מדירת 50 מ"ר לווילה עם בריכה: הבתים של ראשי ממשלה - כמה הם שווים היום?
צביונה של המדינה השתנה מאוד מאז שראש ממשלת ישראל הראשון דוד בן גוריון עבר לגור בצריף צנוע בקיבוץ שדה בוקר בנגב וראש הממשלה לשעבר מנחם בגין נסע באוטובוס מדירת השיכון הקטנה לכנסת. גם ראש הממשלה גולדה מאיר התגוררה בדירה פשוטה למדיי, והמושג "המטבחון" מקורו במטבח הצנוע והלא משופץ של מאיר.
מאז ראשי הממשלה הפכו מאידאליסטים לאנשי עסקים שמרבים להרצות ברחבי העולם, להרוויח הרבה מאוד כסף, ו"לאסוף דירות" בעשרות מיליוני שקלים. ראש הממשלה לשעבר אהוד ברק רכש לאחרונה 5 דירות בפרויקט של קבוצת 'העיר החדשה' ברחוב אבן גבירול בתל אביב, אותן הוא צפוי לאחד לדירה אחת, תמורת 12.5 מיליון שקל. עסקה נוספת שביצע ברק הייתה רכישת 2 דירות במגדלי אסותא ברחוב ז'בוטינסקי בתל אביב תמורת 8 מיליון שקל, לאחר שמכר את הפנטהאוז שלו תמורת 26 מיליון שקל.
לרגל יום העצמאות ה-66 Bizportal ביצע, בשיתוף שמאי המקרקעין אהוד המאירי, בעלי משרד אהוד המאירי ושות', הערכת שווי לארבעה בתים של ראשי ממשלה:
בית בן גוריון
בן גוריון 17, תל אביב: הבית הוערך כמשמש למטרת מגורים ובהתאם לרמת המחירים של וילה בצפון תל אביב. שטחו של הבית כ-250 מ"ר על קרקע בשטח של כ-460 מ"ר והוא כולל שתי קומות הכוללות: מטבח, שירותים, חדרי שינה, ספריות ופינות ישיבה. שווי הבית מוערך בכ-15 מיליון שקך(מבלי להתייחס לזכויות בניה נוספות). הבית נכלל אף הוא בתכנית השימור, וברור כי אלמלא היה לשימור ניתן היה להקים מבנה מגורים בדומה לבנוי בסביבה.
בית יצחק רבין
רחוב רב אשי 5, נווה אביבים, תל אביב: הפנטהאוז של הזוג יצחק ולאה רבין כלל שני מפלסים וכלל מרפסת גדולה בשטח של כ-100 מ"ר. אמנם הבניין בו ממוקמת הדירה ישן' אך עדיין השכונה נהנית מרמת ביקוש גבוהה כך שהדירה מוערכת בשווי של כ-8.5 מיליון שקל. נציין כי בשנת 2002 הוצעה הדירה למכירה תמורת כמחצית מסכום זה.
בית מנחם בגין
הדירה הראשונה של בגין, רח' אלפסי 25, שכונת רחביה, ירושלים: מדובר בדירת חצי מרתף אליה מגיעים משביל צדדי היוצא משמאל לכניסה הראשית. את הדירה חלק הזוג בגין במשותף עם עוד משפחה הדירה ממוקמת בבניין בן 3 קומות, ושטחה מוערך בכ-50 מ"ר. הדירה מוערכת בשווי של כ-1.5 מיליון שקל. לאחר מכן עברו בגין ומשפחות לדירת המסתור המפורסמת - רחוב רוזנבאום 1, תל אביב. מדובר בדירת קרקע בת 2.5 חדרים בה התגוררה המשפחה בדמי מפתח עד שעברה בית ראש הממשלה עם היבחרו של מנחם בגין ב-1977.
בית בנימין נתניהו
רחוב הדר 69, קיסריה: מדובר בבית בשטח של 500 מ"ר על שטח של 1.4 דונם הכולל בריכת שחייה. לפי הנתונים והעסקאות בתקופה האחרונה, מעריך המאירי את שווי הבית בסביבות 8.5 מיליון שקל. יש לציין כי רמת המחירים כיום נמוכה במידה ניכרת מאלה שהיו בשנת 2011. השוק ירד שם חזק. בתים כאלה בשנת 2011 נמכרו בסביבות 11-12 מליון. הבית נרכש בשנת 2002 בכ-4.87 מיליון שקל.
- 4.אהרון 10/05/2014 21:13הגב לתגובה זולאולמרט יש בתים ודירות בשווי של לפחות 30 מיליון שח מזוג צעיר חסר כול אספו נכסים בעשרות מיליונים רק ממשכורת . ממש מסכנים . אבל למה לא פרסמתם ? חומר למחשבה
- 3.אחרי העדר 07/05/2014 09:41הגב לתגובה זואךךך.... לפני 30 שנה היו עיתונאים מתעסקים עם העבודה הציבורית של ראשי ממשלה והיום העיתונות החזירית הפכה את הכל לעניין של נכסים וכסף. מחר ידברו כמה שוות העצמות בקבר של ראשי המדינה וכמה שווה החלקת קבר שלהם.
- 2.אליעזר 06/05/2014 10:47הגב לתגובה זואיך בן גוריון הסוציאליסט והמסתפק במועט הגיע לבית פרטי(!) בשטח כזה במקום כזה? מאיפה המימון?
- אליהו 06/05/2014 11:28הגב לתגובה זומתוך בחירה, מתוך צינות.
- 1.מסתבר של ב"ג היו עיניים די גדולות. (ל"ת)קוני למל 06/05/2014 10:37הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.21% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.21% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
