צילום: דוד פרימן

רוכשים דירה חדשה? תחשבו שוב

מסתבר שלדירות חדשות יש יתרון גדול – הגודל; אך יש גם חסרונות

רונית מורגנשטרן | 10/12/2019 11:29 (13)

רבים מעדיפים דירות חדשות, ויש בזה כמובן מהצדק - אף אחד לא היה שם לפני, זה נקי, מעוצב לפי הדרישות שלכם, פשוט דירה מהניילונים. אבל יש לדירות האלו חיסרון לעומת הדירות הישנות – הדירות הישנות פשוט גדולות יותר וגבוהות יותר.

עם השנים, הדירות התכווצו - זה לא החדרים המרווחים של פעם - זה ישמע מוזר, אבל השטח של דירת שני חדרים שנבנתה לפני 40 שנה שקולה לשטח של דירת 3 ואפילו 4 חדרים שבונים היום.

באזור תל אביב בעיקר, אך גם באזורי ירושלים וחיפה, יש אלפי דירות שנבנו לפני 50-70 שנה ואף יותר. המיוחד בדירות האלו שהן גדולות בשטח לעומת מספר החדרים שבהן. כך ניתן למצוא דירות 2 חדרים בשטח של 70-60 מ"ר, 3 חדרים בשטח 80-90 מ"ר וכד' עם תקרות גבוהות של 3.2-3.5 מטרים.

התקרות הגבוהות היו נהוגות בשנות המחצית הראשונה של המאה שעברה משום שאז לא היו מזגנים, והגובה סייע לשמירה על טמפרטורה נמוכה יותר בבית מאשר בסביבה החיצונית החמה של ישראל.

לעומת זאת, רוב הישראלים פיתחו בעשורים האחרונים סטנדרט מגורים של – מטבח מרווח צמוד לסלון, חדר שינה כיחידת הורים גדולה עם שירותים ומקלחת צמודים וחדר ארונות, חדר לכול ילד, ממ"ד ורצוי מרפסת שמש.

בעשורים האחרונים הישראלים קונים ברוב המקרים 4 חדרים כדירה ראשונה, ובשלב השני, עם הגדלת המשפחה בשניים-שלושה ילדים, עוברים לדירת 5 חדרים ומעלה. הדירות האלו אמנם עם מספר חדרים גדול, אבל השטח של חדר שינה - נמוך בעשרות אחוזים ממה שהיה לפני כמה עשרות שנים.

אז והיום

אז, לפני 50-60 שנה שטח החדרים היה נדיב יחסית, ולרוב גדלו שני ילדים בחדר אחד. על פי נתוני הלמ"ס, השיעור של חדר אחד לפחות לנפש היה כ-15% בלבד מכלל משקי הבית. כשמדברים על נפש הכוונה לכול אחד מההורים והילדים. במילים אחרות – לפחות ב-85% מהדירות בשנות השישים היו יותר מילד אחד בחדר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בשנות ה-90, בעקבות מה שכונה "חוק שבס". הדירות החלו להצטמק בשטח שלהן כדי הגדיל את מספר יחידות הדיור בכול פרויקט ב-20%, וזאת כמענה לעלייה הגדולה אז ממדינות חבר העמים. השיעור של חדר אחד לפחות לנפש עלה בשנים אלו לכ-42%.מאז המצב השתפר עוד יותר, וכיום השאיפה של רבים היא לכך שלכל ילד יהיה חדר.

אז, חיו כאמור משפחות בדירות 2-2.5 חדרים. איך הם הסתדרו? ההסבר הוא בגודל. החדרים היו גדולים בהרבה כשמעבר לכך – פעם בנו מרפסות גדולות. למעשה, דירת 4 חדרים של פעם השתרעה על כ-110 מ"ר ויותר, היום היא משתרעת משמעותית על פחות מ-100 מ"ר.

ההבדל הזה גורם לרוכשים רבים להבין שמה שחשוב זה לא דווקא מספר החדרים אלא שטח הדירה. אחרי הכל, בעידן של חלוקת דירה באמצעות קירות גבס זולים וקלים להקמה, הופך שטח הדירה למהותי יותר בעת רכישת דירה מאשר מספר החדרים. דירת 2.5 חדרים ישנה בשטח של 65-70 מ"ר, יכולה להפוך בקלות, בתכנון נכון, לדירת 4 חדרים.

דירות ישנות – יש גם חסרונות

גודל הדירה זה נחמד, אבל דירה בת 50-60 שנה זו לא דירה בת 10-15 שנה ולבטח לא חדשה. מדובר בחומרי בנייה אחרים, צנרת אוי ישנה ועוד. יש לקחת בחשבון גם אטימות מוגבלת יותר לרעש וקור; סטנדרט האבזור הפנימי שונה, ויש לקחת בחשבון גם שמערכות הצנרת והחשמל ישנות ומיושנות.

בנוסף, לרוב חדר המדרגות והמדרגות עצמן, פחות מטופחים ונוחים לעלייה וירידה, ומעלית יחסית נדיר למצוא במבנים הישנים, אם כי, במקביל לבניית תמ"א 38, יש מקומות שמעלית זה כבר מציאות.

אז אולי יש לזה יתרון גדול – גודל, אבל יש גם חסרונות. כך או אחרת, מוכרי הדירות הישנות מודעים היטב ליתרונות ולחסרונות, אנחנו בשוק משוכלל, כך שיש מקומות ומצבים שהדירה הינה תהיה זולה יותר מדירה חדשה, אבל יכול להיות שיש לכך סיבה טובה.

מדריכים נוספים מאתר הון:

איך בודקים שהדירה רשומה על שמכם?

מגורים משותפים - מה זה והאם זה כדאי?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
איש 12/12/2017 07:03
הגב לתגובה זו
פעם היו מכניסים 3 ילדים לחדר אז היה צריך חדר אחד גדול היום מעדיפים 3 חדרים קטנים. מי שבכל זאת אוהב את הקונספט יכול לקנות דירה 5 חדרים על הנייר ולהפוך אותה לשלושה חדרים ענקיים.
6.
Adithya Phanish 11/12/2017 15:21
הגב לתגובה זו
תרתמו את כוח המוח המבריק שלכם ותאלצו / תגרמו למחירי הדירות לרדת.
e 02/09/2019 17:51
הגב לתגובה זו
ur bad
5.
נתן 08/12/2017 07:20
הגב לתגובה זו
להשקיע בשיפוץ. מקבלים דירה איכותית, מעט קומות ואיכות חיים במרכז העיר.
4.
הכל עולה 07/12/2017 17:16
הגב לתגובה זו
הכל עולה מפחיד.. אי אפשר לקנות לא ישן ולא חדש. מה יהיה ?
3.
בא 07/12/2017 16:18
הגב לתגובה זו
תחשבו על זה .
2.
מחירי הדירות הישנות וגם החדשות צונחים ! (ל"ת)
ירוני 07/12/2017 10:48
הגב לתגובה זו
לא רואה ירידות 07/12/2017 17:17
הגב לתגובה זו
יש דוגמאות לסיסמאות ? או ששמעת שמחירי הדירות במיאמי יורדות והחלטת שזה הגיע לארץ...
במרכז יש התחלת ירידה של דירות יד 2. בדוק (ל"ת)
בדוק 10/12/2017 21:36
1.
תומי 07/12/2017 10:21
הגב לתגובה זו
לא מעניין - לא קונים דירה במחירי בועה. אנחנו נרסק את השוק הזה.
אא 20/02/2022 19:06
הגב לתגובה זו
כן, השוק באמת התרסק
טין 07/12/2017 17:15
הגב לתגובה זו
תומי איך לגור עם ההורים ? או שעברת כבר לגור עם איציק ונורברט?

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן