חברת הנדל"ן סקייליין -1.07% , המתמחה בהשקעות בנדל"ן מלונאי מניב ובפיתוח קרקעות, דיווחה ביום חמישי האחרון על מהלך מהותי שביצעה כאשר חתמה על הסכם מותנה לרכישת 13 בתי מלון עסקיים בארה"ב מרשת 'Marriott' העולמית בתמורה ל-135 מיליון דולר (לפני עלויות עסקה). במסגרת ההסכם, שילמה החברה מקדמה בסך של 1.5 מיליון דולר וקיבלה תקופת בלעדיות לביצוע בדיקת נאותות למשך 50 יום. במקרה והתוצאות של בדיקת הנאותות יהיו לשביעות רצונה של סקייליין וכפוף לקבלת האישורים להשלמת העסקה, זו צפויה להיסגר בתוך 45 ימים נוספים מסיום בדיקת הנאותות. 

בתוך כך וברקע לדיווח החברה, בגופי ההשקעות לא נותרו אדישים לרכישה המסתמנת של סקייליין והחלו לשגר עדכוני המלצה עם מחירי יעד מרשימים במיוחד. לפניכם שלוש תגובות:

אנטרופי שירותי מחקר

"הנהלת סקייליין הוכיחה בשנתיים האחרונות כי היא מיומנת באיתור הזדמנויות עסקיות ובמימוש נכסים אשר מיצו את פוטנציאל ההשבחה ואיפשרו לחברה גמישות פיננסית ויכולת טובה להיכנס לפרויקטים חדשים בתחום הנדל"ן המניב. החברה הודיעה כי ב-2.8.17 חתמה על הסכם מותנה לרכישת 13 בתי מלון בארה"ב, בתמורה לסך של 135 מיליון דולר. עם השלמת העסקה, בבעלות החברה יהיו 19 נכסים מניבים עם כ-3,300 חדרי מלון מנוהלים, ב-11 אזורים גיאוגרפיים שונים בארה"ב ובקנדה".

"העסקה תשפר משמעותית את פיזור הנכסים והפיזור הגיאוגרפי, תפחית את הסיכון הגלום בעונתיות, והיא צפויה להגדיל בצורה מהותית את המאזן, ההכנסות, הרווח והתזרים. בתי המלון מוחזקים על ידי גוף מוסדי ומנוהלים תחת המותג 'Courtyard Marriott'. המלונות כוללים 1,913 חדרים והם פרוסים ב-9 מדינות בעיקר בחוף המזרחי. העסקה משקפת מחיר של 70.5 אלף דולר לחדר, הנמוך מעלות בניית החדר. כל בתי המלון כמעט זהים מבחינת צורה וגודל של המבנה, מספר החדרים (כ-147 בממוצע) ומצבם הפיזי, וכל אחד מהם מייצר רווח ותזרים חזקים. מאז 2005 הבעלים הקודמים השקיעו בשיפוץ בתי המלון כ-80 מיליון שקל, כמחציתם בשנים 2012-2014".

• סקייליין: ההפסד גדל לכ-59 מיליון דולר קנדי
• ההכנסות של סקייליין גדלו ל-36 מיליון דולר קנדי, ההפסד הנקי העמיק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"מועד השלמת העסקה הוא בהתאם למה שנקבע בין הצדדים אולם הוא נתון לשינוי. המועד שנקבע כעת הינו 45 יום מיום השלמת בדיקת הנאותות שתהיה עד 50 יום מה-2.8.17. יותר מ-90% מהכנסות המלונות נובעות מהשכרת החדרים והיתר משירותי מזון ואחרים. בשלוש השנים האחרונות בתי המלון הציגו תפוסה יציבה יחסית ועלייה במחיר הממוצע ללילה (ADR). בשנת 2016 התפוסה הממוצעת עמדה על 65.4% וה-ADR על 101.5 דולר. החברה קיבלה מספר הצעות לא מחייבות מבנקים אמריקאים גדולים למימון העסקה במינוף של עד 70%, Non-Recourse, עד ל-10 שנים. מימון העסקה בשיעור מינוף בכיר של כ-70%, צפוי להביא לגידול במינוף החברה לרמה של כ-50% (ל-31.3.17 חוב נטו ל-CAP נטו עמד על כ-27% בלבד)".

"סקיילין תפעל לחתום על הסכם זכיון חדש עם המותג ל-20 שנה נוספות וכן היא תבחן אפשרות להשתמש בחברת הניהול הקיימת (Marriott) או בשירותים של חברות ניהול חיצוניות. עדכון מודל הערכת השווי יבוצע לאחר פרסום הד"וח הקרוב הצפוי ב-20.8.17. בהתאם לשינוי בשער הדולר ממועד ההמלצה האחרונה (14.6.17), חלה עלייה במחיר היעד למניה מ-33 שקל לכ-35.5 שקל, הגבוה בכ-40% ממחיר השוק הנוכחי.  

וואליו בייס

"סקייליין פרסמה כי היא חתמה על הסכם (מותנה) לרכישה של 13 מלונות עסקיים בארה"ב בתמורה לכ -135 מיליון דולר המלונות מנוהלים כיום על ידי רשת מריוט העולמית תחת המותג Courtyard Marriott. בהתאם למידע שנמסר לחברה ע"י המוכרת, 13 בתי המלון הנרכשים כוללים 1,913 חדרים ובמהלך שנת 2016 הניבו הכנסות בסך של כ-51.1 מיליון דולר ארה"ב ו-NOI בהיקף של כ-14.5 מיליון דולר ארה"ב. בשנת 2016 בתי המלון הציגו תפוסה ממוצעת של כ-65.4% ומחיר ממוצע ללילה (ADR) עמד על כ-101.5 דולר ארה"ב".

• אנרג'יקס נפלה אבל המוסדיים עשו רווח מהיר
• מנכ"ל אפקון: "EBITDA של 50 מיליון שקל לרבעון - רק מגרד את הפוטנציאל"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם...

"להערכתנו, העסקה חיובית מאוד לפעילות החברה, שמממשת את האסטרטגיה שלה להפוך לחברה שבה הרוב המכריע של  הנכסים מניבים (לעומת מצב בעבר בו החברה עסקה בעיקר בייזום ופיתוח של קרקעות)".

"לחברה ניסיון עסקי נרחב בתחום המלונאות, נזכיר כי החברה יזמה, בנתה, ניהלה ומימשה ברווח  מספר מלונות בטורונטו (קוסמופוליטן, פנטג'ס וקינג אדוארד) ולכן אנו צופים כי היא תוכל לבחור ולפקח בצורה טובה על החברה שתנהל את המלונות אותם היא צפויה לרכוש. התשואה בשנת 2016 מרשימה, ובהינתן שמירה על רמת התפוסה במלונות נראה כי רמת ההכנסות צפויה להישמר. להבדיל מנכס מניב "רגיל" כאן לתפעול המלונות השפעה מכריעה על ה- NOI שסקייליין תרשום מנכסים אלו. אנו נמתין להשלמת בדיקת הנאותו של החברה ונעדכן את המודל בעת סגירת העסקה. נזכיר כי אנו נמצאים בהמלצת 'קנייה' לסקייליין, במחיר יעד של 37 שקל למנייה, אפסייד של כ- 45%, ורואים בעסקה זו (במידה ותושלם) נקודת מפנה חשובה מאוד לחברה".

רוסאריו ייעוץ ומחקר

"סקייליין הודיעה בשבוע שעבר על ביצוע עסקה לרכישת 13 מלונות בהיקף של כ-1,900 חדרים ב-9 מדינות בארה"ב (בעיקר בצד המזרחי). לטעמנו עסקה זו מהווה אבן דרך מהותית בחיי החברה. היקף העסקה עומד על כ-135 מיליון דולר כאשר הפורטפוליו הניב הכנסות של כ-51 מיליון דולר בשנת 2016 ו-NOI של כ-14.5 מיליון דולר. המלונות הינם מלונות עסקים בטווח מחירים בינוני ומנוהלים תחת המותג Courtyard Marriott. המלונות הם מסוג select service כלומר כוללים מגוון מצומם של שירותים ומתקנים, כאשר כ-90% מההכנסות מקורן בחדרים והיתר משירותים נוספים".

"החברה תפעל לחתום על הסכם זיכיון חדש לתקופה של כ-20 שנה עם Marriott. ביצועי המלונות בשנים האחרונות הינם יציבים ואף מציגים גידול מתון במחיר הממוצע ללילה אשר עומד על ממוצע של כ-100 דולר ללילה. שיעור התפוסה של המלונות הינו יציב ועומד על כ-65%. המלונות נבנו כולם בשנות ה-80 ובמהלך העשור האחרון הושקע בהם סכום של כ-80 מ' דולר ב-CAPEX באופן שמצבם הפיזי הינו טוב, אם כי יכול שידרשו השקעות נוספות".

"בנוגע למימון - החברה קיבלה מספר הצעות מבנקים אמריקאים למימון non-recourse של כ-70% מעלות הרכישה ל-10 שנים. אנו חושבים כי לעסקה זו מספר השלכות חיוביות על פעילות החברה: גידול משמעותי בתזרים המזומנים והגדלת מרכיב הפעילות המניבה ביחס למרכיב הקרקעות והייזום – הפורטפוליו צפוי להוסיף כ-14.5 מיליון דולר NOI שנתי אשר יביא לתזרים לאחר מימון של כ-10 מיליון דולר".

"תרומה ליציבות התזרים – אחת המטרות של החברה היתה להביא ליציבות גבוהה יותר של התזרים על פני השנה, שכן עד היום, אתרי הנופש של החברה "סבלו" מעונתיות ותנודתיות גבוהה של שיעורי התפוסה על פני עונות השנה. פורטפוליו זה, מקטין משמעותית את העונתיות שכן המלונות הינם מלונות עסקים אשר פעילים בכל ימות השנה באופן יציב. הגדלת פיזור פורטפוליו הנכסים של החברה – הפורטפוליו הנרכש הינו פורטפוליו מפוזר על פני 9 מדינות בעיקר במזרח ארה"ב באופן שמקטין את התלות של החברה בעיר קליבלנד ובאתרי הנופש באזור טורונטו". 

לסיכום, החברה פועלת על פי האסטרטגיה שהצהירה בנוגע להגדלת מרכיב הנדל"ן המניב מסך הפורטפוליו ועסקה זו משנה באופן משמעותי את הרכב פעילות החברה ורמת הסיכון שלה. נזכיר כי מחיר היעד שלנו עומד על כ-36 שקל למניה אשר מגלם אפסייד של כ-41% מעל מחיר השוק היום".

ירושלים ברוקראז'

"מדובר בעסקה משמעותית ביותר, לה ציפינו זמן רב וזו המציגה באופן מובהק את יישום השינוי במודל העסקי עליו הוחלט בתחילת 2016. במסגרת זו, החליטה החברה לתעדף ולהתרכז בפעילות המלונאות שהינה יציבה ותזרימית על פני פעילות הייזום שהינה תנודתית".

"העסקה מהווה המשך לשני מהלכים שכבר יושמו ובהם: מינוי מנכ"ל חדש, שהינו עתיר ניסיון בתחום המלונאות ומימוש משמעותי של קרקעות. נכון להיום קיים אפסייד של כ-39% ביחס לשווי השוק, והוא כאמור עשוי להתעדכן בהתאם עם השלמת העסקה".

מניית חברת סקייליין רשמה מאז תחילת השנה הנוכחית תשואה שלילית זניחה לשווי שוק של כ-425 מיליון שקל. את השנה החולפת חתמה המניה בתשואה חיובית צנועה של 5.5%.

תנועת המניה במהלך 12 החודשים האחרונים: