נראה כי דני פישמן נכנס לתחום הנדל"ן האמריקני בדיוק בזמן. איש שוק ההון שייסד את 'תמיר-פישמן' יחד עם אלדד תמיר (ובהמשך מכר לו את חלקו), הבין ב-2009 כי נקרתה בדרכו הזדמנות נדירה בשוק הנדל"ן האמריקני. כיום מחזיק פישמן בכ-17,000 דירות להשכרה יחד עם מבנים נוספים מסביב למנהטן, ומאות 'קונדואים' למכירה במנהטן. כל זאת באמצעות חברת 'גאיה נדל"ן', בה הוא בעלים ומנכ"ל שותף. בשיחה עם Bizportal התייחס פישמן למצב שוק הנדל"ן האמריקני כיום, מצב הכלכלה האמריקנית - וכמובן גן מחירי הדירות בישראל.

"ב-2009, שמנו לב כי כל העסקאות שביצענו היו לא רק במחירים נמוכים מהשיא, אלא גם נמוכים בהרבה ממחירי עלות רובם או כולם. זו הייתה תקופה בה בקושי בנו דירות, המשבר היא בשיא, האוכלוסייה גדלה והנחנו שהכלכלה תתאושש - הרי לא יכול להיות שאתה קונה דירות בחצי מהעלות. לא ידענו אם השוק הגיע לתחתית, אבל הוא בוודאי היה מספיק מרוסק כדי להכנס אליו. רוב הבעיות בתחום היו בניהול לא נכון, או בעיקר, במינוף של בעלי הדירות, שנכנסו לצרות ולא יכלו להשקיע בנכס שלהם. זה לא שהנכס לא היה טוב או שלא היו שוכרים, פשוט הבעלים הסתבכו בתוך המשבר, והיו צריכים למכור את הנכסים".

פישמן מספר כי הרעיון היה להביא את ההון שהיה חסר לבעלי הדירות, לבצע השבחה - ולנצל את עליית המחירים לכשתבוא: "זו האסטרטגיה גם היום. אנחנו קונים דיור שיש בו ערך מוסף, שמסביבו מקומות עבודה לדוגמא, מבצעים השבחה ואיזון, ואז או שנהנים מהנכסות השכ"ד, או שמוכרים. מימשנו כבר המון דירות: הקונים הגדולים הם קרנות, שמחפשות ערכים מניבים או כל מיני קרנות אחרות שלא רוצות להכנס להרפתקה, אלא רק ליהנות מהשכ"ד השוטף".

השוק האמריקני

פישמן מתאר את תהליך הבראתו של המשק האמריקני בשנים האחרונות, אותו הוא מרגיש בעיקר בתחום הנדל"ן: "מרגישים הרבה עוצמה. מבחינת התעסוקה ומקומות העבודה - לאנשים יש יותר כסף, כך שגם השכ"ד שהם מוכנים לשלם עולה. את ההתאוששות רואים טוב בסקטור הזה: קיים ביקוש הולך וגדל לדירות המשופצות (מטבח משופץ, רצפה חדשה) ויותר מהביקוש לדירות הפשוטות והזולות. זו מגמה שלא הייתה בשנים 2010-2011. ככלל, יש ביקוש כללי לדירות להשכרה לעומת דירות לקניה אנשים מעדיפים שכירות הן בגלל הגמישות, והן בגלל המשבר הקודם".

• איש העסקים דני פישמן רכש בארה"ב שני נכסים ב-162 מיליון דולר
• דני פישמן: "מה לא ברור? 2% תשואה על דירה בת"א משמעותה בועה"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

את זה אתה מרגיש בכל ארה"ב?

"במנהטן זה מעט שונה, קורה שם תהליך מאוד מעניין. מנהטן הפכה לבירת העולם ב-3 השנים האחרונות. היא כמובן תמיד הייתה בינלאומית, אבל לדעתי לא כמו היום: נראה כאילו כמעט כל משפחה עשירה בעולם רוצה דירה במנהטן: אנשים עשירים מסין ומברזיל מגדילים את הביקוש, רוצים לעבור למנהטן, או לפחות שהילד שלהם יעבור לשם. דור ההורים ה'זרים' נמצאים על הקו לארץ המוצא שלהם, אבל הילדים כבר לא יחזרו לארץ שלהם".

זו מגמה שתשנה את הדמוגרפיה? איך הצעירים האלו יישארו בארה"ב?

"כן, זה עשוי לשנות את הדמוגרפיה. מבחינת הישארות במדינה, בעלי וויזת סטודנט יכולים להישאר שנה אחרי הלימודים. בסוף, מי שיש לו השכלה, כסף ועבודה יוכל להסתדר. בארה"ב תמיד קולטים עלייה והגירה. רואים את זה טוב מאוד בקמפוסים, כששיעור המהגרים באוניברסיטאות פשוט עצום, גם שיעור הישראלים גדל".

אתה נשמע אופטימי לגבי הכלכלה האמריקנית, אבל בכל זאת - היא עוד לא בריאה לגמרי.

"הצמיחה שם תהיה איטית יותר, אבל קיים מגוון רחב של תעשיות שמניעות את הכלכלה, היא לא מותנית בדבר אחד: מגזר ההייטק פורח בניו יורק ומחליף קצת את וול סטריט. האמריקנים מתחילים להיות עצמאים בתחום האנרגיה, ומתחילים אפילו להיות יצואני אנרגיה. היופי בארה"ב, לעומת אירופה- הוא היזמות. הכל מתחדש: תעשיות גדלות, שיעור הצמיחה, עסקים קטנים שגדלים - זה מניע את הכלכלה, וזה היופי פה.

• הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
• רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

"בכלל, אני מאוד מאמין בכלכלה הזו: זה מודל שמאוד מוכיח את עצמו - יש הרבה מקום לעסקים קטנים וליזמה מקומית: אנשים לא יושבים ומחכים שקונצרן מכוניות ישכור עובדים הם מקימים בעצמם, יוצרים אותו. מנהטן היא דוגמא מדהימה: ההייטק שם היה כלום לפני 4-5 שנים. פתאום יש אזורים שלמים שעוסקים בזה, ויש בהם מאות סטארט-אפים. העיר מעודדת אותם לכך. נוצרה אוכלוסייה של מהנדסים ומתכנתים צעירים".

ועדיין, יש איומים על הכלכלה הגדולה בעולם.

"האיום הכי גדול מבחינה כלכלית, זה כמובן סין. הבעיה העיקרית היום בארה"ב זה המעמד הבינוני- נמוך, שלא משתלב בכלכלות המסורתיות, שעברו לסין. מעמד הביניים נשחק - העבודה הולכת לבעלי השכלה, והתעשיות המסורתיות נשחקות. אלו שנפלטו מהעבודה, אנשים מבוגרים יותר - קשה להם לחזור".

איך יתשלבו המעמדות האלו שנפגעים מהמגמה?

"ההתפתחות של ההייטק תשפיע גם עליהם: אם העסקים האחרים מצליחים כלכלית, הם יצטרכו את כל מה שמסביב - מלונות, בתים, חקלאות - זה יחלחל מטה. תחומי ההייטק, הבריאות, האנרגיה התקשורת, המדיה והבידור כל אלו צומחים ומושכים את כל מה שמאחורה".

אבל זה מה שיגדיל את הפערים בין האזרחים.

"הפערים גדלים ויגדלו, זה נכון. אבל זה לאו דווקא בא על חשבון מישהו אחר. צריך להסתכל על המעמדים הנמוכים-בינוניים, ומצבם רק משתפר".

אחד הסיפורים הגדולים כיום בבורסות הוא צניחת מחיר הנפט. איך אתה מרגיש את זה בארה"ב?

"קח לדוגמא את טקסס. יש שם המון תעשיות נפט: בירת האנרגיה היא יוסטון שם, במשבר האחרון, 75% מהכלכלה היה אנרגיה, היום, זה 35% בלבד. זה לא קצת כמובן, זה עדיין המקום שהכי מושפע מסקטור האנרגיה. המדינה הזו צמחה ב-25% בעשור האחרון, כשעשור לפני זה הצמיחה עמדה על 35%. מדובר במאות אלפי מקומות עבודה חדשים. השנה, צופים לראשונה עליה קטנה בלבד, אבל לא פיטורים.

"ירידת מחיר הנפט פוגע בתעשיות החדשות של האנרגיה בתחום הפצלים, והקידוחים, המחיר הזול מוציא אותם מהמשחק. מתבצע תהליך של קונסולידציה: החברות הגדולות סוגרות את הקטנות, ומעבירות אותן למשרדים גדולים יותר. מפטרים מהנדסים מבוגרים, בני 50-60, ומשאירים את הצעירים - בשכר נמוך יותר. זה תהליך שבהחלט רואים אותו. הדבר ידחוף את הוותיקים באנרגיה לחפש אלטרנטיבה. זה כמובן עצוב לראות את זה, אבל זו בעיה גלובאלית".

בעבר אמרת שמחירי הדירות בארץ הן בועה, איך אתה רואה כעת את המצב?

"הנדל"ן בישראל הוא לדעתי אחת הבועות הגדולות בעולם. יש בישראל 2 בעיות גדולות: צד ההיצע: קרקעות וכו' מדברים על זה, אבל לא עושים מספיק בנושא. בעיה אחרת לדעתי היא התרבות שלנו, שנהייתה ספורט לאומי - לקנות דירות. עם ישראל משתמש ברוב החיסכון שלו לנדל"ן, קונה דירה שניה, לוקח משכנתא.. אנשים חושבים שהמחירים יעלו לנצח".

אתה יכול לפרט על 2 הבעיות האלו?

"לגבי ההיצע, קח את יוסטון לדוגמא: כשהחלה התאוששות בכלכלה, במכה אחת החלו לבנות אלפי יחידות דיור. מהרגע שאתה קונה קרקע, תוך שנה וחצ- שנתיים יש לך דירה, כולל התכנון וכולל הכל. זה שוק משוכלל, שמגיב מאוד מהר לדברים האלה. לגבי ריצת הישראלים לקניית דירות - בנסיון של 25 שנה: בועות הדוט.קום, הנדל"ן, הקלינטק - כל בועה סופה להתפוצץ. למחירים בארץ אין שום קשר הגיונ, במיוחד כשמשקללים את מספר המשכורות שצריך לכך. קח את ת"א כנכס להשקעה: מקבלים היום 2% תשואה, עם שיפוצים ותיקונים זה אפילו פחות מכך, זה מחיר יקר מדי. מי שקונה היום דירה לא עושה את זה בשביל בשביל 2% תשואה, אלא רק כי הוא חושב שזה יעלה".

יש בזה הגיון: ת"א מוגבלת בגודלה, ויותר ויותר אנשים רוצים לגור בה.

"אם ישחררו דירות גם בפריפריה, זה ישפיע על ת"א. השוק זה לא רק שדרות רוטשילד. השאלה היא לגבי האלטרנטיבה. אם בפריפריה הדיור יהיה משמעותית זול יותר - ירידת המחירים תגיע. אם דירה בראשל"צ תעלה חצי מהמחיר בת"א, כולם כבר יחשבו אחרת לגבי כדאיות מגורים בת"א, ולבסוף המחירים ירדו גם שם".

אילו שינויים יטיבו עם מגזר הנדל"ן בארץ?

"אני חושב שצריך להתחיל לבנות להשכרה: סקטור מסודר להשכרה, כעסק: לא רק אנשים פרטיים שמשכיר לסטודנטים, אלא 'מפעל שלם' להשכרה. אני מחזיק 17,000 יחידות דיור עם תפעול, עובדים, זה עסק מניב. בישראל זה פשוט לא קיים. כשהדבר מוגדר כעסק ומתנהל כמו עסק, יש גם הוגנות לבעלים, במידה ולא משלמים לו, וגם הדיירים מקבלים חוזים מאוד הוגנים, סטדנטריים, עם הזכויות שלהם, שורת תחזוקות שהבעלים חייב לתת להם, וכו'. על פני השנים היו רעיונות לעשות את זה בארץ, אבל זה מעולם לא קרה".