הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון

מניית נדל"ן שהתרסקה - וזוכה להמלצת קנייה עם 22% אפסייד

בירושלים ברוקראז' השיקו סיקור למנייה שצללה 30% מאז אמצע אפריל - אשר מהווה כעת הזדמנות השקעה
לירן סהר | (3)
נושאים בכתבה בנק ירושלים מגה רבוע נדלן

המשבר ברשת מגה פגע קשות במניית רבוע כחול נדל"ן (רבוע נדלן) אשר צללה 30% מאז אמצע חודש אפריל 2015. אולם למרות ירידות אלו, האנליסט ישי ששון מירושלים ברוקראז' סבור שהחשש המוגזם מרשת מגה מהווה הזדמנות השקעה. בבית ההשקעות שינו את ההמלצה לקנייה.

רבוע נדל"ן פועלת בתחום הנדל"ן המניב, בו הינה משכירה שטחי מסחר, סופרמרקטים, מבני לוגיסטיקה ומשרדים. מרבית שטחי הנדל"ן מושכרים לקבוצת אלון, אף כי במהלך השנים האחרונות קיימת ירידה עקבית במידת החשיפה לקבוצה ולרשת מגה בפרט. 

לחברה גם פעילות ייזום במתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, המשלב ייזום מסחרי (קניון) וייזום למגורים. פתיחת הקניון מתוכננת לתום הרבעון הראשון של שנת 2016, בעוד מסירת הדירות תחל בתום הרבעון הרביעי של שנת 2016. כמו כן בתחילת חודש אפריל סיימה החברה את הקמת חניון גבעון.

 

בירושלים ברוקראז' ביצעו בחינה מעמיקה לגבי גובה דמי השכירות המשולמים עבור סופרמרקטים בענף, ולדבריהם דמי השכירות שמשלמת מגה למ"ר סבירים בהשוואה לאלו הקיימים בשוק, ומשקפים מחירי שוק. "בהתאם לכך, מידת החשיפה של החברה לתרחיש בו רשת מגה תקרוס אינה גדולה, מאחר וגם בתרחיש שכזה ההסתברות לאכלוס מחדש על ידי שוכרים אלטרנטיביים, מבלי שדמי השכירות ייפגעו משמעותית, גבוהה".

בעקבות ההרעה במצבה של רשת מגה, הוסכם בין ועד העובדים של רשת מגה והנהלת חברת האם, אלון ריבוע כחול, על  סגירת המרלו"ג בקיבוץ אייל ועל סגירת 32 סניפים - 12 מתוכם בבעלות רבוע נדל"ן. בנוסף, האסיפה הכללית של החברה אישרה דחיית 5% מדמי השכירות שתשלם מגה לחברה למשך שנה, לגבי הסניפים שתמשיך לשכור מהחברה.

"במודל השווי, הנחנו הנחות מחמירות באופן משמעותי מעבר להסכמות שגובשו עד כה. לגבי הסניפים והמרלו"ג שהוסכם כי ייסגרו, הונחה תקופה של שנה עד שימצא שוכר חליפי וכן ירידה בדמי שכירות בשיעור של 15%-30%. כ"מקדם ביטחון" הובא בחשבון תרחיש של סגירת רשת מגה, ובעקבותיו תקופה של 9 חודשים עד שימצא שוכר חליפי, וכן ירידה פרמננטית בדמי שכירות עתידיים בשיעור של 10% (ולא דחייה כפי שאישרה האסיפה הכללית). מכיוון שדמי השכירות שמשולמים על ידי מגה הינם במחירי שוק, בהתאם לבדיקה שערכנו, הרי ששיעור הירידה בדמי שכירות שהונח במודל (10%) מהווה מקדם ביטחון מספק".

בנוגע לפגיעה שעשויה להתרחש בעקבות עבודות הקמת הרכבת הקלה בתל אביב, אומרים בירושלים ברוקראז': "נתנו דעתנו גם לסוגיית עבודות הקמת הרכבת הקלה, אשר להערכתנו ישפיעו לשלילה על דמי השכירות בקניון במתחם השוק הסיטונאי ועל שוויו. בהתאם לכך ביצענו הפחתה ביחס לדמי השכירות שהונחו בהערכת השווי שערכה החברה, וזאת לאורך תקופת העבודות, אשר נאמדת ב- 6 שנים. כנגד הפחתות אלו הבאנו בחשבון גם את האפסייד הגלום בפרויקט המגורים (אשר 97% מהדירות בו כבר נמכרו) ובגין חניון גבעון, אשר טרם קיבלו ביטוי בדוחות הכספיים". 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

בירושלים ברוקראז' ביססו את מחיר היעד למניה על שתי מתודולוגיות – NAV ו- FFO. מודל השווי המבוסס על מודל NAV משקף למניית החברה מחיר יעד של 132 שקל, ואילו מודל השווי המבוסס על מכפיל ה-FFO  משקף לחברה מחיר יעד של 146 שקל למניה. "מחיר היעד שלנו, המבוסס על ממוצע שני המודלים שהצגנו, עומד על 139 שקל למניה. מודל השווי מניח הנחות מחמירות, בהן תקופת זמן ארוכה להשכרת סניפים שמגה הודיעה על פינויים, ירידה במחיר ההשכרה בסניפים אלו, קריסת רשת מגה ופגיעה בשווי הקניון במתחם השוק הסיטונאי. בשורה התחתונה, גם לאחר הבאת תרחישים קיצוניים אלו במודל השווי, הוא משקף אפסייד של כ- 22% לעומת מחיר השוק הנוכחי (113.9 שקל למניה)".

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    סוס מ ת -אסור להתפתות.שומר נפשו ירחק.מכרתי בהפסד ענק. (ל"ת)
    hary 09/08/2015 15:59
    הגב לתגובה זו
  • שלומי 10/08/2015 00:12
    הגב לתגובה זו
    כל פעם שאנליסט זה או אחר ממליץ המטרה שתקנו ולאחריה מימוש על ידי בעלי ענין ראו מה קרה לטאואר שפיר הנדסה אשטרום נדלן בכולם הפסדים כתוצאה מהמלצות
  • חוכמולוג איפו הית כשהידרדרה ללא הרף (ל"ת)
    יעקב 10/08/2015 00:06
    הגב לתגובה זו
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



להמשך הכתבה לחץ כאן
נבות בר, מנכ"ל קיסטון קרדיט: דודי מוסקויץנבות בר, מנכ"ל קיסטון קרדיט: דודי מוסקויץ

לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם

לאומי הצליח "לגנוב" את המימון לקיסטון - יממן את שותפות אגד בעסקה שתכניס לבנק כ-100 מיליון שקל בשנה והרווח עלייה יהיה כ-30 מיליון; וגם איך שה שהבטוחה ההדרת - חברת אגד שווה פחות לביטחון מהדירה שלכם?

ליאור דנקנר |
נושאים בכתבה קרן קיסטון אגד ריבית

קיסטון קיסטון אינפרא -1.11%  , בעלת השליטה בקבוצת אגד, משלימה מימון מחדש בשותפות אגד, כשבנק לאומי מוביל מימון בהיקף של כ-1.75 מיליארד ש"ח בחיתום מלא. קיסטון נסחרת סביב ה-10 שקלים. מתחילת החודש היא עולה ב-2.2%, מתחילת השנה היא קפצה ב-74.8%, וב-12 החודשים האחרונים היא עלתה ב-71%. שווי השוק של החברה עומד על כ-1.9 מיליארד ש"ח.

המהלך מחליף שני הסכמי מימון נפרדים שהיו בעבר, וכל אחד מהם נשען על קונסורציום של כמה גופים מממנים. כעת המימון מתרכז בבנק אחד ובהסכם אחד, מה שמפשט את ניהול החוב בשוטף.

המימון החדש מיועד למחזור החוב הקיים, והוא כולל גם מסגרת למימון רכישת יתרת 13.2% מאגד במסגרת אופציית ה-PUT השנייה והאחרונה, שצפויה בפברואר 2026. מבחינת השותפות, זה גם מייצר מסגרת מימון מראש לאירוע המימוש, ולא רק מחליף חוב קיים.


מה הריבית האפקטיבית ולמה היא גבוהה יותר ממשכנתא

הריבית האפקטיבית המשוקללת בעסקה עומדת על כ-6% נכון להיום. חלק משמעותי מהחוב בריבית משתנה, כך שאם סביבת הריבית יורדת, גם עלות המימון עשויה להתעדכן כלפי מטה לפי התמהיל בפועל.

כדי להבין איך מתקבל המספר צריך להסתכל על ריביות הבסיס ועל מרווחי האשראי שמתווספים אליהן. חלק מההלוואה בריבית פריים, חלק בריבית בסיס שקלית או צמודה שמחוברת לשוק האג"ח, ובמסלול הצמוד נכנסת גם ההצמדה למדד שמעלה את העלות האפקטיבית כשמגלמים אינפלציה. סיכוי טוב שהריבית תרד בהמשך השנה הבאה. אם בנק ישראל אכן יוריד את המשכנתא בלפחות 0.5%, הריבית על החוב תרד ל-5.5%.

להמשך הכתבה לחץ כאן