נס ציונה - העיר הכי חזקה כלכלית, איזו עיר מרכזית ספגה מכה קשה?
כך עולה מסקר היציבות של BdiCoface. פ"ת קפצה 8 מקומות ואילו רעננה צנחה 12 - צפו בטבלה
נס ציונה בעל האוכלוסיה של 43 אלף איש, היא העיר היציבה ביותר מבחינה פיננסית, כך עולה ממחקר שערכה חברת המידע העסקי BdiCoface ל-2015. נס ציונה, שלה דירוג סוציו אקונומי של 7 ויחס גביה (לסך הגביה) של 66.6%, הדיחה בשנה שעברה את ראשון לציון מהמקום הראשון בדירוג.
ראשון לציון היתה במקום הראשון בדירוג במשך 3 שנים ברציפות עד שהודחה בשנה שעברה. השנה נפלה ראשל"צ עוד בדירוג והיא מדורגת כעת במקום ה-21 בלבד. גם הדירוג הסוציואקונומי של העיר שהיה 7, ירד ל-6. ראשון לציון מאכלסת כ-254,000 תושבים, והיא מחזיקה בשיעורי גביית מיסים של 84%.
כלכלני BdiCoface מציינים כי, בין היתר, הסיבה לירידה החדה בדירוג של ראשון לציון היא בגידול בהיקף ההלוואות של העירייה. ראשל"צ ספגה גידול ב"עומס מלוות לפירעון בסוף השנה" מ-147 מיליון שקל ל-362 מיליון שקל, וכמו כן מגידול בפירעון מלוות מ-32 מיליון שקל לכ-150 מיליון שקל. במקום השני מדורגת העיר פתח תקווה עם 239 אלף תושבים שעלתה מהמקום העשירי. בעיקר כתוצאה מירידה חדה בעומס מלוות לפירעון סוף השנה שירד מ-171.7 מיליון שקל ל 132.6 מיליון שקל.
במקום השלישי נמצאת חולון, לאחר שעלתה חמישה מקומות לעומת הדירוג ב-2014. חולון הדיחה בדירוג את רמת גן, שנפלה השנה למקום ה-12 בדירוג. ברמת גן 156 אלף תושבים. העיר ספגה ירידה חדה בעודף בתקציב השוטף שלה מ-21.8 מיליון שקל ל-2.4 מיליון שקל בלבד. כמו כן לעירייה עומס מלוות לפירעון בסוף השנה ביחס להכנסות בשיעור של 30%.
- מחיקת רישום BDI שלילי ושיפור נתוני האשראי – האם פעולות אלו אפשריות?
- צפי לגידול של 50% בשיעור החברות שיקרסו בישראל לעומת 25% בעולם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקום הרביעי מדורגת אשדוד, בה יש את יחס הגביה (סך הגביה) מהגבוהים ביותר בקרב העיריות – והוא עומד על 82.1%. בשנה שעברה דורגה אשדוד במקום ה-7. במקום החמישי בדירוג נמצאת אשקלון, זו השנה השנייה ברציפות. הדירוג הגבוה של אשקלון מגיע למרות שהיא ספגה במשך שנים הפגזות מרצועת עזה. באשקלון 134 אלף תושבים, ושיעור הגבייה שלה הוא 78.2%%.
בקרב השינויים הגדולים בדירוג השנה ניתן לציין עוד את בת ים שעלתה מדירוג 29 בשנה שעברה למקום ה-19 השנה. ב-BdiCoface מציינים כי בין הסיבות לשיפור היציבות הפיננסית בבת ים היא הירידה של כ-9% בפירעון מלוות בסוף השנה.
רחובות דורגה השנה במקום ה-20, לאחר עלייה של 10 מקומות בדירוג. ב-BdiCoface מציינים עיריית רחובות נהנתה מירידה בעומס מלוות לפירעון לסוף השנה מ-192 מיליון שקל לכ-168 מיליון שקל.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כפר סבא דורגה השנה במקום ה-8, לאחר שדורגה בשנה שעברה במקום ה-17. בין הסיבות לשיפור ניתן לציין את הירידה בעומס מלוות לפירעון בסוף השנה שלה מ-135 מיליון שקל ל-123 מיליון שקל. רעננה ירדה 12 מקומות, מהמקום 20 למקום 32. בין הסיבות המרכזיות להידרדרות בדירוג ניתן לציין: מעבר מעודף מצטבר בתקציב הרגיל של כ-1.8 מיליון שקל לגירעון מצטבר של כ-37 מיליון שקל והרעה ביחס השוטף של העירייה.
מדירוג דומה למועצות המקומיות, ממנו עולה כי המועצה המקומית היציבה ביותר בישראל היא בישוב האלפיון העליון כפר שמריהו. בישוב 2,310 תושבים, ושיעור הגביה בו עומד על 87.9%. במקום השני מדורגת אבן יהודה. במועצה 13.1 אלף תושבים, ואחוז הגביה שלה עומד על 76%. במועצה המקומית רמת הנגב, המדורגת במקום השלישי, אחוז הגביה הוא הגבוה ביותר והוא עומד על 98.8%.
- 4.רפלין אלי 23/02/2015 21:51הגב לתגובה זוחבל שלא מצויין כי מדובר על מספרי 31 בדצמבר 2013 לעומת מספרי 2012. הקורא הסביר חושב ובצדק כי מדובר בעידכון נוכחי.
- 3.חיפה עיר עם המון תעשייה ומתרסקת לתחתית... (ל"ת)הארנונה הכי גבוהה ?? 23/02/2015 17:15הגב לתגובה זו
- 2.דליה ס קשידלק 22/02/2015 23:01הגב לתגובה זויש שילוב מצויין של ראש עיר מדהים יוסי שבו וגידי טביב שאפו!!!
- 1.ייעוץ נדל"ן בגוגל 22/02/2015 19:10הגב לתגובה זוחפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
