בית פרטי, בחינם: צפו איך נראים בתים בדטרויט שעולים דולר - תמונות קשות
מרכז העיר דטרויט, המקום המהווה סמל להתפוצצות בועת הנדל"ן ב-2008, עובר התחדשות מאסיבית לאחר שהמולטי מיליארדר דן גילברט התחייב שישקיע מיליארד דולר בפרויקטים בעיר.
ההשקעה של גילברט יצרה 6,500 מקומות עבודה חדשים ובעקבות השינוי דירות קשה למצוא דירה פנויה ב'דאון טאון' של העיר, אשר נהנה משיעורי תפוסה של 99.4%. אבל מה קורה בשאר העיר? מתברר שבמספר שכונות ניתן לרכוש בתים בפחות מ-500 דולר, וישנם נכסים במצב כל כך ירוד שנמכרים אפילו תמורת דולר אחד.
תמיר ענטין, סמנכ"ל המכירות של SB Capital, הפועלת בטקסס, אינדיאנפוליס ומישיגן אמר כי "דטרויט עוברת תהליך של שיקום והתחדשות עירונית. לשיטתנו, ההזדמנויות האטרקטיביות להשקעה הן עדיין בפאתי העיר דטרויט במטרופולין בערים. השקעה סולידית שתיהנה גם היא מהתאוששות העיר דטרויט היא השקעה בבתים פרטיים למגורים במישיגן".
האם הרכישה של בית בדולר משתלמת? עיריית דטרויט מעודדת רכישות מאחר והיא מעוניינת לגבות מיסים מנכסים אלו הגבוהים בעשרות מונים משוויים הנוכחי. צפו בסרטון שפורסם באתר BUSINESSINSIDER:
כתבות מעניינות נוספות:
- 13.אלה 11/12/2019 17:53הגב לתגובה זואז צה שאתם אומרים בעצם שאפילו אם תשואה גבוהה לא כדאי לקנות שם?
- 12.נדלני״סט 10/08/2016 08:52הגב לתגובה זומה שנמצא בתחתית, משם רק יכול לעלות.
- 11.בתים להריסה (ל"ת)איציק 04/02/2014 11:59הגב לתגובה זו
- אריק לוינסקי 05/02/2014 10:53הגב לתגובה זועדיף לקנות דירה בטייבה
- 10.נדלן ניו יורק 04/02/2014 02:20הגב לתגובה זושלא תעזו להשקיע בזה.....זה רמאות.....רוצה להשקיע בוא לניו יורק סיטי תראה דברים תבדק אותם ואז קונים.......שם יש יותר מדיי אדמות ויש איפה להתרחב שלא כמו בניו יורק סיטי שגם המיסים הם לא גבוהים ווגם מחריי הבתים תמיד עולה
- 9.יורם 03/02/2014 20:03הגב לתגובה זואבטלה עצומה ... אין עבודה בדטרוייט ... לפני 3 שנים הציעו לי בתים שהיו שווים 160,000 $ תמורת 45,000 $ ... לפני כשנתיים 3 שכונות נמחקו .... בעלי בתים שדרשו את רכושם קיבלו דרישת חוב מהעירייה ע"ס 18,000 $ בגין הריסה ופינוי
- 8.בא 03/02/2014 18:20הגב לתגובה זושמרוויח על גב האיש העובד ומשכיר לו משהו שהיה יכול וצריך לקנות ,והאיש העובד בזיקנתו יזרק לקרוואן , אמריקה . וגילברט יזרק למטה יום בהיר אחד .למטה ...למטה .
- 7.בא 03/02/2014 18:16הגב לתגובה זושככה זה עלה ,מדיניות לא אנושית של .........
- 6.God bless USA 03/02/2014 18:13הגב לתגובה זו2. מעמיד הביניים מתקבץ בארצהב היהודים אשמים בהכלללללל
- 5.אנונימי 03/02/2014 17:30הגב לתגובה זובישראל גם לדירות במצב כזה אני לא הצליח להגיע כל עוד נתניהו לפיד ובנט מעצבים את הכלכלה. וגם אם הכלכלה תעבור לידיים של הרצוג לא צפוי שיפור, לא נראה לי שהוא יוזיל עלויות, הוא מעדיף לדבר על "שלום" ולשתוק בחקירות משטרה.
- ישראלי 03/02/2014 18:21הגב לתגובה זוכמה שאתה חושב שלוד גרועה, דטרויט גרועה פי כמה. אין לך שום בעיה לקנות דירה קטנה וישנה בלוד, ולהתחיל את החיים בצניעות, כמו ח"כ איציק שמולי, שעבר לגור בלוד. אם עוד כמה אלפים כמוך יעברו ללוד העיר תשתפר. בדטרויט אתה צריך פי 10 אנשים כדי להתחיל לחולל שינוי.
- God bless USA 03/02/2014 18:15הגב לתגובה זואני לא קיבלתי ויזה המהדי אימם ה 12
- 4.זו כתבה רדודה קצת (ל"ת)דויד 03/02/2014 17:24הגב לתגובה זו
- 3.המהדי האימם ה 12 03/02/2014 17:02הגב לתגובה זוקיס שילר שקרן!!!!! נדלן ארצות הברית בירידה!!!!!!!!!!!!!!! רק שטח הציוני היכן שהמהדי האימם ה 12 נמצא עולה חזק!!! בעיקר בדרום!!!
- 2.דטרויט 03/02/2014 16:57הגב לתגובה זודטרויט היא הדוגמה הטובה ביותר לקריסת הקפיטליזם החזירי.
- קפיטליסט רחום 04/02/2014 00:40הגב לתגובה זותלמד היסטוריה
- מיקונוס 03/02/2014 17:58הגב לתגובה זונובע מכשלון דטרויט ותושביה הנכשלים, דינמיקה של פיתוח שלילי. וזהו
- 1.אז תעטפו לי בבקשה 100! (ל"ת)אני 03/02/2014 16:21הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
