המאבק על חוף פלמחים קם לתחייה - עוזי לנדאו בוחן אישור פרויקט

שר התיירות בוחן הקמת כפר נופש ברצועת החוף הסמוכה לראשל"צ. פעילי מגמה ירוקה והפורום הישראלי לשמירה על החופים מתנגדים
אבי שאולי | (17)

שר התיירות הגיע היום לסיור בחוף פלמחים על מנת לבחון מחדש הקמת כפר נופש ברצועת החוף של פלמחים, במקום חיכו גם פעילי מגמה ירוקה והפורום הישראלי לשמירה על החופים, וכעת דורשים מהשר להתערב כדי למנוע את הבניה בפלמחים ולהעביר את התיקון לחוק החופים.

הפעילים קראו לשר: "אנו מייצגים 100,000 איש שאמרו בפירוש שאינם מעוניינים בבניה על החוף הבתולי והיפיפה הזה שהציבור כה אוהב".

חוף פלמחים ממשיך להיות מאויים על-ידי תכניות בניה מאסיביות, וכעת יש חשש שכפר הנופש שתוכנן להיבנות בעבר, יוקם כעת, וכך תימנע מהציבור גישה לאחד החופים הייחודיים ואהובים בארץ. בעבר התפרסם המאבק להצלת חוף פלמחים בהובלת האחיות הצעירות, דנה ועדי לוסטיג ובתמיכת זרחים רבים וארגוני הסביבה.

המאבק הגיע עד לשערי הכנסת והוכרע לטובת הציבור לאחר שהשר להגנת הסביבה דאז, ח"כ גלעד ארדן התערב באופן אישי בנושא וכך נמנע מתכנית הבניה לצאת לפועל.

על חופי הארץ מאיימות מעל ל-52 תוכניות בניה ישנות

חוף פלמחים לא לבד, על חופי הארץ מאיימות מעל ל-52 תוכניות בניה ישנות עוד מלפני שנחקק חוק החופים בשנת 2004. שר התיירות עוזי לנדאו הוא היוזם הראשון של חוק החופים המקורי משנת 1999, ואף צוטט אומר את הדברים הבאים במהלך דיון בנושא: "אני סבור שדרוש חוק חופים שיגדיר את המותר והאסור באורח ברור, ישמור על זכויות הציבור בשטחים האלה שהם נכס של הציבור כולו, לא רק ידאג לניקיונם, לא רק ידאג לאיזון בין צורכי האדם ובין הטבע, אלא יבטיח את זכויות המעבר והשימוש לציבור כולו בחוף הזה, וגם ידאג למצוא את האיזון הנכון בין הצרכים הגדלים של האוכלוסיה".

בסוף חודש דצמבר צפויה לעלות הצעת התיקון לחוק החופים להצבעה בועדת השרים לענייני חקיקה, וכך יוכרע גורל החופים בארץ. האם כעת בתפקיד שר הפנים, ימשיך גלעד ארדן להילחם למען הציבור כמו שנלחם בפלמחים או יקדם אינטרסים אישיים כלכליים של יזמים? בעקבות זאת, נשלח הבוקר מכתב דחוף לשר ע"י מגמה ירוקה.

"אין להתיר בחוק בנייה במרחק 300 מטר מקו המים"

קרוב ל-100,000 איש חתמו על עצומה לעצירת הבניה על החופים הכפריים והעירוניים. לפי סקר שנערך ע"י מכון שריד עבור מגמה ירוקה בחודש יוני האחרון נקבע כי 82% מהציבור בישראל חושבים כי אין צורך בבניית בתי מלון נוספים על חופי ישראל וכי אין להתיר בחוק בנייה במרחק 300 מטר מקו המים.

יואל חסין , פעיל מגמה ירוקה מוסר: "זה מקומם לדמיין עתיד שבו לילדים לא תהיה האפשרות לחוות חוף נגיש ללא בטון. על מקבלי ההחלטות לעשות את הדבר הנכון, להעביר את התיקון לחוק החופים ולעצור את הבניה בפלמחים".

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    אזרח שמאס בהכפשות. 23/11/2014 10:56
    הגב לתגובה זו
    אין טעם להמשיך בהכפשות שאין בהן צורך ואמירת אמירות סתמיות.יש צורך דחוף במיזמים תירותיים,היזמים זכו כחוק וסובלים מהתעללות חסרת הגיון והגינות בסיסית.
  • 14.
    בני 23/11/2014 09:42
    הגב לתגובה זו
    חיכוי זול של בגין
  • 13.
    אזרח הגון 22/11/2014 20:32
    הגב לתגובה זו
    לא צריך לעוות את המציאות. גם אם מתנגדים לבניה האמת לא צריכה להפגע ולא צריך להכפיש.
  • 12.
    דווקא על לנדאו לא הייתי מאמין. יישאר לעולם ככתם פוליטי (ל"ת)
    אריק 22/11/2014 11:26
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    תושב ראשון 21/11/2014 13:15
    הגב לתגובה זו
    חברים היזם זכה בצורה חוקית בקרקע ומותר לו לבנות כמו שבנו בעוד חופים אנשים מגיבים מתוך קינאה ביזם זה הבעיה במדינה שלנו חוסר הפירגון ליזמים ואנשי עסקים בגלל זה אנשי עסקים בורחים ומשקיעים במקומות אחרים בעולם על זה נאמר ימותן הקנאים אני אומר שישארו בחיים וימשיכו לסבול
  • נראה יותר כמו בנו של היזם ולא סתם "תושב ראשון" (ל"ת)
    אריק 21/11/2014 22:41
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    פשוט מושחתים (ל"ת)
    תום 20/11/2014 20:03
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    ר.ל 20/11/2014 17:34
    הגב לתגובה זו
    כנראה היזם חסר המעצורים של כפר הנופש פיני מחברת מעוז דניאל ,מצא דרך להגיע לכבוד השר ,רק חקירת מס הכנסה תרגיע את היזם .
  • 8.
    "האי היווני", הולילנד", "קרקעות עתלית", "פלמחים" (ל"ת)
    מצא את המשותף 20/11/2014 15:08
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    כתר לחמור 20/11/2014 15:04
    הגב לתגובה זו
    ללא ספק על השר לנדאו אי אפשר להגיד מה שאומרים על פואד זה שהיה מועמד לנשיאות אבל.......מה עוד אפשר להגיד לזכותו??? עשרות שנים השר לנדאו חבר כנסת שר ולא מצאתי דבר אחד בזיכרוני ש הוא תרם כ איש ציבור שמומן עשרות שנים מ כספנו נכון הוא ......מה???? מצאתי דבר אחד טוב לפני שעוזי יפרוש ויזכר לטובה****הוא יתנגד להקמת כפר הנופש******
  • 6.
    אזרח 20/11/2014 14:57
    הגב לתגובה זו
    למה. לכמה כסף כבר זקוק ישיש נקלה בן 75.
  • 5.
    לנדאו, מישהו משלם לך? נדבקת מליברמן "הישר וההגון"? " (ל"ת)
    דודי 20/11/2014 14:49
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    לנדאו מלך השחיתות החדש (ל"ת)
    רועי 20/11/2014 14:42
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אזרח שמאס בשחיתות 20/11/2014 14:40
    הגב לתגובה זו
    את מי הוא מייצג? לאינטרסים של מי הוא דואג ? אולי המשטרה צריכה להתחיל לגשש פה ?
  • 2.
    המלש 20/11/2014 13:59
    הגב לתגובה זו
    חברי הכנסת והשרים הם כמו זיקית שמחליפה את צבעה לפי הגוון בו היא נימצאת. ממש כך.
  • 1.
    אחד 20/11/2014 13:26
    הגב לתגובה זו
    שבה ימצאו מאות אלפי דולרים מכל מיני יזמים וקבלנים .
  • לנדאו כמה קיבלת ? 21/11/2014 12:19
    הגב לתגובה זו
    לא הרבה זמן יעבור ,ואנו נדע על עוד פרשת שחיתות
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.