סקירת האוצר מצביעה על מגמה: תכנית 'מחיר למשתכן' משפיעה על רוכשי הדירות

ממוצע העסקאות בספטמבר-אוקטובר - בשפל מאז המחאה החברתית. מה המגמה לנובמבר?

לירן סהר | 27/12/2015 14:45 (11)

נושאים בכתבה מחיר למשתכן מחירי הדירות

בחודש אוקטובר נרכשו 7,700 דירות, כך לפי סקירת ענף הנדל"ן למגורים של האוצר לאוקטובר 2015. לפי האוצר, בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בספטמבר זהו אמנם גידול של 18 אחוזים, אולם גידול זה מיוחס בעיקר לעובדה שחגי תשרי חלו השנה בחודש ספטמבר. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זהו גידול של 14 אחוזים, גידול מתון כאשר מביאים בחשבון שחגי תשרי חלו אשתקד באוקטובר ומעבר לכך, רמת הפעילות בשוק באותה תקופה עמדה עדיין בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. בהסתכלות דו-חודשית, ממוצע העסקאות בספט'-אוק' השנה הינו הנמוך ביותר מאז ספט'-אוק' 2011, שעמדו בצל המחאה החברתית.

בפילוח בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה נמצאו שיעורי שינוי דומים. עם זאת השונות בשיעורי השינוי בין האזורים הגאוגרפיים גבוהה יותר בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, לצד גידול חריג של 50 אחוזים ברכישת דירות חדשות באזור רחובות (בהשוואה לחודש ספטמבר), נרשמה ירידה של 9 אחוזים ברכישת דירות חדשות באזור ב"ש וירידה של 2 אחוזים באזור נתניה.

באוצר מסבירים כי בניתוח מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר בולטים שני פרויקטים, ששיווקם החל במהלך החודש, מהם ניתן ללמוד כי ישנה המתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית "מחיר למשתכן". שני פרויקטים אלו ממוקמים בשני ישובים (באזור רחובות ובירושלים), באותן שכונות בהן נסגרו לאחרונה גם מכרזים של תכנית "מחיר למשתכן". ניתוח מאפייני הרוכשים בפרויקטים אלו מלמד על שיעור נמוך במיוחד של רוכשי "דירה ראשונה", בפרט אלו הזכאים להשתתף במכרזים אלו.

בפרויקט באזור רחובות, רק 15 אחוזים מהרוכשים עונים על הקריטריונים של הזכאים ליטול חלק במסגרת "מחיר למשתכן". לשם השוואה, בממוצע רב-שנתי עומד משקלם של רוכשי דירה ראשונה בסך הדירות החדשות הנרכשות באזור על כ-40 אחוזים. מעט הזוגות הצעירים שרכשו דירה בפרויקט זה, מתאפיינים ברמות שכר גבוהות יחסית (כ-23 אלף שקל לחודש, למשק בית). ממצא זה עשוי להעיד כי רכישתם במסגרת הליך המכירה הרגיל משקפת העדפה לדירות בסטנדרטים שונים מאלו המוגדרות במכרזי "מחיר למשתכן".

משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש אוקטובר עמד על 19 אחוזים, בדומה לחודש הקודם ונמוך בתשע נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד. באוצר מציינים כי בניכוי רכישות תושבי חוץ (רכישות אלו מוגדרות כ"דירה נוספת", גם אם מדובר בדירתו היחידה של תושב החוץ בישראל) עומד משקל המשקיעים על 17 אחוזים בלבד. ניתוח רמות המחירים של הדירות שרכשו תושבי החוץ באוקטובר מעלה כי רק באזור נתניה הם "מתחרים" על אותן הדירות הנרכשות ע"י הזוגות הצעירים ו/או משפרי הדיור.

רכישות הזוגות הצעירים רשמו עליה של 16 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, אף כי רמה זו עדיין נמוכה ב-33 אחוזים מרמת השיא שנרשמה בחודש יוני. בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות בשיעורי השינוי. כך בעוד שבאזור המרכז נרשמה ירידה של 2 אחוזים ועליות מתונות של בין 7-5 אחוזים באזורי חיפה, ירושלים וחדרה, נרשם גידול חד ברכישות הזוגות הצעירים באזורי הפריפריה הצפונית (טבריה ונצרת, עם גידול של בין 90-50 אחוזים).

רכישות משפרי הדיור רשמו גידול של 19 אחוזים בחודש אוקטובר, לאחר רמת השפל שנרשמה ברכישות סגמנט זה של השוק בחודש ספטמבר (הנמוך ביותר מאז ספטמבר 2013). עם זאת, לפי האוצר, רמה זו עדיין נמוכה ב-40 אחוזים מרמת השיא שנרשמה בחודש יוני האחרון. באוצר מציינים כי מתחילת 2015 ניכרת ירידה בשיעור רוכשי "דירה בהמתנה" מקרב משפרי הדיור. במקביל, לראשונה מאז 2011 נרשמת ירידה ב"מלאי" הדירות בהמתנה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על עלייה חדה במספר העסקאות, הבולטת בעיקר בפלח השוק של דירות יד שניה. לפי האוצר, העובדה לפיה שיעור הגידול ברכישת דירות יד שניה גבוה משמעותית מזה שבדירות חדשות עשויה להיות מוסברת בין היתר במכירת דירות מתוך "מלאי" הדירות בהמתנה ו/או מכירת דירות מוגברת ע"י משקיעים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
דרוא 30/12/2015 14:09
הגב לתגובה זו
לזכאות להשתתפות ב ״ מחיר למשתכן״. תודה !
6.
דרוא 30/12/2015 11:01
הגב לתגובה זו
לזכאות להשתתפות ב ״ מחיר למשתכן״. תודה !
5.
רונית 28/12/2015 08:33
הגב לתגובה זו
מעורר מחשבה ומנוסח מצוין
צביקה די כבר (ל"ת)
יאיר 28/12/2015 09:50
הגב לתגובה זו
4.
רק לפי האוצר המחירים יורדים (ל"ת)
מי מאמין להם בכלל 27/12/2015 19:24
הגב לתגובה זו
3.
שלום 27/12/2015 16:38
הגב לתגובה זו
האוצר נותנים ציונים לעצמו.כחלון חושב שכולם האבלים.שיסתכל על 5.2 מליראד משכנתא שלקחו בנובמבר ויש עליה בדצמבר ודיחוף את כל הסקרים שלו. רק עלית ריבית תשפיע ואיך שזה נראה במקרה הטוב עוד שנתיים
2.
הצלף 27/12/2015 15:28
הגב לתגובה זו
מי שלא מבין את הכותרת הינה ההסבר : במשק יש 650 מיליארד שקל משכנתאות ו 65 מיליארד שקל הלוואות לא כולל שוק אפור ההלוואות נובעות בעיקר מהחזרי משכנתא לקויים ומהקשיים של אותן לקוחות שמתקשים להחזיר את המשכנתא . הריבית ב2016 התחילה לעלות ותעלה בערך 1.5% במהלך 2016 קחו זוג שלקח מיליון ש"ח משכנתא צריכים להחזיר עוד 15K בשנה משמע זוג צריך להחזיר עוד 1300 לבנק ישראל בחודש ( ריבית פריים) ומה עם ההלוואות הרגילות ? חוץ מזה תוסיפו הצפת קרקעות של משרד השיכון + מחיר למשתכן וכו ... הירידות בפתח והם יהיו חזקות מאוד ומהירות תחזיקו חזק
אנחנו בשנת 2016 והמחירים רק עולים ללא הפסקה (ל"ת)
לצלף שלא פוגע 12/03/2016 08:44
הגב לתגובה זו
עופר 27/12/2015 19:23
הגב לתגובה זו
יש כל כך הרבה גורמים רציניים התומכים ברמות המחירים לעומת הטיעונים שלך. מה גם שחלק מטיעונך פשוט לא נכונים עובדתית.
נחיה ונראה 27/12/2015 16:12
הגב לתגובה זו
דירה במחיר למשתכן אמנם זולה בכ- 200,000₪ ממחירי השוק, אבל מה עם ההמתנה של 4 שנים עד שהדירה הראשונה הפרוייקטים האלו תיבנה, כל הפרוייקטים של מחיר למשתכן יוצאים בקרקע ללא פיתוח סביבתי כך שיקח הרבה זמן עד האכלוס, 4 שנות המתנה שווה ל 200,000₪ שכירות והנה הלכה לה ההנחה עדיף לקנות דירה יד 2 וכניסה מיידית
1.
מחיר להבטחת הכסא 27/12/2015 15:21
הגב לתגובה זו
רק מעטים מקבלים וזוכים. המחירים לא ירדו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן