הכשרה אלפא חתמה על הסכם שותפות לפרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב
קבוצת הכשרת הישוב 0.91% מעמיקה את פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר חברת הבת, הכשרה אלפא, המרכזת את פעילות הקבוצה בתחום ההתחדשות העירונית, חתמה על הסכם שיתוף פעולה עם חברת "ניסים אסייג התחדשות עירונית" (NSA). מדיווח החברה עולה שהשותפות בין החברות תחל באופן מיידי בשני פרוייקטים בתל-אביב בהיקף של 455 יחידות דיור.
מהדיווח עולה כי מדובר בהסכם מסגרת לייסוד חברה משותפת או שותפות מוגבלת והסכם הלוואה. ההסכם בין החברות מסדיר את שיתוף הפעולה בתחום הייזום, התכנון והביצוע של פרויקטים ושיווק פרויקטים של בינוי או תמ"א 38. וזאת ככלל באמצעות הקמת שותפויות מוגבלות שיוחזקו על ידי הצדדים. כלומר, לכל פרויקט יקימו בנפרד חברה חדשה שתשמש כשותף כללי.
עוד עולה מהדיווח כי בעניין מימון הפרויקטים הסכם המסגרת קבע כי העמדת ההון העצמי הנדרש בהם תחול באופן מלא (100%) על הכשרת היישוב או בחלוקה של 80% להכשרת היישוב ו-20% מימון של השותף ניסים אסייג. כמו כן, המימון יבוצע בדרך של העמדת הלוואות בעלים לשותפויות השונות אשר תישאנה ריבית בשיעור של 10% לכל שנה.
מהכשרה אלפא נמסר כי הצדדים סיכמו, סמוך לאחר חתימת ההסכם, כי הם יחלו בקידומם של שני פרויקטים בתל-אביב. הפרויקט הראשון הינו בשכונת פלורנטין ת"א, בו התכנון מבוצע על ידי האדריכל אילן פיבקו. פרוייקט זה כולל כיום 72 יחידות דיור, והוא יוסב לפרוייקט בהיקף של 241 יחידות דיור ו-1,230 מ"ר שטחי מסחר.
- אלכס מריאש: "ענף הנדל"ן יתפוס מקום מרכזי בתקומת ישראל אחרי המלחמה"
- הכשרת היישוב קיבלה אישור לאכלס את המרכז החדש שלה באילת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהחברה הוסיפו שהפרוייקט השני הנו ברחוב פוזננסקי בתל אביב, והוא כולל כיום 66 יחידות דיור ו-2 מחסנים. פרוייקט זה,ה המתוכנן על ידי משרד האדריכלים ברעלי-לויצקי-כסיף, יוסב לפרוייקט בהיקף של 214 יחידות דיור. כמו כן, ציינו כי בשני הפרוייקטים התקבלה הסכמה של מרבית הדיירים בביצוע הפרויקטים, והם נמצאים בתהליך החתימה על הסכמים סופיים.
טבלת הפרויקטים כפי שדווחו:
עופר נמרודי, מנכ"ל קבוצת הכשרת הישוב הוסיף: "ההסכם הינו בעל משמעות אסטרטגית לטווח ארוך עבור הכשרה אלפא, והוא יתרום להאצת פעילותה של קבוצת הכשרת הישוב בתחום ההתחדשות העירונית ".
ניסים אסייג, מנכ"ל קבוצת אסייג, ציין: "קבוצת אסייג פועלת מזה שנים רבות בתחום ההתחדשות העירונית, והינה אחת מהחלוצות בתחום זה. אנו רואים בכל פרוייקט של התחדשות עירונית סוג של פרוייקט חברתי, ובהתאם חברתנו מקדמת פרוייקטים מסוג זה בגישה יחודית, דרך משקפי הדיירים לאורך כל התהליך. אנו שמחים על השותפות החדשה עם עם הכשרת הישוב, שהינה מותג הנדל"ן הוותיק ביותר , ומשוכנעים ששילוב הכוחות שלנו עם יזמית ותיקה יביא ליצירת גורם מוביל בשוק המגורים הישראלי בשנים הקרובות. תחום ההתחדשות העירונית תופס נתח הולך וגדל בשוק המגורים בישראל, ואנו מאמינים ששילוב היתרונות של שתי החברות יהווה אלטרנטיבה מרכזית לפתרון מצוקת הדיור בארץ".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
אלכס מריאש, סמנכ"ל פיתוח וניהול נכסים בקבוצת הכשרת הישוב, ומנכ"ל הישוב החדש: "במסגרת שיתופי הפעולה של הכשרה אלפא, אנחנו בוחנים גם שיתופי פעולה עם יזמי נדל"ן מובילים ואנו שמחים על חתימת הסכם השותפות עם קבוצת אסייג. הקבוצה מביאה עימה ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית, והחיבור שלה עם הכשרה אלפא, הינם בבחינת נוסחה מנצחת עבור שני הצדדים.
- 2.לכאורה, ניסים אסייג הוא קבלן חתימות, מאעכר- בניגוד לחוק (ל"ת)ירדן 18/06/2018 19:01הגב לתגובה זו
- 1.בכל מה שקשור בנמרודי לא נוגע! (ל"ת)עעע 05/02/2017 14:46הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
