קומה 29 מול הים בנתניה, זוג צרפתים שילמו 9.3 מיליון שקל
הכלכלן הראשי הציג לפני כחודש נתונים לפיהם רכישות הנדל"ן מצד תושבי חוץ בשפל שלא היה כמותו משנת 2003. עם זאת, עדיין ישנן רכישות מצד תושבי החוץ ואף כאלה המתכננים לעלות לארץ. חברת דיזנגוף סחר עדכנה אודות עסקה בסך של כ-9.3 מיליון שקל במסגרתה נרכשה דירה על ידי זוג יהודים צרפתים. הפרויקט הנו קו ראשון לקו החוף בנתניה מצפון לשכונת האירוסים, בין שדרות בן גוריון לכביש הנופי.
הדירה שנרכשה על ידי זוג תושבי החוץ, ממוקמת בקומה 29 ומשתרעת על שטח של 300 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה כ-60 מ"ר. מהחברה נמסר כי מדובר בזוג שמתגורר כיום בריביירה הצרפתית וכשהפרויקט יאוכלס בכוונתם להתגורר בפרויקט.
הפרויקט כולל 2 מגדלי מגורים בני 34 ו-37 קומות, שבהם 320 דירות, וכן מלון הכולל 300 חדרי אירוח. המגדלים כוללים, חניון תת קרקעי, שמירה 24 שעות, חדר כושר, בריכת שחיה פרטית לכל מגדל, שבילי הליכה ועוד. בנוסף, יוכלו הדיירים להשתמש בשירותי בית המלון, ביניהם ספא, חדרי ישיבות, שדרת חנויות יוקרה, בתי קפה ועוד. שלב א' של הקומפלקס אוכלס ושלב ב' צפוי להתאכלס בתחילת 2017.
רכישה זו הנה 'כנגד הזרם' כשם שהכלכלן הראשי באוצר פרסם לפני כחודש סקירה בדגש על רכישות מצד תושבי חוץ. על פי הדו"ח בין החודשים ינואר-אוגוסט 2016 נרכשו 1,566 דירות ע"י תושבי חוץ, הרמה הנמוכה ביותר של רכישות תושבי חוץ מאז 2003. בכך ירד משקלם בסך העסקאות לשיעור של 2% וגבוה רק ב-0.2% מרמת השפל שנרשמה בשנת 2002, שנה שעמדה בצל האינתיפאדה השנייה. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זוהי ירידה חדה של 36%.
חנן סגל, סמנכ"ל השיווק בחברת דיזנגוף סחר, מסר: גם הקהל הישראלי וגם תושבי החוץ מחפשים לרכוש נכסים יוקרתיים הממוקמים במקומות ייחודים כמו קו החוף. אמנם בשנים האחרונות חלה ירידה בהתחלות הבנייה של פרויקטי יוקרה על קו החוף והקרקעות לאורך חופי ישראל הם משאב מאוד מוגבל, אך הביקושים רק עולים בשל עלייה במספר היהודים המעוניינים לעשות עלייה ומחפשים בית קבע כמה שיותר קרוב לים. נכון להיום קרוב ל-50% מהרוכשים בפרויקט LAGOON הם תושבי חוץ המגיעים בעיקר מצרפת, אנגליה ורוסיה". סגל מציין כי "בימים אלו נרכשה בפרויקט דירה נוספת על ידי תושבי חוץ בסכום של 9.3 מיליון שקל, כך שהשפל עליו מדבר האוצר אינו מורגש במכירות".
- 8.שמואל 15/12/2016 10:21הגב לתגובה זוזה ממש פשע מה שקורה עם המשקיעים האלה. ולא משנה אם הם תושבי חו"ל או ישראל. צריך להשית עליהם עוד מסים. שיחשיבו את הדירה כ- 5 דירות לפי חוק הדירה השלישית. פושעים אלה שלמו יותר 50000 ש"ח וחטפו דירה לזוג צעיר בקומה 29. חוסר בתקציב של 50000 ש"ח הוא שמנע מהזוג הצעיר לקנות את הדירה הזו במסגרת התוכנית "מחיר למשתכן".
- 7.930000 שח מס רכישה (ל"ת)אריק / 14/12/2016 23:12הגב לתגובה זו
- 6.אזרח מתון 14/12/2016 23:05הגב לתגובה זוישבני היזמים עמוק לתוך אזור המעיים. ענת אדישה להשמדת קוו החוף תוך ליקוק משולהב בישבני המושחתים שבונים ומשחיתים את קוו החוף. ענתי כמה כסף כמה כסף כמה את עיוורת!!!
- 5.אזרח מתון 14/12/2016 23:01הגב לתגובה זושוחד תמים מצדיק בניית מגדלים על קוו המתרחצים
- 4.ברוך 14/12/2016 21:52הגב לתגובה זותשאלו את מרים ראש העיר שבקדנציה שלה אישרו את הבנין והקבלן .........
- 3.גר שם 14/12/2016 18:14הגב לתגובה זוהצרפתים האלה פשוט פראיירים
- 2.בא 14/12/2016 18:13הגב לתגובה זובבורסה ,או איזה חרא אחר , ולכן יצורים כאלה הולכים למטה לגיהנום אחרי מה שקרוי מוות .הם מושחתים ,והשחתה זאת כול המטרה של מה שקרוי ציוויליזציה ,כנראה .כמובן הכול זה ילדותי ותיאורטי עד שמושחת כזה מוצא עצמו בתוך לבה ,רק שהוא לא נישרף ,רק מרגיש נישרף . דווקא ביבי יכול להבין את מה שאני כותב ,יש לו כמה שאלות לא פתורות ,אולי אילו התשובות ביבי . מה מתחיל בפ ונגמר ב ......ד .
- א 15/12/2016 10:14הגב לתגובה זואיך אתה יודע את מקור הכסף? מה אכפת לך כלל מהכסף של הזולת! האם הוא לקח את השקל האחרון שנפל לך מהחור במכנסיים ? "אם לי אין, אז שגם לאחרים לא יהיה" ! קנאי טיפש אמרנו !!
- מי הם הסוהרים בגיהנום !? (ל"ת)בא 14/12/2016 18:47הגב לתגובה זו
- 1.למה בונים ככ גבוה ליד הים?! (ל"ת)ortal.nizri 14/12/2016 18:11הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
