סקירת האוצר מצביעה על מגמה: תכנית 'מחיר למשתכן' משפיעה על רוכשי הדירות

ממוצע העסקאות בספטמבר-אוקטובר - בשפל מאז המחאה החברתית. מה המגמה לנובמבר?

לירן סהר | 27/12/2015 14:45 (11)

נושאים בכתבה מחיר למשתכן מחירי הדירות

בחודש אוקטובר נרכשו 7,700 דירות, כך לפי סקירת ענף הנדל"ן למגורים של האוצר לאוקטובר 2015. לפי האוצר, בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בספטמבר זהו אמנם גידול של 18 אחוזים, אולם גידול זה מיוחס בעיקר לעובדה שחגי תשרי חלו השנה בחודש ספטמבר. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זהו גידול של 14 אחוזים, גידול מתון כאשר מביאים בחשבון שחגי תשרי חלו אשתקד באוקטובר ומעבר לכך, רמת הפעילות בשוק באותה תקופה עמדה עדיין בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. בהסתכלות דו-חודשית, ממוצע העסקאות בספט'-אוק' השנה הינו הנמוך ביותר מאז ספט'-אוק' 2011, שעמדו בצל המחאה החברתית.

בפילוח בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה נמצאו שיעורי שינוי דומים. עם זאת השונות בשיעורי השינוי בין האזורים הגאוגרפיים גבוהה יותר בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, לצד גידול חריג של 50 אחוזים ברכישת דירות חדשות באזור רחובות (בהשוואה לחודש ספטמבר), נרשמה ירידה של 9 אחוזים ברכישת דירות חדשות באזור ב"ש וירידה של 2 אחוזים באזור נתניה.

באוצר מסבירים כי בניתוח מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר בולטים שני פרויקטים, ששיווקם החל במהלך החודש, מהם ניתן ללמוד כי ישנה המתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית "מחיר למשתכן". שני פרויקטים אלו ממוקמים בשני ישובים (באזור רחובות ובירושלים), באותן שכונות בהן נסגרו לאחרונה גם מכרזים של תכנית "מחיר למשתכן". ניתוח מאפייני הרוכשים בפרויקטים אלו מלמד על שיעור נמוך במיוחד של רוכשי "דירה ראשונה", בפרט אלו הזכאים להשתתף במכרזים אלו.

בפרויקט באזור רחובות, רק 15 אחוזים מהרוכשים עונים על הקריטריונים של הזכאים ליטול חלק במסגרת "מחיר למשתכן". לשם השוואה, בממוצע רב-שנתי עומד משקלם של רוכשי דירה ראשונה בסך הדירות החדשות הנרכשות באזור על כ-40 אחוזים. מעט הזוגות הצעירים שרכשו דירה בפרויקט זה, מתאפיינים ברמות שכר גבוהות יחסית (כ-23 אלף שקל לחודש, למשק בית). ממצא זה עשוי להעיד כי רכישתם במסגרת הליך המכירה הרגיל משקפת העדפה לדירות בסטנדרטים שונים מאלו המוגדרות במכרזי "מחיר למשתכן".

משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש אוקטובר עמד על 19 אחוזים, בדומה לחודש הקודם ונמוך בתשע נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד. באוצר מציינים כי בניכוי רכישות תושבי חוץ (רכישות אלו מוגדרות כ"דירה נוספת", גם אם מדובר בדירתו היחידה של תושב החוץ בישראל) עומד משקל המשקיעים על 17 אחוזים בלבד. ניתוח רמות המחירים של הדירות שרכשו תושבי החוץ באוקטובר מעלה כי רק באזור נתניה הם "מתחרים" על אותן הדירות הנרכשות ע"י הזוגות הצעירים ו/או משפרי הדיור.

רכישות הזוגות הצעירים רשמו עליה של 16 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, אף כי רמה זו עדיין נמוכה ב-33 אחוזים מרמת השיא שנרשמה בחודש יוני. בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות בשיעורי השינוי. כך בעוד שבאזור המרכז נרשמה ירידה של 2 אחוזים ועליות מתונות של בין 7-5 אחוזים באזורי חיפה, ירושלים וחדרה, נרשם גידול חד ברכישות הזוגות הצעירים באזורי הפריפריה הצפונית (טבריה ונצרת, עם גידול של בין 90-50 אחוזים).

רכישות משפרי הדיור רשמו גידול של 19 אחוזים בחודש אוקטובר, לאחר רמת השפל שנרשמה ברכישות סגמנט זה של השוק בחודש ספטמבר (הנמוך ביותר מאז ספטמבר 2013). עם זאת, לפי האוצר, רמה זו עדיין נמוכה ב-40 אחוזים מרמת השיא שנרשמה בחודש יוני האחרון. באוצר מציינים כי מתחילת 2015 ניכרת ירידה בשיעור רוכשי "דירה בהמתנה" מקרב משפרי הדיור. במקביל, לראשונה מאז 2011 נרשמת ירידה ב"מלאי" הדירות בהמתנה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על עלייה חדה במספר העסקאות, הבולטת בעיקר בפלח השוק של דירות יד שניה. לפי האוצר, העובדה לפיה שיעור הגידול ברכישת דירות יד שניה גבוה משמעותית מזה שבדירות חדשות עשויה להיות מוסברת בין היתר במכירת דירות מתוך "מלאי" הדירות בהמתנה ו/או מכירת דירות מוגברת ע"י משקיעים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
דרוא 30/12/2015 14:09
הגב לתגובה זו
לזכאות להשתתפות ב ״ מחיר למשתכן״. תודה !
6.
דרוא 30/12/2015 11:01
הגב לתגובה זו
לזכאות להשתתפות ב ״ מחיר למשתכן״. תודה !
5.
רונית 28/12/2015 08:33
הגב לתגובה זו
מעורר מחשבה ומנוסח מצוין
צביקה די כבר (ל"ת)
יאיר 28/12/2015 09:50
הגב לתגובה זו
4.
רק לפי האוצר המחירים יורדים (ל"ת)
מי מאמין להם בכלל 27/12/2015 19:24
הגב לתגובה זו
3.
שלום 27/12/2015 16:38
הגב לתגובה זו
האוצר נותנים ציונים לעצמו.כחלון חושב שכולם האבלים.שיסתכל על 5.2 מליראד משכנתא שלקחו בנובמבר ויש עליה בדצמבר ודיחוף את כל הסקרים שלו. רק עלית ריבית תשפיע ואיך שזה נראה במקרה הטוב עוד שנתיים
2.
הצלף 27/12/2015 15:28
הגב לתגובה זו
מי שלא מבין את הכותרת הינה ההסבר : במשק יש 650 מיליארד שקל משכנתאות ו 65 מיליארד שקל הלוואות לא כולל שוק אפור ההלוואות נובעות בעיקר מהחזרי משכנתא לקויים ומהקשיים של אותן לקוחות שמתקשים להחזיר את המשכנתא . הריבית ב2016 התחילה לעלות ותעלה בערך 1.5% במהלך 2016 קחו זוג שלקח מיליון ש"ח משכנתא צריכים להחזיר עוד 15K בשנה משמע זוג צריך להחזיר עוד 1300 לבנק ישראל בחודש ( ריבית פריים) ומה עם ההלוואות הרגילות ? חוץ מזה תוסיפו הצפת קרקעות של משרד השיכון + מחיר למשתכן וכו ... הירידות בפתח והם יהיו חזקות מאוד ומהירות תחזיקו חזק
אנחנו בשנת 2016 והמחירים רק עולים ללא הפסקה (ל"ת)
לצלף שלא פוגע 12/03/2016 08:44
הגב לתגובה זו
עופר 27/12/2015 19:23
הגב לתגובה זו
יש כל כך הרבה גורמים רציניים התומכים ברמות המחירים לעומת הטיעונים שלך. מה גם שחלק מטיעונך פשוט לא נכונים עובדתית.
נחיה ונראה 27/12/2015 16:12
הגב לתגובה זו
דירה במחיר למשתכן אמנם זולה בכ- 200,000₪ ממחירי השוק, אבל מה עם ההמתנה של 4 שנים עד שהדירה הראשונה הפרוייקטים האלו תיבנה, כל הפרוייקטים של מחיר למשתכן יוצאים בקרקע ללא פיתוח סביבתי כך שיקח הרבה זמן עד האכלוס, 4 שנות המתנה שווה ל 200,000₪ שכירות והנה הלכה לה ההנחה עדיף לקנות דירה יד 2 וכניסה מיידית
1.
מחיר להבטחת הכסא 27/12/2015 15:21
הגב לתגובה זו
רק מעטים מקבלים וזוכים. המחירים לא ירדו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן