צילום: דוד פרימן

רוכשים דירה חדשה? תחשבו שוב

מסתבר שלדירות חדשות יש יתרון גדול – הגודל; אך יש גם חסרונות

רונית מורגנשטרן | 10/12/2019 11:29 (13)

רבים מעדיפים דירות חדשות, ויש בזה כמובן מהצדק - אף אחד לא היה שם לפני, זה נקי, מעוצב לפי הדרישות שלכם, פשוט דירה מהניילונים. אבל יש לדירות האלו חיסרון לעומת הדירות הישנות – הדירות הישנות פשוט גדולות יותר וגבוהות יותר.

עם השנים, הדירות התכווצו - זה לא החדרים המרווחים של פעם - זה ישמע מוזר, אבל השטח של דירת שני חדרים שנבנתה לפני 40 שנה שקולה לשטח של דירת 3 ואפילו 4 חדרים שבונים היום.

באזור תל אביב בעיקר, אך גם באזורי ירושלים וחיפה, יש אלפי דירות שנבנו לפני 50-70 שנה ואף יותר. המיוחד בדירות האלו שהן גדולות בשטח לעומת מספר החדרים שבהן. כך ניתן למצוא דירות 2 חדרים בשטח של 70-60 מ"ר, 3 חדרים בשטח 80-90 מ"ר וכד' עם תקרות גבוהות של 3.2-3.5 מטרים.

התקרות הגבוהות היו נהוגות בשנות המחצית הראשונה של המאה שעברה משום שאז לא היו מזגנים, והגובה סייע לשמירה על טמפרטורה נמוכה יותר בבית מאשר בסביבה החיצונית החמה של ישראל.

לעומת זאת, רוב הישראלים פיתחו בעשורים האחרונים סטנדרט מגורים של – מטבח מרווח צמוד לסלון, חדר שינה כיחידת הורים גדולה עם שירותים ומקלחת צמודים וחדר ארונות, חדר לכול ילד, ממ"ד ורצוי מרפסת שמש.

בעשורים האחרונים הישראלים קונים ברוב המקרים 4 חדרים כדירה ראשונה, ובשלב השני, עם הגדלת המשפחה בשניים-שלושה ילדים, עוברים לדירת 5 חדרים ומעלה. הדירות האלו אמנם עם מספר חדרים גדול, אבל השטח של חדר שינה - נמוך בעשרות אחוזים ממה שהיה לפני כמה עשרות שנים.

אז והיום

אז, לפני 50-60 שנה שטח החדרים היה נדיב יחסית, ולרוב גדלו שני ילדים בחדר אחד. על פי נתוני הלמ"ס, השיעור של חדר אחד לפחות לנפש היה כ-15% בלבד מכלל משקי הבית. כשמדברים על נפש הכוונה לכול אחד מההורים והילדים. במילים אחרות – לפחות ב-85% מהדירות בשנות השישים היו יותר מילד אחד בחדר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בשנות ה-90, בעקבות מה שכונה "חוק שבס". הדירות החלו להצטמק בשטח שלהן כדי הגדיל את מספר יחידות הדיור בכול פרויקט ב-20%, וזאת כמענה לעלייה הגדולה אז ממדינות חבר העמים. השיעור של חדר אחד לפחות לנפש עלה בשנים אלו לכ-42%.מאז המצב השתפר עוד יותר, וכיום השאיפה של רבים היא לכך שלכל ילד יהיה חדר.

אז, חיו כאמור משפחות בדירות 2-2.5 חדרים. איך הם הסתדרו? ההסבר הוא בגודל. החדרים היו גדולים בהרבה כשמעבר לכך – פעם בנו מרפסות גדולות. למעשה, דירת 4 חדרים של פעם השתרעה על כ-110 מ"ר ויותר, היום היא משתרעת משמעותית על פחות מ-100 מ"ר.

ההבדל הזה גורם לרוכשים רבים להבין שמה שחשוב זה לא דווקא מספר החדרים אלא שטח הדירה. אחרי הכל, בעידן של חלוקת דירה באמצעות קירות גבס זולים וקלים להקמה, הופך שטח הדירה למהותי יותר בעת רכישת דירה מאשר מספר החדרים. דירת 2.5 חדרים ישנה בשטח של 65-70 מ"ר, יכולה להפוך בקלות, בתכנון נכון, לדירת 4 חדרים.

דירות ישנות – יש גם חסרונות

גודל הדירה זה נחמד, אבל דירה בת 50-60 שנה זו לא דירה בת 10-15 שנה ולבטח לא חדשה. מדובר בחומרי בנייה אחרים, צנרת אוי ישנה ועוד. יש לקחת בחשבון גם אטימות מוגבלת יותר לרעש וקור; סטנדרט האבזור הפנימי שונה, ויש לקחת בחשבון גם שמערכות הצנרת והחשמל ישנות ומיושנות.

בנוסף, לרוב חדר המדרגות והמדרגות עצמן, פחות מטופחים ונוחים לעלייה וירידה, ומעלית יחסית נדיר למצוא במבנים הישנים, אם כי, במקביל לבניית תמ"א 38, יש מקומות שמעלית זה כבר מציאות.

אז אולי יש לזה יתרון גדול – גודל, אבל יש גם חסרונות. כך או אחרת, מוכרי הדירות הישנות מודעים היטב ליתרונות ולחסרונות, אנחנו בשוק משוכלל, כך שיש מקומות ומצבים שהדירה הינה תהיה זולה יותר מדירה חדשה, אבל יכול להיות שיש לכך סיבה טובה.

מדריכים נוספים מאתר הון:

איך בודקים שהדירה רשומה על שמכם?

מגורים משותפים - מה זה והאם זה כדאי?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
איש 12/12/2017 07:03
הגב לתגובה זו
פעם היו מכניסים 3 ילדים לחדר אז היה צריך חדר אחד גדול היום מעדיפים 3 חדרים קטנים. מי שבכל זאת אוהב את הקונספט יכול לקנות דירה 5 חדרים על הנייר ולהפוך אותה לשלושה חדרים ענקיים.
6.
Adithya Phanish 11/12/2017 15:21
הגב לתגובה זו
תרתמו את כוח המוח המבריק שלכם ותאלצו / תגרמו למחירי הדירות לרדת.
e 02/09/2019 17:51
הגב לתגובה זו
ur bad
5.
נתן 08/12/2017 07:20
הגב לתגובה זו
להשקיע בשיפוץ. מקבלים דירה איכותית, מעט קומות ואיכות חיים במרכז העיר.
4.
הכל עולה 07/12/2017 17:16
הגב לתגובה זו
הכל עולה מפחיד.. אי אפשר לקנות לא ישן ולא חדש. מה יהיה ?
3.
בא 07/12/2017 16:18
הגב לתגובה זו
תחשבו על זה .
2.
מחירי הדירות הישנות וגם החדשות צונחים ! (ל"ת)
ירוני 07/12/2017 10:48
הגב לתגובה זו
לא רואה ירידות 07/12/2017 17:17
הגב לתגובה זו
יש דוגמאות לסיסמאות ? או ששמעת שמחירי הדירות במיאמי יורדות והחלטת שזה הגיע לארץ...
במרכז יש התחלת ירידה של דירות יד 2. בדוק (ל"ת)
בדוק 10/12/2017 21:36
1.
תומי 07/12/2017 10:21
הגב לתגובה זו
לא מעניין - לא קונים דירה במחירי בועה. אנחנו נרסק את השוק הזה.
אא 20/02/2022 19:06
הגב לתגובה זו
כן, השוק באמת התרסק
טין 07/12/2017 17:15
הגב לתגובה זו
תומי איך לגור עם ההורים ? או שעברת כבר לגור עם איציק ונורברט?

משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון | 19/09/2025 12:16

נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.

פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן