מה משפיע על מחיר הדירה? ראשית דבר בהערכת שווי זה נתונים בסיסיים כגון גודל או מיקום ואלו הם אכן הדברים העיקריים, אבל קצה הזנב הוא ארוך, ארוך מאוד. 2 דירות באותו הבניין ובאותו הגודל, יכולות להיות שונות מאוד מבחינת המחיר. Bizportal בדק יחד עם שמאי המקרקעין חיים מסילתי ואהוד המאירי, 10 גורמים שעשויים להשפיע באופן משמעותי על מחיר הדירה: 1. מרפסת שמש : לפי חיים מסילתי, יכולה להוסיף בין 10% ל-15% לשווי הנכס. כשמדובר בדירה עם נוף לים אז מרפסת השמש יכולה להוסיף הרבה יותר. גם לגודל המרפסת יש השפעה על המחיר חברת א.זיתוני מכרה בכפר סבא דירת 5 חדרים בשטח 128 מ"ר עם מרפסת של 15 מ"ר ב-2.16 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בשטח של 138 מ"ר עם מרפסת של 24 מ"ר נמכרה ב-2.5 מיליון שקל (16% יותר, כמובן שיש להתחשב בכך שהדירה גם יותר גדולה ב-10 מ"ר). 2. חניה : להערכת מסילתי, בעיר צפופה כמו תל אביב, דירה עם חניה עשויה להעלות 20% יותר מדירה ללא חניה, הפער יכול לעמוד על 350-400 אלף שקל. בערים כמו גבעתיים ורמת גן, מקומות מעט פחות צפופים, הפער עומד על כ-10%, ובשקלים על כ-200 אלף שקל. הפער בין חניה רגילה למקורה עומד על 5% ואף על פחות מכך. 3. נוף ירוק/ נוף לים : ככל שהדירה יותר גבוהה הנוף יותר משמעותי לפי מסילתי, ברחוב מרידור, בגבול שכונת נווה גן ברמה"ש ותל ברוך צפון בת"א, דירות עם נוף לבניינים זולות ב-15%-20% מדירות הפונות לנוף הפתוח. כשמדובר בפרויקטים עם נוף לים הפער יכול להגיע גם ל-30%. מנגד, נוף לגן ציבורי עשוי דווקא להוריד את ערך הדירה כשמדובר בדירות בקומות הנמוכות בבניין הפער יכול להגיע ל-5%-10% בהשוואה לדירה שאינה פונה לגן הציבורי וסובלת ממפגעי רעש. 4. כביש סואן מול עורף שקט : ככל שהדציבל גבוה יותר כך הפער גבוה יותר, מדובר בפער של 10%-30%. מסילתי מדגים את הסוגיה בבניין ברחוב דפנה בתל אביב - דירה בקומה הראשונה הפונה לדרך נמיר תהיה לרוב זולה בכ-30% מדירה זהה הפונה לרחוב דפנה. תחנת אוטובוס היא מפגע חמור שעשוי להשפיע מאוד על המחיר. דירה הפונה לתחנת דלק תהיה זולה ב-10%-15% מדירה שאינה פונה. 5. מעלית : לפי המאירי, דירה בקומה רביעית עם מעלית תעלה כ-15% יותר מדירה דומה ללא מעלית. ההשפעה פוחתת ככל שיורדים בקומה. 6. אנטנה סלולרית : קרינה עם סכנת חיים מיידית עשויה לרסק את מחיר הדירה ב-30% בהשוואה לדירה ללא קרינה. לפי מסילתי, אנטנה על הגג תפחית את מחיר הדירה ב-10% כי לדבריו הקרבה המיידית לאנטנה פחות מסוכנת מאנטנה הנמצאת במרחק של בניין ליד. 7. בית קברות : דירה עם נוף ישיר לבית קברות תהיה לרוב זולה ב-25%-30% מדירה שאינה פונה. מסילתי טוען שבפרויקט של גינדי בשכונת 'אם המושבות' בפתח תקווה, דירות שפנו לבית הקברות נמכרו ב-25%-30% פחות. 8. רכבת : ערכה של דירה הפונה לרכבת לפי המאירי יהיה נמוך בכ-15% מדירה שאינה פונה, הכול תלוי במרחק ואם הוצבו חסימות או גדר אקוסטית. 9. דירה מפוצלת : לפי מסילתי ככל שהדירה מפוצלת ליותר דירות כך ערכה יהיה גבוה יותר, אפילו אם הפיצול נעשה באופן לא חוקי. לדבריו מדובר בפער של 20%-30%. דירת 3 חדרים רגילה בפתח תקווה שמחירה עומד על 800 אלף שקל תימכר ב-950-970 אלף שקל במידה ותפוצל (כמובן שמתעלמים מעלות בזמן המכירה). 10. בית כנסת : המאירי טוען כי במקומות כמו בני ברק או ירושלים, בית כנס בבניין לא ישפיע כלל על ערך הדירות, בערים חילוניות או מעורבות, בית כנסת פעיל עשוי להפחית את ערך הדירה ב-10%.