על רקע החשיפה המוגברת של גופים מוסדיים לחו"ל, היום (ג') התכנסו בכירים בגופים מוסדיים, חברות נדל"ן ישראליות שמשקיעות בין היתר בנכסים מניבים בחו"ל במסגרת פאנל שנושאו "אז איך משקיעים בחו"ל?" שערכה סוכנות הדירוג מידרוג במסגרת פורום שוק החוב שנערך במוזיאון תל אביב לאומנות שבת"א. במסגרת הפאנל השתתפו מוטי סלע, מנכ"ל אשטרום נכסים, ד"ר בועז שוורץ מנכ"ל דויטשה בנק ישראל, גלעד אלטשולר מנכ"ל בית ההשקעות אלטשולר שחם, ד"ר אייל גוטמן, מנכ"ל בראק קפיטל, רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב וערן היימר מנכ"ל סוכנות הדירוג מידרוג. ערן היימר פתח את הפאנל ונשאל לגבי היקף ההשקעה הנכון מבחינתו בנדל"ן. לדבריו, "בתור מנהל השקעות או משקיע, כל אחד צריך לקבל החלטות יותר מושכלות לגבי החשיפה שכל אחד צריך". ד"ר בועז שוורץ נשאל גם הוא לגבי שיעור החשיפה לנדל"ן הרצוי. לדבריו, "אחד המנכ"לים הבכירים בבתי ההשקעות שדיברתי איתם אמר לי שאנחנו (בית ההשקעות- ח' ד') צריכים חשיפה של 50% לישראל ומנכ"ל אחר אמר לי שהוא רוצה שיעור חשיפה של 70%. בעיני, שני המספרים הללו נראים לי מוגזמים. כשהגופים המוסדיים יערכו את בחירת הנכסים נדע מה לעשות. לדעתי אותם גופים מוסדיים מחזיקים כיום בתיק לא מאוזן, הן ביחס ישראל והן ביחס לסקטורים ספציפיים". מנכ"ל גזית גלוב: "חברות הבנות שלנו נסחרות ב-4-5 בורסות שונות בחו"ל" גלעד אלטשולר נשאל לגבי אלוקציית הנכסים בין ישראל לחו"ל. לדבריו, "היום החוב של אלטשולר שחם הוא שליש בחו"ל וזה רק הולך ועולה כל הזמן. במניות כל הזמן הבינו שצריך לעשות את זה. יש בתי השקעות שאין בהם אפילו מחלקה של אג"ח בחו"ל, הם לא שולחים אנליסטים לחו"ל. אנחנו כל הזמן אומרים למשרד האוצר שלא ייתכן שאין השוואת דירוגים מול חו"ל. אנחנו בכיוון של להוציא הרבה מאוד חוב לחו"ל. השוק לטעמי לא ערוך לסיכוני נזילות". רוני סופר נשאל לעניין אלוקציית הנכסים של גזית גלוב בין ישראל לחו"ל: "כבר במהלך שני העשורים האחרונים גזית גלוב משקיעה בחו"ל. 95% מהנכסים שלנו נמצאים מחוץ לישראל, החברות הבנות שלנו נסחרות ב-4-5 בורסות בעולם. גזית גלוב גאה בהנהלה הישראלית אבל עיקר הפעילות שלנו היא מחוץ לישראל. המשקיעים המוסדיים בישראל זהים בחשיבה שלהם לשאר המשקיעים מוסדיים בכל העולם. אנחנו מתמחים במרכזי מסחר מעוגני סופרמרקטים. זה המסר שאנחנו מעבירים למשקיעי האקוויטי ולמשקיעי החוב. המשקיעים הגדולים בעולם, אשר מנהלים כסף בהיקפים גדולים מאוד מסתכלים על החשיפה שלהם גם למניות וגם לאג"ח ומתמקדים בחברות המתמחות בכל תחום". מוטי סלע ציין בתגובה לשאלה הזהה כי "אשטרום היא חברה ישראלית ש-70% מהנכסים שלה הם בישראל והיתר הם בחו"ל. אנחנו משקיעים בעיקר במערב אירופה, במשרדים ועושים זאת בזהירות. במדינות הללו אפשר למצוא נכסים שייתנו תשואות טובות יותר. בארץ יש מעט מאוד הזדמנויות לביצוע עסקאות נדל"ן. אנחנו נכנסנו לשוק בחו"ל מאוד לאט וייסדנו שם משרד". ד"ר אייל גוטמן ציין כי "יש לנו משרד גדול ומצליח ברוסיה. אין לנו נכסים בארץ, יש לנו בערך 50 נכסים בחו"ל". ד"ר בועז שוורץ התייחס להקצאת המקורות האופטימלית לחו"ל. לדבריו, "תמונת המאקרו היא מאוד קרדינלית. אנחנו צריכים לשאול אם הקצאת המקורות היא זו שהמדינה הייתה רוצה לראות? המדינה צריכה לדאוג שיהיה מספיק הון זמין כדי לדאוג לעסקים להתפתח. עכשיו אנחנו צריכים להתמודד עם שאלה אחרת. האם התשואות שאנחנו משיגים הן התשואות האופטימליות לחיסכון ארוך הטווח? השאלה היא האם המדינה תשלם את המחיר כי התשואה לא הייתה אופטימלית? כל הנושא הזה חוזר עכשיו לרגולציה. הדירוג המקומי שונה מהדירוג הבינלאומי. המפקח על הבנקים אמר שהדירוג המקומי לא מעניין אותי, הדירוג היחידי שאני מוכן לקבל הוא דירוג בינלאומי". עוד הוסיף ד"ר שוורץ כי "אני חושב שוועדות כמו חודק מייצרות חסמים רגולטורים להשקעה בישראל. היום כדי לקנות נייר ערך בישראל אנו נדרשים לחובת אנליזה או השתתפות באסיפות כלליות, דבר שלא קיים בחו"ל. אנחנו מדברים על שיעור צמיחה בעולם של 3.5% שהוא דומה לשיעור הצמיחה בישראל, לכן אין סיבה להשקיע רק בישראל. גלעד אלטשולר נשאל מדוע הוא מעדיף להיחשף לנדל"ן באמצעות השקעה בחברות נדל"ן ולא דרך השקעה ישירה. לדבריו, "הידע לרכוש נדל"ן בחו"ל לא נמצא אצלנו, אני חושב שגופים אחרים כמו עזריאלי וגזית גלוב עושים את זה בצורה יותר טובה מאשר אנחנו. כל מי שקונה נדל"ן בחו"ל המבחן הוא לא היום, הוא יהיה עם חידוש החוזים בעוד 10 שנים והשאלה המכרעת היא האם יחדשו לו את חוזה השכירות?". מנכ"ל מידרוג: "המרווחים נמוכים ולא משקפים בהכרח את הסיכונים הקיימים" רוני סופר: "אצלנו בקבוצה יש שילוב של הכל. השותף הבכיר שלנו בכל מקום הוא הציבור. כאשר אנחנו קונים נכסים גדולים, במקרים רבים אנו מצרפים אלינו קרנות פנסיה בכל העולם. רכשנו לפני מספר חודשים נכס בשטוקהולם תמורת 530 מיליון אירו, זהו נכס גדול ובמקרה זה הבאנו את קרן הפנסיה הקנדית הגדולה ביותר, CPPIB. אנו פועלים כך גם בישראל עם מספר שותפים ישראליים מקרב השחקנים המקומיים. לא יהיו הרבה גופים בארץ שהסכימו לשים 300 מיליון דולר על נכס אחד. צריך לייצר מסה קריטית בכל תחום שבו אתה פועל וזה מאפשר לך לראות את העסקאות האיכותיות". האם חברות הנדל"ן מעדיפות לשתף פעולה עם גופים מוסדיים בהשקעותיהם בתחום הנדל"ן? מוטי סלע: "יש לנו שיתוף פעולה יחד עם חברת הראל, כדי להגיע למסה קריטית גדולה ושהניהול שלנו יהיה הרבה יותר טוב בחו"ל. הראל הוא שותף נוח והחשיבות הגדולה היא בפיזור". ד"ר אייל גוטמן: "מעולם לא עבדנו ברמת הנכס עם שותפים ישראלים, אבל עבדנו עם שותפים זרים. עבדנו עם גופים מאוד גדולים וביום קשה עם קרנות גדולות מצאנו את עצמנו כאלה שנדרשים לכיסים העמוקים ולא ציפיתי לכך". מנכ"ל מידרוג ערן היימר נשאל האם היעדר אלטרנטיבות דוחף את המשקיעים המוסדיים להשקיע ישירות בנדל"ן והאם הדבר משקלל את מכלול הסיכונים. לדבריו, "המרווחים בכל העולם הם נמוכים כפועל יוצא משיעור הריבית הנמוך ולא משקפים בהכרח את מכלול הסיכונים הקיימים". רוני סופר: "המחויבות שלנו בתור הנהלה היא להשיג גישה מקסימלית לשוקי ההון. החוב הוא רק אמצעי, זה כמו עסקת נדל"ן". ד"ר בועז שוורץ: "יש בישראל הטייה של ביתיות. המשקיעים אוהבים מאוד אג"חים בשקלים וגם אג"ח צמודים. אין עומק שוק מאוד גדול אז זה מונע שיכלול מלא של שוק האג"ח הצמוד והשקל. אם השוק בישראל היה לגמרי פתוח וחשוף היינו רואים את מחירי החוב יותר גדולים. אם היינו עושים האחדה רגולטורית עמוקה היינו רואים יותר משקיעים זרים בחוב בישראל". ד"ר אייל גוטמן: "השיקול שאנחנו עושים הוא ענייני לחלוטין. בסופו של יום בוחנים את המשקיע המוסדי מה הוא עשה על פני שנים. בתור משקיע מוסדי אתה צריך להתמודד עם זה. אני מוכן לספוג ביקורת ואם אני אטעה אז תהיה ביקורת ואני אתמודד איתה". מנכ"ל גזית גלוב: "כצמן אמר לי שמדובר באחלה עסק" רוני סופר: "יש מחזוריות גם בתחום הנדל"ן וגם בתחום ההשקעות. אם יש לך את המשמעת ואנחנו הקפדנו ואנחנו מקפידים להיות ביחסי מינוף נמוכים וגם ברמת נזילות גבוהה. נכון להיום הרבה גופים בישראל וגם בעולם למדו. הזמן יעשה את שלו ומי שמסתכל על נדל"ן בתור טרנד, אז יכול להיות שהוא יעשה שניים-שלושה סיבובים ואז בסיבוס הרביעי הוא ייפול. כשאני נכנסתי לחברה חיים כצמן אמר זה אחלה עסק, אבל פעם בעשר שנים אנחנו ניפול למיתון חריף, מסתבר שהוא צדק". ד"ר אייל גוטמן: "יש דבר אחד שאני רואה שמתחיל לחזור. הרבה מאוד גופים לא תימחרו נכון את הסיכון וזה חוזר. כשאני רואה עסקאות במנהטן בתשואה של 4%, במצב של אינפלציה גבוהה הם עלולים להימחק". ערן היימר: "תיאבון לסיכון זה חלק מהטבע האנושי, אנחנו לא יכולים להשקיע בעולם ללא סיכון. זה עולם מסוכן ויש בו הרבה מאוד עיוותים. אני לא חושב שהחברות הישראליות הן יותר הרפתקניות מאשר שהיו בעבר. במזרח אירופה עשו הרבה מאוד כסף במשך שנים. גם אלה שקנו קרקעות בלאס וגאס הרבה מאוד הרוויחו, אבל גם הרבה מאוד הפסידו. מי ששם את הכסף שלו בחברה שמחפשת גז צריך להביא שהוא לוקח סיכון. גם בארץ יש סיכון במחירי הנדל"ן, אנשים לא הפסיקו להשקיע בגלל זה. עדוף הכסף שיש בעולם ובארץ מייצר פחות מדי תשואה על הרבה סיכונים". רוני סופר: "אנחנו רואים הזדמנויות השקעה באירופה בערים ראשיות באירופה, זה כרגע הפוקוס שלנו. ברזיל בשנה האחרונה סובלת מהתקררות ורוצים לנצל יציאה או הקפאה תוך ניצול הזדמנויות".