בנק ישראל: בתרחיש קיצון שחמור אפילו ממיתון 2002, מחירי הדירות יירדו 20%

בנק ישראל מפרסם היום את הסקירה השנתית למערכת הבנקאות בישראל. בשורה התחתונה, נכתב בדו"ח כי בשל ההגבלות שהוציא המפקח על הבנקים בעניין נטילת המשכנתאות, החשיפה של הבנקים לדיור השתפרה. עם זאת, בבנק ישראל משרטטים היום גם תרחיש קיצון שצריך להדאיג כל אחד, ולא רק את הבנקים. לפי אותו תרחיש קיצון שמבוסס על המיתון של 2002, אך כולל החמרה מסוימת - 5% מנוטלי המשכנתאות ייכנס לקשיי פירעון - ומחירי הדירות ירידו ב-20%.

הסקירה השנתית על מערכת הבנקאות שמפורסמת היום מגיע ימים ספורים לאחר שבנק ישראל פרסם תרחיש למערכת הבנקאות במקרה בו מדינת ישראל תחווה החרפה גיאופוליטית משמעותית.

וכך מכתב בדו"ח בנק ישראל: "הסיכון הגלום בתיק האשראי לדיור עלה בשנים האחרונות על רקע ההתפתחויות בסביבה הכלכלית ובשוק הדיור, הריבית הנמוכה, היקפי המשכנתאות שניתנו והעלייה החדה במחירי הדירות. התפתחויות אלה חושפות את הלווים ואת המערכת הבנקאית לסיכון ששינויים בסביבה הכלכלית כגון הרעה בשוק העבודה או עלייה בשיעורי הריבית יגדילו את נטל החוב ויובילו לכך שהלווים יתקשו לשלם את המשכנתה." לכן בחר בנק ישראל לקיים את תרחיש הקיצון, בכדי לאמוד את הפסדי האשראי שתיק האשראי לדיור עלול לספוג.

התרחיש שנבדק במבחן הקיצון כולל פגיעה בשוק העבודה, עלייה בשיעורי הריבית וירידה במחירי הדיור. כאמור, תוצאת התרחיש היא ש-5% מנוטלי המשכנתאות, לפי מדגם של נוטלי המשכנתאות משנת 2004, ייכנסו לקשיי פירעון וזאת בנוסף לשיעור הפיגורים בעת שיגרה (נכון לסוף 2013, כ-2.1% מההלוואות למטרת מגורים נמצאות בפיגור של למעלה מ-6 חודשים). בסך הכול לפי בנק ישראל מדובר ב-23 אלף נוטלי משכנתאות שצפויים להיקלע לקשיים.

• 136 דירות להשכרה לטווח ארוך ייבנו בשכונת החצבים בראשון לציון
• חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?

ההלוואה הממוצעת לרכישת דירה - 600 אלף שקל בשנת 2013 נרשם שיא בהיקף המשכנתאות החדשות והוא עמד על ממוצע חודשי של 4.3 מיליארד שקל. ההלוואה הממוצעת לרכישת דירה גדלה והגיעה ל-600 אלף שקל. יחס החוב של משקי הבית בגין הלוואות לדיור הגיע השנה לשיעור של 34% מההכנסה הפנויה, לעומת 28% בשנת 2004.

לפי בנק ישראל, התפתחויות אלה הובילו לעלייה בסיכונים הגלומים בתיק האשראי לדיור, וחשפו את הלווים ואת המערכת הבנקאית לסיכון של פגיעה כתוצאה משינויים שיכולים להתרחש בסביבה הכלכלית.

על רקע זה נקט המפקע על הבנקים בשנים האחרונות שורה של צעדים בתחום האשראי לדיור שמטרתם לצמצם את חשיפתם של הלווים ושל המערכת הבנקאית לסיכונים הגלומים בהתפתחויות בשוק הדיור ולהגדיל את כריות ההון וכריות ההפרשה של הבנקים כנגד סיכון זה.

• 900 מגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל; האם הפעם זה יצליח?
• איך 20 מ"ר יכולים לעלות מיליונים ליזם? לקח למשקיעי התמ"א
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מספר נקודות הרגעה אולם בבנק ישראל מנסים גם להרגיע ומסבירים כי מכלול הצעדים שנקט הפיקוח על הבנקים צמצם את רמת הסיכון ללווים ולמערכת הבנקאית. ראשית, לנוכח העלייה בסיכון הגלום בתיק האשראי לדיור, דרש המפקח על הבנקים הקצאת הון נוספת בגין הלוואות לדיור בעלות מאפייני סיכון גבוהים יותר. במסגרת זו חלה דרישת הון נוספת על האשראי לקבוצות רכישה, על הלוואות לדיור בעלות שיעורי מימון גבוהים, ועל הלוואות לדיור שיש בהן שיעורים גבוהים של החזר מההכנסה. על רקע זה ניכר גידול מתמשך בשיעור השקלול הממוצע של יתרת ההלוואות לדיור. אומדן לשיעור השקלול של הביצועים החודשיים של ההלוואות לדיור מראה כי זה עלה בממוצע מ-46% ב-2012 ל-56% ב-2013.

"על אף הירידה במאפייני הסיכון בתיק האשראי לדיור, הלווים והמערכת הבנקאית חשופים לפגיעה על רקע ההיקפים הגדולים של המשכנתאות שניתנו, העלייה המתמשכת במחירי הדירות, וסביבת הריבית הנמוכה", אומרים בבנק ישראל.

בבנק ישראל מציינים כי כתוצאה מהגבלת המפקח על הבנקים של המשכנתאות בריבית משתנה לשיעור של 33.3% מסך המשכנתא, במאי 2011, ירד במחצית השנייה של 2011 ל-27% חלקן של המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה, הלוואות שהיוו את החלק הארי של המשכנתאות בריבית משתנה.

כמו כן, כתוצאה מהגבלת אחוזי המימון למשכנתאות לשיעור של עד 70%, עד 75% לרוכשי דירה יחידה ו-50% לרוכשי דירה להשקעה, וכן בעקבות הדרישה מהבנקים להגדיל את דרישות ההון בגין הלוואות לדיור, עלה חלקן של ההלוואות המאופיינות בשיעורי מימון נמוכים (עד 45%), ושיעור המימון הממוצע של המשכנתאות ירד מ-55% ל-52%.

זאת ועוד, הגבלת שיעור ההחזר מההכנסה ל-50% מאוגוסט 2013 ודרישת הקצאת הון נוספת על הלוואות לדיור ששיעור ההחזר מההכנסה בהן גבוה מ-40%, השיעור הממוצע של החזר מההכנסה במשכנתאות החדשות ירד מ-32% ל-27%.