזומנים (Run Rate) צפוי להסתכם בהיקף שנתי של כ-121 מיליון שקל. זאת, לאור השיפור הצפוי בשיעור התפוסה לרמה של כ-96.5% והירידה הצפויה בעלויות המימון, במידה ותחליט החברה לבצע פירעונות מוקדמים. ניצול קופת המזומנים בהיקף של כ- 200 מיליון שקל לרכישות חדשות עשוי להגדיל את התזרים במונחים שנתיים בהיקף של כ-13 מיליון שקל נוספים. לאור כך, הקצב השנתי של תשואת ה-FFO, כולל רכישות ומחזור חוב, עשוי להסתכם בסוף השנה, בשיעור של כ-11.4%, על שווי השוק הנוכחי (ללא מימוש אופציות).
- 5.מוטי 08/03/2018 09:31הגב לתגובה זוללא ספק הזדמנות קניה. ירדה לאחרונה ללא הצדקה.סיכון נמוך סיכוי גבוה.צומחת כל הזמן.
- 4.אנליסט 07/03/2018 18:46הגב לתגובה זוחברה מצוינת צומחת כל הזמן בnoi ו ב ffo. העלויות מימון נמוכות מאוד מרווח מימון מול ההכנסות גדל. אכן השקעה כדאית
- 3.ישראל ישראלי 07/03/2018 08:18הגב לתגובה זוושלא יעבדו עליכם.וחבל כנראה לומדים לא נכון מבעלי שליטה אחרים.
- 2.עמי 06/03/2018 17:54הגב לתגובה זוב5 או 9 מאי 2016 היה הזדמנות טכנית לגרוף עשרות אחוזים עד היום. עכשיו מאוחר. זהירות! הגרף לא סימפטי ואני חשדן למה ממליצים תמיד קרוב לשיא או אחרי שירד מהשיא. אכלנו את הכובע מהמלצות על טבע ובזק...
- 1.אלי 06/03/2018 16:32הגב לתגובה זואהבתי
- עמי 06/03/2018 17:52הגב לתגובה זוב5 או 9 מאי 2016 היה הזדמנות טכנית לגרוף עשרות אחוזים עד היום. עכשיו מאוחר. זהירות!
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
