בישראל רק 310 מבנים בתקן בנייה ירוקה; ועדת היגוי הגישה טיוטת המלצות
ועדת המשנה לקידום טכנולוגיה לאנרגיה מתחדשת, קיימה אתמול דיון בו הוצג דו"ח של מכון המחקר בכנסת שהראה כי בישראל נכון לסוף 2016, ישנם 310 בניינים העומדים בתקן הבנייה הירוקה, כאשר 85% מהם בנייני מגורים. בדו"ח הובאה לראשונה טיוטת מסקנות צוות בין-משרדי בנושא, שהמליצה כי תקן הבנייה הירוקה יחול באופן הדרגתי וראשית יהפוך מחייב במבני ציבור, תוך שכרגע אין כל הסכמה בעניין מבני המגורים. התאחדות בוני הארץ (הקבלנים): "אנחנו מתנגדים לחיוב של התקן הירוק בסקטור המגורים. יש קושי לכמת את עלות התועלת של התקן".
יו"ר ועדת המשנה, ח"כ יעל כהן פארן: "אין מחלוקת על חשיבות הבנייה הירוקה להפחתת גזי חממה, להפחתת הזיהום בכלל ולחשיבות איכות החיים והבריאות של מי שגר באותו בית וסביבה. העניין הוא הרצון וההירתמות של המשרדים השונים ואנחנו כאן כדי לדון איפה הדברים עומדים".
במהלך הדיון הציגו את טיוטת המלצות ועדת היגוי בין-משרדית להכנת תכנית פעולה מפורטת לקידום בנייה ירוקה. על-פי הטיוטה תקן הבנייה הירוקה יוחל באופן הדרגתי כתקן מחייב על מבני ציבור (כולל מבני חינוך), מבני מסחר ומשרדים. לעומת זאת, לא התקבלה הסכמה בדבר החלת התקן על בנייני מגורים, בין השאר, הסבירו כי זאת בשל מדיניות ממשלתית המתמקדת בהוזלת מחירי הדיור והגדלה מהירה של מלאי יחידות הדיור.
הילה ביניש, מנכ"לית המועצה הישראלית לבנייה ירוקה הציגה כי 3 גופים ממשלתיים אימצו את התקן הממשלתי לבנייה ירוקה – משרד הביטחון, משרד התיירות ומנהל הדיור הממשלתי. עוד הציגה בינייש כי "אחוז הבנייה הירוקה מכלל שוק הבנייה בשנת 2015 בישראל עמד על בין 7 ל-10% מכלל הבנייה. ישראל ניצבת בתחתית הרשימה, כאשר במקביל השיאנית היא דרום אפריקה עם41%, בהודו עמד האחוז על 37%, בברזיל על 29%. גם במסגרת אחוז חברות הבנייה שעוסקות בבנייה ירוקה נציבת ישראל מאחור עם חברות בודדות בתחום, בעוד ברחבי העולם התחום צובר תאוצה ועשרות אחוזים מהחברות עוסקות בתחום".
"אנחנו מדברים על תוספת של מיליון וחצי יחידות דיור עד 2040, דרך יישום של בנייה ירוקה אנחנו יכולים לסייע ולעמוד ביעד ההבטחה האנרגטית של המגזר המבני" ציינה בינייש שהצביעה גם על ההשקעות הגדולות בעולם בתחום ובתמרוצו, בניגוד לישראל: משקל הבנייה הירוקה בכלכלה העולמית עלה מ-26 מיליארד דולר ב-2005 לכ-606 מיליארד דולר ב-2016.
אינג' חמוטל בן יעקב, התאחדות בוני ישראל הדגישה את העלויות של הקבלנים במידה ויוחל תקן מחייב: "אנחנו מתנגדים לחיוב של התקן הירוק בסקטור המגורים. יש קושי לכמת את עלות התועלת של התקן, יש הרבה פרמטרים שצריכים לקחת בחשבון, זה גם תלוי פרויקט ויזם. קבלן שעושה זאת בפעמים הראשונות עולה לו הרבה יותר, שמדינת ישראל תיתן תמריץ שלא מגלגל את זה רק על הקבלן המצב ישתנה. צריך לייצר מנגנון של תמריצים כספיים שיהיו כדאיים לקבלנים".
אחוז הבנייה הירוקה מכלל שוק הבנייה בשנת 2015
פארן הוסיפה, "יש לנו פה הזדמנות לשנות את בסיס צריכת האנרגיה של מדינת ישראל, שעיקרו בניינים. בניגוד לעולם ישראל עדיין מדשדשת מאחור - אין לנו ראייה אסטרטגית, הראייה היא של כמה יחידות דיור נבנה ולא של איכות הבנייה ושל החיים של אלה שחיים בדירות שנים רבות קדימה. אני רואה את תאוצת הבנייה כהזדמנות, גם להורדת יוקר המחיה, מנגד המדיניות והתמריצים מועטים. מבנים עם דירוג אנרגטי נמוך צריכים להיות יעד ממשלתי. אם לא נלך בכיוון הזה נמצא עצמנו בעוד 10 ו-20 שנה עם צורך בהקמה של הרבה מאוד מתקני אנרגיה שיכולים להתייתר. אנחנו קוראים לממשלה – להכניס את הבנייה הירוקה וחוסכת האנרגיה לתוך הליכי הבנייה של ישראל בצורה שתאפשר את התפתחות התחום הזה".
ח"כ מנואל טרכטנברג גם כן דיבר במהלך הדיון ואמר: "במדינת ישראל יבנו בעשור הקרוב יותר מחצי מיליון יחידות דיור. זה עיצוב מחדש של הסביבה האורבנית ל-50 שנה הקרובות אם לא מעבר לזה. זו מדינה אחרת, השאלה איזו מדינה אנחנו בונים. בשל המחדל המתמשך בנושא הדיור, כיום כל העיסוק הוא באיך להוריד מחירים ויהי מה. אין צורך במבקר מדינה, זה קורה לעיננו יום יום, אנחנו הולכים והורסים את הסביבה הפיזית, האנרגטית והאורבנית של מדינת ישראל".
אדריכל דן רוטשילד, משרד הבינוי והשיכון דיבר על הקושי ליישם את התקן בתכנית 'מחיר למשתכן כשם ייקור הבנייה כתוצאה מכך: "קוד הבנייה המתגבש יחייב אלמנטים ירוקים וחסכון באנרגיה, במחיר למשתכן מחייבים זיגוג כפול בכל הדירות, מחייבים תג של אנרגיה, בחרנו כמה אלמנטים - זה יקר את הדירה בין 500 ל-1500 שקלים, לא היה רצון לייקר יותר"
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
