בית פרטי, בחינם: צפו איך נראים בתים בדטרויט שעולים דולר - תמונות קשות
מרכז העיר דטרויט, המקום המהווה סמל להתפוצצות בועת הנדל"ן ב-2008, עובר התחדשות מאסיבית לאחר שהמולטי מיליארדר דן גילברט התחייב שישקיע מיליארד דולר בפרויקטים בעיר.
ההשקעה של גילברט יצרה 6,500 מקומות עבודה חדשים ובעקבות השינוי דירות קשה למצוא דירה פנויה ב'דאון טאון' של העיר, אשר נהנה משיעורי תפוסה של 99.4%. אבל מה קורה בשאר העיר? מתברר שבמספר שכונות ניתן לרכוש בתים בפחות מ-500 דולר, וישנם נכסים במצב כל כך ירוד שנמכרים אפילו תמורת דולר אחד.
תמיר ענטין, סמנכ"ל המכירות של SB Capital, הפועלת בטקסס, אינדיאנפוליס ומישיגן אמר כי "דטרויט עוברת תהליך של שיקום והתחדשות עירונית. לשיטתנו, ההזדמנויות האטרקטיביות להשקעה הן עדיין בפאתי העיר דטרויט במטרופולין בערים. השקעה סולידית שתיהנה גם היא מהתאוששות העיר דטרויט היא השקעה בבתים פרטיים למגורים במישיגן".
האם הרכישה של בית בדולר משתלמת? עיריית דטרויט מעודדת רכישות מאחר והיא מעוניינת לגבות מיסים מנכסים אלו הגבוהים בעשרות מונים משוויים הנוכחי. צפו בסרטון שפורסם באתר BUSINESSINSIDER:
כתבות מעניינות נוספות:
- 13.אלה 11/12/2019 17:53הגב לתגובה זואז צה שאתם אומרים בעצם שאפילו אם תשואה גבוהה לא כדאי לקנות שם?
- 12.נדלני״סט 10/08/2016 08:52הגב לתגובה זומה שנמצא בתחתית, משם רק יכול לעלות.
- 11.בתים להריסה (ל"ת)איציק 04/02/2014 11:59הגב לתגובה זו
- אריק לוינסקי 05/02/2014 10:53הגב לתגובה זועדיף לקנות דירה בטייבה
- 10.נדלן ניו יורק 04/02/2014 02:20הגב לתגובה זושלא תעזו להשקיע בזה.....זה רמאות.....רוצה להשקיע בוא לניו יורק סיטי תראה דברים תבדק אותם ואז קונים.......שם יש יותר מדיי אדמות ויש איפה להתרחב שלא כמו בניו יורק סיטי שגם המיסים הם לא גבוהים ווגם מחריי הבתים תמיד עולה
- 9.יורם 03/02/2014 20:03הגב לתגובה זואבטלה עצומה ... אין עבודה בדטרוייט ... לפני 3 שנים הציעו לי בתים שהיו שווים 160,000 $ תמורת 45,000 $ ... לפני כשנתיים 3 שכונות נמחקו .... בעלי בתים שדרשו את רכושם קיבלו דרישת חוב מהעירייה ע"ס 18,000 $ בגין הריסה ופינוי
- 8.בא 03/02/2014 18:20הגב לתגובה זושמרוויח על גב האיש העובד ומשכיר לו משהו שהיה יכול וצריך לקנות ,והאיש העובד בזיקנתו יזרק לקרוואן , אמריקה . וגילברט יזרק למטה יום בהיר אחד .למטה ...למטה .
- 7.בא 03/02/2014 18:16הגב לתגובה זושככה זה עלה ,מדיניות לא אנושית של .........
- 6.God bless USA 03/02/2014 18:13הגב לתגובה זו2. מעמיד הביניים מתקבץ בארצהב היהודים אשמים בהכלללללל
- 5.אנונימי 03/02/2014 17:30הגב לתגובה זובישראל גם לדירות במצב כזה אני לא הצליח להגיע כל עוד נתניהו לפיד ובנט מעצבים את הכלכלה. וגם אם הכלכלה תעבור לידיים של הרצוג לא צפוי שיפור, לא נראה לי שהוא יוזיל עלויות, הוא מעדיף לדבר על "שלום" ולשתוק בחקירות משטרה.
- ישראלי 03/02/2014 18:21הגב לתגובה זוכמה שאתה חושב שלוד גרועה, דטרויט גרועה פי כמה. אין לך שום בעיה לקנות דירה קטנה וישנה בלוד, ולהתחיל את החיים בצניעות, כמו ח"כ איציק שמולי, שעבר לגור בלוד. אם עוד כמה אלפים כמוך יעברו ללוד העיר תשתפר. בדטרויט אתה צריך פי 10 אנשים כדי להתחיל לחולל שינוי.
- God bless USA 03/02/2014 18:15הגב לתגובה זואני לא קיבלתי ויזה המהדי אימם ה 12
- 4.זו כתבה רדודה קצת (ל"ת)דויד 03/02/2014 17:24הגב לתגובה זו
- 3.המהדי האימם ה 12 03/02/2014 17:02הגב לתגובה זוקיס שילר שקרן!!!!! נדלן ארצות הברית בירידה!!!!!!!!!!!!!!! רק שטח הציוני היכן שהמהדי האימם ה 12 נמצא עולה חזק!!! בעיקר בדרום!!!
- 2.דטרויט 03/02/2014 16:57הגב לתגובה זודטרויט היא הדוגמה הטובה ביותר לקריסת הקפיטליזם החזירי.
- קפיטליסט רחום 04/02/2014 00:40הגב לתגובה זותלמד היסטוריה
- מיקונוס 03/02/2014 17:58הגב לתגובה זונובע מכשלון דטרויט ותושביה הנכשלים, דינמיקה של פיתוח שלילי. וזהו
- 1.אז תעטפו לי בבקשה 100! (ל"ת)אני 03/02/2014 16:21הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
