הגרף שחושף - מחירי הדירות בארץ למעשה כבר החלו לרדת

רגע לפני סוף השנה, הכלכלן הראשי במיטב-דש, אלכס זבז'ינסקי, פרסם השבוע תחזית כלכלית ל-2017. הנה מספר המלצות מתוך הסקירה:

איפה לשים את הכסף?

"זרם הכספים הנכנס לחסכון פנסיוני ממשיך לגדול במהירות. לפני שניגש אל המלצות ההשקעה, כדאי לדעת שזרימת כספי החיסכון לקרנות הפנסיה, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות (ללא הפוליסות המשתתפות) עלתה מכ-5 מיליארד שקל בשנת 2010-2012 לכ-52 מיליארד ב-12 החודשים האחרונים. היקפי כספים כל כך גדולים שנכנסים למוסדיים הופכים את השוק המקומי בכל אפיקיו למאוד דפנסיבי.

"הסכום הגדול ביותר של כ-12 מיליארד שקל הושקע בשנה האחרונה בהשקעות אחרות שכוללות הלוואות ישירות, השקעות בנדל"ן והשקעות אלטרנטיביות אחרות. כ-8 מיליארד ש"ח הושקעו בשוק המניות המקומי. קרוב ל-6 מיליארד ש"ח באג"ח הממשלתיות וכ-3.5 מיליארד בשוק הקונצרני. כ-2.5 מיליארד יצאו למניות (לא כולל החשיפה דרך חוזים) ואג"ח בחו"ל. המשקיעים המוסדיים הקטינו בכ-12 מיליארד ש"ח את יתרות המזומנים. בסה"כ, בשנה האחרונה גדלו ההשקעות בשווקים בישראל לעומת השנים הקודמות".

"שוק המניות עלול לאבד את הריבית האפסית ללא כוח תחליפי שיתמוך בו. על פי הניתוח של קרן המטבע הבינלאומית, רווחיות החברות בארה"ב מסבירה בשנת 2016 רק כ-19% מהביצועים של שוק המניות, זאת לעומת 26% בשנת 2015 ו-37% בשנים 2013-2014. מרבית התרומה לביצועי שוק המניות האמריקאי העניקו בשנה האחרונה הריבית הנמוכה ועלייה בפרמיית הסיכון בשוק המניות. בגרמניה רווחיות החברות מסבירה אפילו פחות מארה"ב והריבית הנמוכה היא הפרמטר העיקרי האחראי על עליות השערים, כאשר פרמיית הסיכון בשוק המניות דווקא שלילית. לפיכך, התעמקות בהערכות כדאיות ההשקעה בשוק המניות בכללותו באמצעות המכפילים השונים או שיטות כמותיות אחרות משתלמת פחות בתקופה זו. כדאי הרבה יותר להתמקד בשינויים הצפויים בריביות ובפרמיות הסיכון שירצו ליטול על עצמם המשקיעים. במצב זה, העובדה שבשנה הקרובה שוק המניות עלול לאבד את הריביות הנמוכות, "הזרז" העיקרי שדרבן אותו בשנים האחרונות עלולה להיות מסוכנת. האם הוא יקבל תמיכה מכוח אחר "שווה ערך"? יתכן, אך ממש לא בטוח".

" טראמפ מרחיב מניפת האפשרויות לשוק המניות לשני הכיוונים. כדי ששוק המניות יציג ביצועים גבוהים צריך להתרחש שיפור בכלכלה ובמצב החברות בלי עלייה גדולה מדי בריביות ובדולר ובלי שיקרו אירועים חריגים מחוץ לארה"ב. זה היה יכול לקרות גם בלי טראמפ, פשוט בהמשך למגמה החיובית שהתחילה להסתמן בכלכלה האמריקאית ובמדינות האחרות ובדוחות החברות. תוכניתו הכלכלית של טראמפ פשוט מרחיבה טווח האפשרויות לשוק המניות, הן לטובה, אך גם לרעה, מה שצפוי להגביר משמעותית תנודתיות. להערכתנו, בשלב זה עלייה בסיכונים גוברת על הסיכויים. לפיכך, מומלצת גישה שמרנית תוך החזקת חשיפה בינונית ומטה באפיק".

"התייקרות עלות העבודה בארה"ב צפויה להאט את הגידול ברווחיות החברות. מלבד סיכוני עליית הריבית והתחזקות הדולר והסיכונים מחוץ לארה"ב עולה גם הסיכון הכלכלי השגרתי לשוק המניות האמריקאי - ירידה ברווחיות החברות כתוצאה מהתייקרות המסתמנת בעלות כוח העבודה. ב-30 השנים האחרונות הקשר עבד די טוב ויתכן שנראה בשנה הקרובה ירידה ברווחיות החברות בעקבות עלייה בשכר. יש אפשרות שהקשר נחלש בגלל השינויים הטכנולוגיים, לפחות הוא היה פחות חזק בשנים האחרונות מבעבר."

"גם בשנה הבאה עדיף להיות חשוף בעיקר לשוק המניות האמריקאי וקצת ליפני . שוק המניות האמריקאי גם השנה הציג ביצועים עודפים על פני מרבית השווקים והרחיב את הפער שהתחיל להיפתח לטובתו לפני כ-5 שנים. בשנתיים הבאות הוא עשוי ליהנות מהתוכנית הכלכלית של הממשל החדש בארה"ב יותר מהשווקים האחרים שעלולים אף לסבול ממנה. אם התוכניות יכשלו, השווקים האחרים צפויים להיפגע לפחות כמו השוק האמריקאי או אף יותר. נזכיר גם שבארה"ב לבנק המרכזי יש קצת יותר מרחב תמרון אם יזדקק לו מאשר באירופה, בריטניה או יפן. מלבד השוק האמריקאי, אנו מעדיפים חשיפת יתר לשוק היפני. באירופה ובמדינות המתפתחות אנו מעדיפים חשיפת חסר."

"שוק המניות המקומי נהנה ממגמה חיובית בשנה האחרונה וצפוי להציג ביצועים טובים בהמשך. המניות בישראל הציגו בסה"כ ביצועים טובים מתחילת השנה. ביצועי המדדים העיקריים הוטו בגלל מניות הפארמה, אך ביצועי המדדים הענפיים היו טובים יותר ממרבית מדדי המניות העיקריים בעולם. הגורמים שצפויים לתמוך בשוק המניות המקומי:

1. מאז משבר 2008 הכלכלה הישראלית צמחה בקצב גבוה יותר מאשר המשק העולמי, אך מדדי המניות העיקריים בישראל הציגו תת ביצוע ביחס למדד המניות MSCI העולמי.

2. בשנה האחרונה הסתמנה זרימת הכספים אל שוק המניות המקומי הן של המוסדיים והן של קרנות הנאמנות. עודפי החיסכון בישראל גדולים מאוד יחסית לגודל הבורסה המקומית.

3. הריבית בישראל צפויה להישאר ברמה הנמוכה עוד זמן רב.

4. גל הרגולציה בענפים רבים עבר ומסתמנת וודאות יותר גבוהה בענפים כגון הבנקים, הגז, המזון, הביטוח ובחברות מסוימות שעמדו על הכוונת של המחוקק. "המטוטלת הרגולטורית" מתחילה אף לנוע חזרה. לאור המחזורים הנמוכים והמשך הקטנת מספר החברות הציבוריות תיתכן רגולציה מקלה על החברות בורסאיות.

מחירי הדירות בישראל ב-2017: "שוק הדיור צפוי להתקרר לא רק מבחינת כמות העסקאות אלא גם המחירים. על פי הסימנים השונים, כגון הירידה במספר העסקאות וגידול בכמות הדירות הלא מכורות, שוק הדיור כבר החל להתמתן וצפוי להאט גם מבחינת עליית המחירים, עלייה משמעותית בריבית למשכנתאות והמשך גידול בהיצע הדירות יסייעו בכך. המחירים הממוצעים של הדירות בבעלות כבר החלו לרדת, למעט הדירות הקטנות בנות 1.5-2 חדרים (ראו גרף). הירידה כלל לא באה לידי ביטוי במדד מחירי הדירות. כנראה שבשנה האחרונה העסקאות נעשות בעיקר בדירות קטנות יותר, זולות יותר ובאיכות נמוכה יותר, אך המוכרים מקבלים עבורן מחירים גבוהים יחסית".

מקור: הלמ"ס, מיטב דש ברוקראז'