פרופ' אסף מידני - האם כחלון יצליח לעשות את השינוי המיוחל בשוק הדיור?

אסף מידני, פרופ' לממשל וחברה, מסביר מה הסיבה שכל הפוליטיקאים נכשלים שוב ושוב במימוש תוכניותיהם. צפו בקטע

עדי ברזילי | 05/04/2015 13:45 (41)

נושאים בכתבה מחירי הדירות משבר הדיור משה כחלון

צילום ועריכה: גילי מייזלר

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(41):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

33.
כתבה מצויינת כדאי להקשיב טוב טוב (ל"ת)
שחר 14/04/2015 23:36
הגב לתגובה זו
32.
'צחקי 10/04/2015 16:22
הגב לתגובה זו
קואליציוני כולל כול הכלים לטיפול בבעיות הדיור ו יוקר המחיה. אם לא אקבל התנאים לא להיכנס לממשלה.
31.
אייל 07/04/2015 23:26
הגב לתגובה זו
הפרופסור התימני המלומד מנסה ליאש אותנו אבל יש לנו תקווה שביבי יעשה משהו ואם לא נעיף אותו עוד ארבע שנים כמו שעשינו לאהוד ברק
30.
מסתבר שגם תואר פרופ'לא מחסן מטיפשות (ל"ת)
אזרח אלטרנטיבי כחלון 07/04/2015 10:10
הגב לתגובה זו
רועי צנגן 08/04/2015 18:56
הגב לתגובה זו
מצויין
29.
טלטל 06/04/2015 14:06
הגב לתגובה זו
צורך לממן 3 חודשים יבוא שוטף ללא הכנסות שזה כ-30 מיליארד דולר. את היתרה או את רובה ניתן לנצל לבניית2-3 ערים כולל תשתיות עם חברה סינית או טורקית גדולות.הם יביאו הציוד וחומרי הבניה רק תנו להם קרקע.את הדירות ניתן יהיה למכור\להשכיר במחיר שיכסה הריבית על הדולרים המושקעים והקרן בתוך זמן לא ארוך.
28.
כמה נכון וכמה עצוב ובכל זאת בהצלחה לכחלון (ל"ת)
שחקן מוסדי 06/04/2015 11:26
הגב לתגובה זו
27.
י 06/04/2015 10:08
הגב לתגובה זו
הבובה של ביבי ותשובה תעשה רוח אבל לא יותר...
26.
רמי כהן מנתניה 06/04/2015 10:01
הגב לתגובה זו
כל הכבוד
25.
בא 06/04/2015 09:56
הגב לתגובה זו
שקל ,וזה בסדר גמור ,ואין מה לעשות רק להתרגל , ולהגיד תודה שזה לא 3 מליון , אחד מעשר זה אדםשד ,והם משקרים בלי למצמץ ,זהירות חברה ,החיים הם וורד והם הקוצים .
24.
מ. מהשרון 06/04/2015 09:21
הגב לתגובה זו
כל מילה שלך היא בסלע. הרבה אנשים לא רוצים להבין את מה שאמרת שזו היא האמת. דבריך דברי חכמה ולא רק זה, אלא שדבריך אלה משקפים בדיוק את המציאות ואת ריבוי: השחקנים, האינטרסים, האגו וכן את חוסר העומק אצל חלק של מקובעי המדיניות. חן חן.
23.
בובו ימשיך לזרוק בוטנים לעם הקופיקו (ל"ת)
מה שהיה הוא שיהיה 06/04/2015 01:50
הגב לתגובה זו
22.
ניסים וניפלאות 06/04/2015 01:41
הגב לתגובה זו
פרופ' מידני מתאר את כשלי המדיניות הציבורית בצורה בהירה ועניינית. מה שצריך לעשות כחלון זה להיות יזם פוליטי בתחום ולהעלות את כל הנקודות כפי שהוצגו על ידי פרופ' מידני בדיונים שיעסקו ברפורמת הדיור. אני בטוח שכחלון עם עבר מוכח ברפורמות יצליח להניע את העגלה התקועה הזאת קדימה. בהצלחה לעם ישראל
21.
מבאס לשמוע אבל כנראה נכון.... (ל"ת)
אני 05/04/2015 23:04
הגב לתגובה זו
20.
לעורך אחת הכתבות הטובות זווית אחרת מעניין מאוד (ל"ת)
יוחאי מלמד 05/04/2015 22:44
הגב לתגובה זו
19.
א 05/04/2015 22:37
הגב לתגובה זו
קשה להסביר לאדם הממוצע את התהליכים הכלכלים שעבר העולם בשנים האחרונות אך זה על סף סיום על כל המשתמע.
18.
סוחר אגח 05/04/2015 21:00
הגב לתגובה זו
פרופסור מידני תודה רבה על הניתוח המעניין. סוף סוף ביזפורטל מביא וידאו מעניין
17.
הפטיש 05/04/2015 19:33
הגב לתגובה זו
אכן פרופ' אסף מידני צודק יש לשים את בעיית הדיור במרכז העשייה של הממשלה הקרובה, כחלון הוא האיש שיכול לבצע את המהלך אם ידע כיצד להוביל את כל הגורמים הנוגדעים בדבר בצורה מושכלת כפי שעשה ברפורמת הסלולר
16.
כלכלן 2 05/04/2015 19:08
הגב לתגובה זו
מס רכישה גבוה יותר לתושבי חוץ.הקטנת/ביטול מס שבח למוכרים דירות להשקעה.הקטנת מיסים בבורסה על מנת ליצור יתרון לבורסההגדלת מס לדירות להשקעה.
15.
זו המציאות כפי שמידני מציג ......שיתוף פעולה ונתניהו (ל"ת)
רחמים 05/04/2015 18:50
הגב לתגובה זו
מסכים לחלוטין עם הפרופסור .....מתוך ידיעה אישית (ל"ת)
רוני ידיד 05/04/2015 19:12
הגב לתגובה זו
ניסים וניפלאות 05/04/2015 19:07
הגב לתגובה זו
פרופ' מידני מתאר את כשלי המדיניות הציבורית בצורה בהירה ועניינית. מה שצריך לעשות כחלון זה להיות יזם פוליטי בתחום ולהעלות את כל הנקודות כפי שהוצגו על ידי פרופ' מידני בדיונים שיעסקו ברפורמת הדיור. אני בטוח שכחלון עם עבר מוכח ברפורמות יצליח להניע את העגלה התקועה הזאת קדימה. בהצלחה לעם ישראל
14.
פרופסור מגוייס . (ל"ת)
בא 05/04/2015 18:14
הגב לתגובה זו
13.
בא 05/04/2015 18:08
הגב לתגובה זו
קבלנים מסין ,אז תראו כמה הם מבינים את שפת הוזלות הדיור . פרופסור זה מגוייס עי מישהו .
12.
יוסי 05/04/2015 18:00
הגב לתגובה זו
בדיוק בעיית היישום קצת מחשבה כפי שהפרופסור מציע ו.... כחלון לשלטון
11.
עמוס 05/04/2015 17:15
הגב לתגובה זו
פרופ אסף מידני, מנוסה ואין על הניתוחים שלו. קולע בול. כחלון יצליח אם גם המערכת תשתף פעולה!
בא 05/04/2015 18:13
הגב לתגובה זו
הגואליציה . אסור לוותר לנרקומנים כמו ביבי שהתמכר למיסי נדלן ושונא עניים . יש אנשים שלא הצליחו בחיים סתם בגלל חוסר מזל,כול הצלחה היא זמנית בעולמינו .בדיוק כמונו .
יגאל 06/04/2015 01:34
הממשלה עוד לפני קביעת מרכיביה, כבר הרקיבה....והכניסה לנו גול..ליציה.
10.
כותבי תרחישים 05/04/2015 16:22
הגב לתגובה זו
ההוראה והנימוק שניתן: דאגה לעמיד הבנקים דאגה לבנקים לא דאגה לאזרחים זה מחייב וועדת חקירה בשנים 2009 -2014 בנו בממוצע פחות מ 42000 דירות כל שנה , אריק שרון זל - בנה בשנים 1997-8 80000 דירות כל שנה הוא בנה 160000 דירות בשנתיים=כי הוא רצה= אלה לא רוצים זה פגיעה בתלכיד הלאומי ובדור הצעיר וחסרי דיור זה מחייב וועדת חקירה באם כחלון לא יבין זאת= זאת תהיה בעיה= אפשרות אחרת : שכחלון יפיל הממשלה בעוד כ20-24 חודש- כשהוא יבין את ההיתנהלות נגדו
9.
איתי 05/04/2015 16:01
הגב לתגובה זו
תנו תקציר מילולי
8.
א 05/04/2015 15:10
הגב לתגובה זו
מעלים ריבית מעל האינפלציה והמחירים יורדים.
הציפור 06/04/2015 01:01
הגב לתגובה זו
בלתי אפשרי לעלות ריבית עד שארהב לא תעלה ריבית לפחות פעמיים ...
7.
קליפ 05/04/2015 14:27
הגב לתגובה זו
מי שלא תרם,לא ביצע, כמו הגזען חצרוני, או כלכלן שנמצא בתפקיד לא ביצועי...שישמור את דעתו חסרת הערך לאשתו
בא 06/04/2015 09:59
הגב לתגובה זו
הייתי מהמר על אוטיזם קל .
6.
ירוחם ברזילי 05/04/2015 14:24
הגב לתגובה זו
יפה מאוד תיאר פרופ' אסף מידני את ההתנהלות המדינה באי פתרון בעיית הדיור, תיאור שסובב גורמים בשיתוף תהליך הבנת הבעיה המרכזית והיא מימוש של המדניות, שכלל גופים צריכים להתאגד על מנת לתת יד לפיתרון
5.
הבעיה של כחלון היא 05/04/2015 14:18
הגב לתגובה זו
כחלון לא הצליח גם ברפורמת הסולולר. הוא אמנם הגיע לתוצאה, שהיא מחיר זול מאוד, אבל במקסימום נזקים, למשקיעים, לבורסה, להכנסות המדינה, ובעיקר הרס את שוק התקשורת שמדמם עד היום. הכישלון של כחלון רשום על המצח שלו ונובע מהעובדה הבאה: כחלון נגוע בהיבריס (יוהרה) של מי שהצליח, והדיבור שלו על שיעשה בבנקים את מה שעשה בסולולר, מראה שמדובר באדם יהיר, חסר הבנה בסיסית בכלכלה, שעשוי להרוס את המשק במקרה הרע מאוד, או לפגוע בו קשה, במקרה הטוב. אדם שלא למד שהרורמות בבנקאות הביאו עלינו את הטייקונים של בתי ההשקעות, שאכלו לציבור כרבע מהפנסיה שלו בדמי ניהול, ובגביית עמלות אסטרונומיות, בכישלון האדיר המכונה רפורמת בכר (הלא הוא יוסי בכר שקיבל פרס על שהרס מיליוני פנסיות בקידום ליו"ר בנק דיסקונט). על כן כחלון יפול, לצערי ולצערם של מאות אלפי אנשים. תוסיפו לכך את הגזל שיבצעו ש"ס ויהדות התורה בכספי הציבור, ובעיקר במיליארדים שיוחזרו לקצבאות הילדים שיגדילו את הפרזיטיות של המגזר החרדי והערבי, שיעדיפו לא לעבוד ולחיות על חשבון אחרים וליילל על העוני ועל השקופים, במקום לצאת לעבוד, להתפרנס בכבוד, לחיות על חשבון עצמם, ולתרום.
4.
ביבי 05/04/2015 14:08
הגב לתגובה זו
בועת נדלן, גז תקוע עדיין לא נפתרה שום בעיה שם והוא הבריח את כולם. זה לא הממונה שסופג את האש אלא מי שהפעיל את הממונה. גם כיל אי מכירת כיל הוא יכל למנוע אבל לא עשה כלום עכשיו הוא גיבור שמציל את העובדים.
3.
ביבי 05/04/2015 14:06
הגב לתגובה זו
בועת נדלן, גז תקוע עדיין לא נפתרה שום בעיה שם והוא הבריח את כולם. זה לא הממונה שסופג את האש אלא מי שהפעיל את הממונה. גם כיל אי מכירת כיל הוא יכל למנוע אבל לא עשה כלום עכשיו הוא גיבור שמציל את העובדים.
2.
כי ביבי מתחמן אותם (ל"ת)
הם נכשלים 05/04/2015 14:04
הגב לתגובה זו
1.
סתם שלילי (ל"ת)
אלון 05/04/2015 14:03
הגב לתגובה זו
הפטיש 05/04/2015 19:36
הגב לתגובה זו
נכנסתי לכתבה, לדעתי הכותרת שלה אינה משקפת את הנאמר בכתבה. חוסר הלימה זה יוצר תחושה לא נכונה בין השניים. חבל.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.6% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן