"יש יותר מדיי גורמים בממשלה שלא מעוניינים לראות ירידה במחירי הדירות"
אתמול (ב') אישרו משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל את תכנית מחיר מטרה אשר נועדה להפחית את מחירי הדירות שישווקו על קרקעות מנהל באזורים שייבחרו ב-20%. עקב ביטול תכנית מע"מ 0% לרוכשי דירה ראשונה, שונה מתווה התכנית כך ש-70% מהדירות ישווקו לרוכשי דירה ראשונה.
אתמול אף הגדיל שר הבינוי אורי אריאל לעשות כשאמר שב-2015 ישווקו במסגרת מחיר מטרה 18-20 אלף יחידות דיור, בין היתר במודיעין ובראש העין. Bizportal שוחח עם שמאי המקרקעין ארז כהן ושמע אם אכן התכנית תשפיע על השוק. צפו בראיון :
- 16.מעניין אם 02/10/2018 03:09הגב לתגובה זומעניין אם יהיה מספיק דירות בעתיד , למי שירצה דירה ?. צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
- 15.מהנדס 22/01/2017 09:33הגב לתגובה זואנו נראה בשנתיים הקרובות ירידות של 15%-20%.
- יותר כמו 40% ויותר (ל"ת)ליאור 23/01/2017 19:56הגב לתגובה זו
- 14.רונית 11/12/2015 13:28הגב לתגובה זוחומר למחשבה
- 13.החייט 10/12/2014 07:39הגב לתגובה זומילה
- 12.ביבי איפה הסופרטאנקר שלך... לא שוכחים נפגש במרץ (ל"ת)ירבוע 09/12/2014 16:29הגב לתגובה זו
- 11.ר 09/12/2014 16:27הגב לתגובה זובומרנג כאשר יצטרכו לחלץ מוסדות פיננסים בעלי חשיפת יתר לנדלן. לבועה לוקח זמן להתפוצץ אבל אלו הם השלבים האחרונים שלה כאשר אחרון האנשים לא מאמין שהמחירים ירדו זה אומר שאנו לא כל כך רחוקים מהמשבר הגדול שיאלץ הזרמת כספים משמעותית למוסדות שלא נזהרו בעת הגאות.
- חזאי 09/12/2014 18:49הגב לתגובה זוכמו סיפור ילדים, זה סופו של כל בלון,
- 10.או בקיצור - שקרניהו הביתה (ל"ת)נימי 09/12/2014 16:14הגב לתגובה זו
- 9.קרטל חזירות=פישר/פלוגאשםבועהמעל50%=ע"ח עםפראייר=דור עני (ל"ת)חזירות=המשך ניצול!!! 09/12/2014 16:06הגב לתגובה זו
- 8.קרטל=שליטמחירגבוה=מניעפיצוץטבעי=בועהמעל50%=דור עני!!!!! (ל"ת)נדלן=קרטל חזירות!!!! 09/12/2014 16:00הגב לתגובה זו
- 7.גבאי נחום 09/12/2014 15:59הגב לתגובה זולמנוע מיוצא שואה כולם לקבל את כספי הילדים הרעבים למי שיש הכנסה לבטל ומיד. הצרכים לילדים כאן קודמים לכול .ודי עם המסחרה שאין להם כספים איך יתכן לחלק למי שעבד כאן מקום המדינה עם פנסיה כעט רנטה שילומים זקנה הקצבות מתנות חינם תרופות חשמל שניים משקפים טיפולים בלי כסף
- 6.רק אהבה 09/12/2014 15:58הגב לתגובה זוסתם עובדים עלינו . זה הפך להיות נוהג רווח . תביאו חברה סינית במכרז לבניית 40000 דירות בתוך שנתיים ושלום על ישראל . במקביל להפשיר לצורך כך . כל השאר זה רק לזרות חול בעיניים . ביבי המנותק פשוט מוביל קלישאה שבה פשוט עובדים עלינו . יללא תפנימו . בכל פרויקט אחר כמו מנהרות הכרמל והרכבת . לוקחת הממשלה חברה סינית וגומרת ענין . אז זהו תפסיקו לעבוד עלינו רק אהבה
- 5.אורן 09/12/2014 15:53הגב לתגובה זוזוהי לא מדינה אוכלת יושביה אלה ממשלה אוכלת תושביה מה אתם מחכים להחליף את שיטת הבחירות ואת השלטון. לגמור עם כל המונופולים הוועדים החזקים שגורמים נזק עצום ולתת לתושבי המדינה סיכוי לחיים יותר טובים ופחות מיסים.
- 4.כלכלן וותיק 32 שנה 09/12/2014 15:50הגב לתגובה זומה זה השטויות האלה רוצים או לא רוצים. יש בועה וכשהריבית תעלה הבועה הזו תתפוצץ בין אם ירצו ובין אם לא ירצו. כוחות השוק חזקים מרצונות הממשלה.
- יואל 09/12/2014 18:02הגב לתגובה זוכל השאר קשקוש
- יואל 09/12/2014 18:02הגב לתגובה זוכל השאר קשקוש
- 3.המחירים ילחצו למטה 09/12/2014 15:42הגב לתגובה זומחיר מטרה יגדיל ביקוש לדירות שבמחיר מטרה. ביקוש חדש שמקורו גם באנשים שלא יכלו להגיע לדירה משלהם במחיר מלא, וגם ביקוש שמקורו באנשים שכבר התכוונו לרכוש במחיר מלא אבל עכשיו ירצו לרכוש ב 20% הנחה. 20% הנחה זה כמו לגור עוד 6 שנים בשכירות. זה אומר ששווה לחכות גם 6 שנים ולשלם שכר דירה (בוודאי זה כדאי אם בנתיים מתקבלת תשואה על הון עצמי) אם בסוף זוכים בדירה במחיר מטרה ב 20% הנחה. זה אומר שחלק מהאנשים שרצה דירה רגילה יתעקש לנסות לזכות בהגרלות של מחיר מטרה ובנתיים הביקוש לדירות רגילות יורד. זה יכריח את המוכרים שלהן (קבלנים או יד שניה) להוריד מחירים. הביקוש העודף למחיר מטרה לא יכול להעלות מחירים כי המחיר קבוע מראש. מחיר מטרה תוריד את כל מחירי הדירות במרכז הארץ, ולכן למחירים של הפריפריה לא תהיה ברירה אלא לרדת. איש לא ישלם בפריפריה מחיר זהה למחיר של מרכז הארץ, אז אחרי הירידה במרכז הארץ תגיע ירידה בפריפריה. לגבי זמן הבניה, מי שקנה "גינדי תל אביב" בשוק הפרטי ב 2010 יקבל מפתח רק ב 2016. ככה ש 2-3 שנים זה מאוד מהר.
- 2.יורם דירות"א 09/12/2014 15:42הגב לתגובה זויחכו קצת אז המחירים ירדו זה יקרה כאשר יחל גל הפיטורין במשק הנמצא במיתון זוחל לא יהיה למי למכור ואז ירדו המחירים לא צריך את העיתונאי לפיד צריך שכל וסבלנות
- הלוואי והיה לכם מושג כמה הכלכלה פה תלויה (ל"ת)על שקרים ועומדת למות 09/12/2014 18:48הגב לתגובה זו
- 1.בא 09/12/2014 15:38הגב לתגובה זוןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןןן.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
